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Schönheitsreparaturen bei Auszug - besondere Vereinbarung im Anhang


| 21.10.2005 09:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
Ich wohne seit dem 1.4.2000 in einer 3 Zimmer-Mietwohnung im 1. Stock und habe zum 30.11.2005 gekündigt. Vor ca. 2 Jahren wechselte der Eigentümer des Hauses bzw. der Wohnung.

1. Punkt
der Vermieter fordert in einem Schreiben die Durchführung von Renovierungsarbeiten und beruft sich dabei auf
die Auführungen im Mietvertrag. Dort heißt es:
‚das der Mieter Schönheitsreparaturen trägt in Höhe von (und nun handschriftlich im Mietvertrag weiter) ‚’’Kleinreparaturen bis
150,00 DM/Einzelfall, max. 1000,00 DM jährlich veranlasst und trägt Mieter’’(handschriftlich-Ende)
weiter heißt es im Vertragstext: Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen
und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 4 Jahre’
(Zitat-Ende)

Im vom ehemaligen Eigentümer unterschriebenen Anhang zum Mietvertrag heißt es ergänzend:
‚Die vermieteten Räume werden nicht renoviert im gegenwärtigen Zustand vermietet. Den Mieter trifft nach seinem eigenen Ermessen
eine etwaige Renovierung. Er hat folglich bei Beendigung des Mietvertrages die Räume auch nicht renoviert zurückzugeben; sie müssen
sich allerdings in einem normalen zur Benutzung tauglichen Zustand befinden’.

Frage
1. Ist der Anhang auch für den neuen Eigentümer bindend? Wie wir den Mietvertrag verstehen, hat der Mieter bei Einzug zu renovieren und braucht bei Auszug nicht zu renovieren, demnach bräuchten wir nicht renovieren, oder?

2. Punkt
Nun haben wir bei Einzug ca. 17.000 DM in die Wohnung investiert (incl. Holzfußboden, Küchenfliesen, Elektroinstallationen u. a. Vor zwei Jahren haben wir darüberhinaus sämtliche (Anzahl 4) Innentüren fachgerecht abschleifen und neu anstreichen lassen.
Hinsichtlich des Holzfußbodens gibt es nun den Vorschlag vom Eigentümer, ‚dass wir den Fußboden
a) mitnehmen können, allerdings wieder einen gleichwertigen Holzfußboden einbauen lassen müssen, da dieser ja – aus seiner Sicht –
zum Zeitpunkt des Erwerbs vor ca. zwei Jahren – bereits in der Wohnung war. Er ja ‚das Haus gekauft wie gesehen’.
b) in der Wohnung belassen können, er sich aber auch nicht finanziell beteiligen kann’

Dieser Fußboden ist nicht versiegelt, nur geölt und hat nun in dieser Mietzeit von über 5 Jahren z. T. auch sichtbare
Abnutzungen. Der Vorteil liegt allerdings darin, dass der Fußboden (21mm stark) nach Abschleifen fast wieder neuwertig
ist. Dazu heißt es im Mietvertrag:

a) ´ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Er hat dann aber den früheren Zustand wieder herzustellen und auf Verlangen Sicherheit nach §258 BGB zu leisten. Der Vermieter kann sowohl die Wegnahme als auch die Wiederherstellung des alten Zustandes verlangen

b) Der Vermieter kann jedoch die Ausübung des Wegnahmerechtes des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein überwiegendes, berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§547a BGB). Bei der Festsetzung der Entschädigung ist vom Zeitwert auszugehen; außerdem sind der durch die Wegnahme entstehende Wertverlust und die Kosten der Wiederherstellung zu berücksichtigen.

Frage:
Aus unserer Sicht müssten wir nach Ausbau des Holzfußbodens lediglich den Zustand wieder herstellen, in dem sich der Fußboden
vor 5 Jahren vor unserer Renovierung befand (dort existierte lediglich ein Estrichbelag) und nicht in dem Zustand, in dem sich der Fußboden vor 2 Jahren befand (Holzfußbodenbelag), nämlich zum Zeitpunkt des Erwerbs durch den neuen Eigentümer. Welchen Zustand müssten wir nun wieder herstellen?

Gibt es keine gesetzliche Möglichkeit, zumindest einen kleinen Anteil an ‚Abstand’ vom möglichen Nachmieter einzufordern? Dies wird
uns aber nun vom Vermieter verwehrt.

Wir hatten immer auf ein Entgegenkommen des Vermieters auch bei den anderen Rechnungen (Fliesen in der Küche, Elekroinstallationen u. a.)
gehofft, der ehemalige Vermieter hat sich nicht beteiligen wollen, der neue Vermieter ebenfalls nicht. Wir vermuten, dass
wir dort keine Ansprüche mehr geltend machen können, oder?

3. Punkt
Sollten wir nun doch bei Auszug die Renovierung durchführen müssen, wird der Vermieter – wie bereits schon in einer anderen
Wohnung des Vermieters geschehen – vermutlich die Qualtität der durchgeführten Renovierungsarbeiten massiv beanstanden und
weniger Kaution zurückbezahlen.

Frage
Wie kann man sich davor schützen? Sollte man einen Gutachter bei der Abnahme mit hinzuziehen?










Sehr geehrter Ratsuchender,

es gilt der Grundsatz, dass beim Verkauf eines Hauses mit vermieteten Wohnungen der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Mietverträge eintritt. Damit gilt Ihr Mietvertrag unverändert und uneingeschränkt gegenüber Ihrem neuen Vermieter fort.

Da in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass Sie beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchzuführen haben gilt, dass die Wohnung sich in einem solchen Zustand befinden muss, wie es einer normalen Wohnabnutzung entspricht. Haben Sie also beim Einzug fachgerecht renoviert, so brauchen Sie die Wohnung aufgrund der Klausel im Anhang zum Mietvertrag nur in dem Zustand zu übergeben, wie er nach der Mietzeit normalerweise vorliegt. Beseitigen müssen Sie nur übermäßige Abnutzungserscheinungen, die über eine normale Wohnabnutzung hinausgehen.

Auc bei Ihrem Punkt 2 liegen Sie mit Ihrer Sicht der Dinge richtig. Maßgeblich für den wiederherzustellenden Zustand der Fußböden bei Wegnahme des Holzfußbodens ist nicht der Zustand, der bei der Übernahme des Hauses durch den neuen Eigentümer bestand, sondern der Zustand der bei Ihrem Einzug in die Wohnung bestand.

Einen gesetzlichen Anspruch auf eine Abstandszahlung durch einen neuen Mieter haben Sie nicht. Es ist hier zu unterscheiden zwischen dem Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter einerseits, zwischen Ihnen und dem Nachmieter andererseits. Letzteres kann im Bezug auf den Holzfußboden in einer Vereinbarung der Übernahme des Bodenbelages gegen Zahlung eines Geldbetrages bestehen, also einem ganz normalen Kaufvertrag. Hierauf kann sich der Nachmieter einlassen, muss er aber nicht.

Einen Schutz vor Einbehaltung der Kaution wegen angeblicher Mängel können Sie im Vorfeld gar nicht verhindern. Hält der Vermieter aus Ihrer Sicht das Geld unberechtigt zurück, werden Sie nicht umhin kommen, ihn Ihrerseits auf Auszahlung in Anspruch zu nehmen, was auf eine Zahlungsklage Ihrerseits hinauslaufen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2005 | 09:40

Kurze Nachfrage: Morgen ist die Übergabe an den Vermieter, unklar ist, was ´übermäßige Abnutzung´ bedeutet hinsichtlich:
a) Fensterrahmen: müssen wir die Fensterrahmen von innen streichen? Der Lack ist an kleineren Stellen bereits abgeblättert.

b) Nach Herauslösen von Schrauben/Dübeln haben wir die entsprechenden Stellen mit Moltofil wieder gefüllt und die betroffenen Wandstellen glatt verschmiert - die Farbe des Moltofils passt allerdings nicht zur ursprünglichen Wandfarbe - wir gehen davon aus, dass wir nicht auch noch die Wände erneut
streichen müssen, oder?

Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Busse

P.S.: den Holzfußboden haben wir übrigens nicht mitgenommen,
der Eigentümer hat sich aber auch leider nicht zu einer zumindest kleinen Zahlung für diese Aufwertung bewegen lassen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2005 | 10:13

Sehr geehrter Ratsuchender,

bitte beachten Sie für künftige Anfragen bitte, dass die Nachfragefunktion ausschließlich dem Stellen von Nachfragen, nicht aber für gänzlich neue Fragen dient. Ihre Fragen möchte ich aber dennoch ausnahmsweise in der gebotenen Kürze beantworten.

Die von Ihnen geschilderten Abnutzungserscheinungen dürften als normale Abnutzung anzusehen sein. Für die Dübellöcher gilt dies, soweit sich deren Anzahl im normalen Rahmen bewegt. Übermäßige Abnutzung läge z.B. dann vor, wenn die Wände aufgrund der Vielzahl der Löcher im Erscheinungsbild einem Schweizer Käse ähneln würde.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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