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Schönheitsreparaturen bei Auszug erforderlich?


05.12.2016 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Liebes Anwaltsteam,

im Dezember werde ich aus meiner Wohnung ausziehen, die ich seit rund 10 Jahren bewohne. Wie viele andere Mieter, so möchte ich gerne wissen, ob ich beim Auszug aufgrund des Mietvertrages zu Schönheitsreparaturen oder Ausgleichszahlungen verpflichtet bin. Basis ist der Mietvertrag einer Wohnungsgesellschaft, der mir damals zur Unterschrift 'vorgelegt' wurde.

Es handelt sich also nicht im einen Formularvertrag aus dem Schreibwarengeschäft oder um einen Vertrag von Haus-und-Grund oder um einen Vertrag, der mit dem Vermieter individuell ausgehandelt wurde. Es handelt sich um einen vorgegebenen Mietvertrag der Wohnungsgesellschaft, der auch für viele andere Mieter verwendet wurde; es gibt keine individuellen Zusatzvereinbarungen.

Nachfolgend die relevante Mietvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen:

<KLAUSEL-BEGINN>

Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen:

o in Küchen, Bädern und Duschen: alle 3 Jahre
o in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen und Flure: alle 5 Jahre
o in anderen Nebenräumen: alle 7 Jahre

Die Beweislast für die Ausführung der Schönheitsreparaturen während des vorstehend genannten Fristenplans trägt der Mieter.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht wie folgt auszuführen:

Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die durch verspätete oder schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen entstehen.

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit:

in Küchen, Bädern, Duschen:
o länger als 1 Jahr zurück = 33 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 2 Jahre zurück = 66 % der Kosten des Kostenvoranschlages

in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräume, Toiletten, Dielen und Flure
o länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 3 Jahre zurück = 60 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 4 Jahre zurück = 80 % der Kosten des Kostenvoranschlages

in anderen Nebenräumen
o länger als 1 Jahr zurück = 14 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 2 Jahre zurück = 28 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 3 Jahre zurück = 42 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 4 Jahre zurück = 56 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 5 Jahre zurück = 70 % der Kosten des Kostenvoranschlages
o länger als 6 Jahre zurück = 84 % der Kosten des Kostenvoranschlages

Dem Mieter bleibt es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt. Dies ist dem Vermieter spätestens zwei Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses anzuzeigen.

<KLAUSEL-ENDE>

Folgende Punkte sind mir eingefallen, gegen eine Verpflichtung sprechen können:
o Fristenplan: nicht ausreichende Relativierung
o Quotenabgeltungsklausel: Vermieter wählt Malerfachbetrieb für Kostenvoranschlag

Ist es von Bedeutung, daß viele Elemente der geforderten Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt werden sollen/dürfen? Beispiele:

Bei meiner Wohnung handelt es sich ausschließlich um Kunststoff-Fenster; mein Vermieter würde sich 'bedanken', wenn ich diese erstmalig mit einer Farbe überstreiche. Alle Türen in meiner Wohnung sind mit Kunststoff beschichtet - auch hier wäre mein Vermieter sicherlich von einem erstmaligen Streichen nicht begeistert. Die Heizkörper sind lackiert (keine klassischen Rippenkörper), wo ich es noch nie gesehen habe, daß man diese streicht. Der Fußboden mit den Fußbodenleisten besteht nur aus Teppich, so daß mir ein Streichen kaum möglich erscheint.

Ich freue mich über Ihre Rückmeldung, zu was ich genau verpflichtet bin.

Bin ich nicht zu Renovierungsarbeiten verpflichtet, so geben Sie mir bitte eine kurze Argumentationslinie auf Entscheidungen/Urteile, um im Gespräch mit meinem Vermieter eine solide Grundlage zu haben.

Auch zum Ende eines Mietverhältnisses bin ich nicht an einem 'Streit' interessiert, doch möchte ich gerne meine "aktuelle Verhandlungsposition" für ein Gespräch mit meinem Vermieter kennen.

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Eine Ratsuchende.
05.12.2016 | 11:46

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die Klauseln sind unwirksam mit der Folge, dass keine Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen. Dieses folgt zum Einen aus der Nicht-Möglichkeit des eigenen Kostenvoranschlages und zum Anderen der Quotenabgeltung unabhängig des tatsächlichen Zustandes.

Hinsichtlich nicht durchführbarer Arbeiten hindert dies die Wirksamkeit der Klausel erst einmal nicht. Das braucht es aber nicht, da die o.g. Punkte für die Unwirksamkeit ausreichend sind.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet oder auch erstattet werden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2016 | 22:39

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

vielen Dank für Ihre Antwort. Gerne hätte ich in Ihrer Antwort eine kurze Argumentationslinie auf erbetene Entscheidungen/Urteile erhalten, die ich mir nun über das Internet zusammensuchen werde.

Abschließend habe ich noch eine Verständnisfrage:

Bedeutet Ihre Antwort, daß ich während der gesamten Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchzuführen habe/hatte, d.h. ich muß dem Vermieter nicht nachweisen, wann ich was getan habe?

Verstehen Sie mich bitte nicht falsch: Die Wohnung ist aus meiner Sicht in einem sehr guten "Nichtraucherzustand" - so wie ich sie damals übernahm (alles weiße Wände). Ich habe z.B. keine Nägel in die Wand geschlagen oder Löcher in die Wand gebohrt. Ich möchte in diesen Tagen nur vermeiden, daß ich auf der "letzten Meile" des Wohnens noch unerwartete Dinge zu erledigen oder zu bezahlen habe.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Eine Ratsuchende.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2016 | 09:44

Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie bitte den Punkt hinsichtlich der Urteile.

Zur Quotenabgeltung mit starrer Frist: BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13

Zum Kostenvoranschlag des Vermiters: BGH mit einem Urteil vom 29.05.2013 (AZ: VIII ZR 285/12)

Das bedeutet, dass die gesamte Klausel unwirksam ist, sprich sodann die gesetzliche Regelung gilt, nach der der Vermieter dafür zuständig ist. Sie brauchen daher keinerlei Nachweise über Renovierungen zu führen, weder jetzt noch am Ende bei Übergabe der Wohnung.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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