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Schönheitsreparaturen bei Auszug nach 23 Monaten


03.07.2006 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Hallo,

aufgrund beruflicher Veränderung ziehen wir nach knapp 2 Jahren wieder aus unserer DHH aus. Deshalb schaffe ich es zeitlich nicht mehr die Wohnung zu streichen. Jetzt geht es mir darum, welche Kosten an Schönheitsreparaturen auf mich zukommen. Der entsprechende Paragraph aus dem Mietvertrag lautet:

§ 8 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden:
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Innen-anstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz-und Holzschäden.

2. Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von EUR 50,- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller
Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresmiete.

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristen-plan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen: Wand-und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Reinigen von Parkett-und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle sechs Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzufÜhren-
de fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fri-stenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten SchÖnheitsre-
paratur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen SchÖnheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.


Einzugstermin: 01.10.2004
Auszugstermin: 31.08.2006
=> Wohnzeit im Haus: 23 Monate

Die Frage ist nun die: trifft in unserem Fall 3. (sprich 2/3, 2/5 bzw. 2/7 der Renovierungskosten je nach Zimmer) oder 4. (pauschal 20% der Kosten laut Kostenvoranschlag) zu.
Oder ist die Klausel bezüglich Renovierungsarbeiten bei Auszug in dem Mietvertrag komplett ungültig?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Absatz 3 des § 8 ist wirksam. Die Formulierung "im Allgemeinen" ist vom BGH unlängst für zulässig erklärt worden (BGH v. 28.4.2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497). Es handelt sich hierbei nicht um eine starre Fristenregelung,insoweit ist also auch der Mieter nicht unagemessen benachteiligt.
Für Sie würde das bedeuten, dass Sie Schönheitsreparaturen dann durchführen müssten, wenn diese durch den Grad der Abnutzung notwendig wären.

2. Mit Absatz 4 habe ich allerdings meine Probleme. Hier umgeht der Vermieter in meinen Augen eine Renovierungspflicht nur bei Notwendigkeit, da er immer einen festgelgten Anteil an Renovierungskosten verlangt. Allerdings weisst das Wort "kann" darauf hin, dass auch diese Klausel nur bei Notwendigkeit einer Renovierung greifen soll.

Mein Rat wäre daher, ein Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. DAbei sollten Sie den Grad der Abnutzung klären und danach eine bestimmt Summe vereinbaren. Denn grundsätzlich gilt die Renovierungsklausel. Wäre also die Zeit abgelaufen, hätten Sie auch nach Grad der Abnutzung die Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Auch in diesem Fall wäre ein Gespräch mit dem Vermieter über eben diesen Abnutzungsgrad notwendig gewesen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben. Bei Unklarheiten können Sie gerne die einmalige Nachfragemöglichkeit nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2006 | 15:59

Sehr geehrter Herr Dolscius,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich werde mich auf jeden Fall mit dem Vermieter unterhalten, möchte aber vorher wissen, zu was ich verpflichtet bin.
Dass ganz auf eine Renovierung verzichtet wird, ist ziemlich ausgeschlossen (sprich er sieht sicherlich die Notwendigkeit einer Renovierung - was ja sehr subjektiv und generell auch ok ist). Ich will mich ja nicht vor der Renovierung "drücken", sondern ihm ein Angebot unterbreiten, welches fair ist und dem Mietvertrag entspricht. Denn ich denke, dass der Vermieter auch bei einem Rechtsanwalt Hilfe einholt wieviel ich denn zu bezahlen habe.
Wenn der Vermieter jetzt zu keinem Kompromiss bereits ist, auf welcher Kostenerstattung kann er bestehen?

a) Fall 3. (sprich 2/3, 2/5 bzw. 2/7 der Renovierungskosten je nach Zimmer); das müsste halt nach einem Kostenvoranschlag eines Malers gerechnet werden
oder
b) Fall 4. (pauschal 20% der Kosten laut Kostenvoranschlag), da weniger als 2 Jahre im Haus gewohnt wurde?

Ich würde dem Vermieter halt gerne ein (rechtlich sauberes) Angebot unterbreiten. Was würden Sie also sagen: trifft Klausel 3 oder 4 zu?

Besten Dank!

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2006 | 16:14

Sehr geehrter Herr Dolscius,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich werde mich auf jeden Fall mit dem Vermieter unterhalten, möchte aber vorher wissen, zu was ich verpflichtet bin.
Dass ganz auf eine Renovierung verzichtet wird, ist ziemlich ausgeschlossen (sprich er sieht sicherlich die Notwendigkeit einer Renovierung - was ja sehr subjektiv und generell auch ok ist). Ich will mich ja nicht vor der Renovierung "drücken", sondern ihm ein Angebot unterbreiten, welches fair ist und dem Mietvertrag entspricht. Denn ich denke, dass der Vermieter auch bei einem Rechtsanwalt Hilfe einholt wieviel ich denn zu bezahlen habe.
Wenn der Vermieter jetzt zu keinem Kompromiss bereits ist, auf welcher Kostenerstattung kann er bestehen?

a) Fall 3. (sprich 2/3, 2/5 bzw. 2/7 der Renovierungskosten je nach Zimmer); das müsste halt nach einem Kostenvoranschlag eines Malers gerechnet werden
oder
b) Fall 4. (pauschal 20% der Kosten laut Kostenvoranschlag), da weniger als 2 Jahre im Haus gewohnt wurde?

Ich würde dem Vermieter halt gerne ein (rechtlich sauberes) Angebot unterbreiten. Was würden Sie also sagen: trifft Klausel 3 oder 4 zu?

Besten Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2006 | 16:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

Abs. 3 trifft nicht zu, da Sie die vereinbarten Fristen nicht erfüllt haben.

Davon ausgehend, dass Abs. 4 wirksam ist, trifft dieser auf Ihre Situation zu. Generell wird in solchen Fällen dann nach einem Kostenvoranschlag eines Malers abgerechnet (wie Sie schon selbst festgestellt haben). Natürlich sind Sie berechtigt, die Arbeiten selbst durchzuführen. Da Sie aber, wie Sie geschrieben haben, wenig Zeit haben, wird es auf den Kostenvoranschlag hinauslaufen. Dies dürfte in Ihrem Fall auch die kostengünstigere Variante sein. Gerade Küche, Bad und Dusche betreffend wären es bei Absatz 3 66%.

Sagen Sie Ihrem Vermieter also, dass Sie auf Basis des Abs. 4 nach Kostenvoranschlag eines Malers abrechnen, den Sie gemeinsam auswählen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrga ezu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

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