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Schönheitsreparaturen bei Auszug nach 11 Monaten


| 01.03.2005 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine 34 qm Wohnung zum 24.03.2004 als Erstbezug nach Sanierung übernommen und zum 28.02.2005 gekündigt, also keine 12 Monate bewohnt.

Bei Auszug habe ich Bohrlöcher mit Gips verschlossen und diese punktuell mit weißer Farbe übermalt. Ebenso bin ich bei einigen Streifen verfahren, die durch Möbel entstanden sind. Diese weißen Streifen sind natürlich auf der nach 11 Monaten leicht vergilbten Tapete sichtbar. Des Weiteren ist die Wohnung eine Nichtraucherwohnung.

Bei der Wohnungsübergabe wollte die Vermieterin diese Wohnung nicht abnehmen, mit dem Hinweis, diese könne so nicht weitervermietet werden und wäre ja - wie die weißen Streifen zeigen würden - verwohnt. Sie möchte einen Maler beauftragen und dieses komplett in Rechnung stellen, alternativ kann ich die Wohnung selbst komplett streichen.

Im Übergabeprotokoll (als Bestandteil des Mietvertrages) ist ein Kästchen angekreuzt worden, nachdem "die o.g. Wohnung bei Auszug durch den Mieter malermäßig instandzusetzen ist (Rauhfaser weiß)". Das alternative, nicht angekreuzte Kästchen besagt, dass der Mieter verpflichtet ist, die o.g. Wohnung bei Einzug malermäßig instand zu setzen.

Zu Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag folgendes geregelt:
"Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Sie umfassen das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre;
- Wohn- und Schlafräume, Flure, Diele und Toilette alle fünf Jahre;
- andere Nebenräume alle sieben Jahre".

Prozentuale Abschlagszahlungen für die Malerarbeiten bei Auszug sind vertraglich nicht vorgesehen.

Weiter heißt es, dass "die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen nicht die Wirksamkeit der übrigen Regelungen des Vertrages berührt".

Bin ich verpflichtet, die Wohnung komplett zu streichen, damit diese einheitlich weiße Wände hat?
Oder muss ich alternativ die Malerkosten komplett übernehmen? Was mache ich, wenn ich im Gegenzug meine Kaution nicht zurück erhalte?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.05.2003 (VIII ZR 308/02) entschieden, dass Formularklauseln in Mietverträgen insgesamt unwirksam sind, wenn diese neben turnusmäßigen Schönheitsreparaturen zusätzlich die Renovierung bei Auszug verlangen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs führt nämlich eine Klausel, die den Mieter unabhängig von der Wohndauer zur Endrenovierung verpflichtet, zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter bereits nach sehr kurzer Wohnzeit verpflichtet ist, die komplette Wohnung zu sanieren.

Etwas anderes soll nur gelten, wenn Sie die Endrenovierung individuell vereinbart haben. Dies ergibt sich aus Ihrer Anfrage jedoch nicht.

Falls Sie das Urteil nachlesen möchten, können Sie dies unter www.bundesgerichtshof.de tun. Geben Sie bei der Dokumentensuche das Aktenzeichen VIII ZR 308/02 ein.

Sollten Sie Ihre Kaution nicht zurück erhalten, müssen Sie diese notfalls einklagen.

Ich hoffe, Ihnen damit zunächst weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver R. Klein
Rechtsanwalt

Feldmannstraße 76
66119 Saarbrücken

Tel. 0681/76196-0
Fax 0681/76196-29

Email: anwalt@hanauer-klein.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2005 | 15:34

Ich habe nachträglich "Allgemeine Vertragsbestimmungen" der Vermieterin gefunden, auf die im Mietvertrag in keinster Weise hingewiesen wird. Auch steht unter "Vertragsbestandteile" lediglich: Folgende Unterlagen sind Bestandteile des Mietvertrages: Hausordnung, Übergabeprotokoll, Kaution, Hinweise zum Heizen/Lüften. Abweichend zum eigentlichen Mietvertrag sagen die AVB unter "Rückgabe der Mietsache" folgendes aus:

"Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB (wie oben unter Schönheitsreparaturen beschrieben) fällig, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berchnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 AVB und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen."

Kann die Vermieterin hierauf eine anteilige Übernahme verlangen? Wenn ja, richten sich die Fristen ab dem Einzugsdatum oder ab dem Abschlusstag der Sanierungsarbeiten - wie gesagt: Erstbezug nach Sanierung?

Nochmals danke für die Hilfe!!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2005 | 16:45

Allgemeine Vertragsbedingungen sind nur wirksam, wenn sie bei Vertragsschluß wirksam in den Vertrag einbezogen worden sind. Das ist nach Ihrer Schilderung nicht der Fall, so dass diese auch nicht zur Anwendung kommen.

Im übrigen erachten ich eine solche Klausel im Zusammenhang mit den bereits erwähnten Klauseln im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll in Ansehung der oben erwähnten Rechtsprechung für unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver R. Klein
Rechtsanwalt

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