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Schönheitsreparaturen bei Auszug aus Mietwohnung nach Erstbezug

20.10.2015 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Im Dezember 2009 bezog ein Mieter im Erstbezug eine Wohnung. Die Wohnung war vollständig renoviert (Erstbezug).Im Wohnbereich befindet sich Auslegware. Nun kündigte der Mieter die Wohnung zum 30.11.2015. Welche Schönheitsreparaturen können wir nach der heutigen Rechtssprechung verlangen? In dem geschlossenem Mietvertrag vom November 2009 sind folgende Klauseln vereinbart:
§15 Schönheitsreparaturen: Für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet sich der Mieter, anfallende Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden innerhalb der Wohnung.
Diese Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtungsweise tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Dusche alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Miete die ihm hiernach obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
§ 20 Rückgabe der Mietsache: Nach Vertragsbeendigung ist die Mietsache mit sämtlichen Schlüsseln - auch der vom Mieter zusätzlich beschafften Schlüsseln- vollständig geräumt und renoviert zurückzugeben.
Macht der Mieter von seinem Recht Gebrauch, die Schönheitsreparaturen nach § 15 dieses Vertrages selbst vollständig und fachgerecht auszuführen, so hat auch dies spätestens bis zum Ende des Mietverhältnisses zu geschehen.

Der Mieter teilte uns fernmündlich mit, dass die Auslegware Flecke aufweist und wie er damit umzugehen hat. Als Antwort bekam er von uns, wenn Flecken vorhanden sind, sollte er doch den Teppich reinigen. Aber es lässt sich ungesehen schwer zu beurteilen. so dass wir ihn mehrmals baten, mit uns einen Vorabnahmetermin zu vereinbaren, so dass wir die Wohnung in Augenschein nehmen können und die zu erledigen Arbeiten mit ihm detailliert beziffern. Dazu kam es leider nicht.
Jetzt erhielten wir ein Schreiben vom Anwalt. Dieser schreibt: "die Reinigung des Teppichbodens ist bei Auszug nicht vereinbart. Die Übergabe erfolgt in einem besenreinen bzw. gesaugtem Zustand."
Zu Renovierungsarbeiten schreibt der Anwalt: "Soweit Sie meinen Mandanten auffordern, Endrenovierungsarbeiten durchzuführen, darf ich Sie bitten, mit bis zum 31.10.2015 zu bestätigen, dass eine solche Pflicht tatsächlich nicht besteht. Die Vereinbarung der Durchführung von laufenden Renovierungsarbeiten (§15 Mietvertrag) und einer Endrenovierung (§20) ist unzulässig (BGH Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 335/02). Diese Klauseln sind damit unzulässig und unwirksam."

Welche Arbeiten könne wir verlangen?

Auch baten wir den Mieter uns einen Termin für ein Küchenaufmass zu benennen, da die Wohnung zum 1.12. wieder vermietet ist und eine Einbauküche eingebaut werden soll. Leider reagiert er auf unser Schreiben nicht. Was können wir tun?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider teile ich die Meinung des Anwalts Ihres Mieters. Der BGH hat ganz klar entschieden, dass eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung oder dem Zustand der Wohnung, eine Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses aufbürdet, unwirksam ist (BGH, Urt. v. 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 ) .
§ 20 Ihres Mietvertrages bürdet dem Mieter eben diese Pflicht auf. Von daher tendiere ich ebenso dazu, dass § 20 des Mietvertrages gegen § 307 BGB verstößt und somit unwirksam ist.

Selbst wenn § 15 Ihres Mietvertrages für sich alleine gesehen wirksam ist, so sagt die zitierte Entscheidung des BGH ganz klar aus, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel auch die damit in engem Zusammenhang stehende Klausel über laufende Schönheitsreparaturen unwirksam ist (BGH, 25.06.2003 - VIII ZR 335/02 ). Daraus folgt für Ihren Mietvertrag, dass keine Schönheitsreparaturen vereinbart sind. Folglich können Sie leider auch keine Schönheitsreparaturen oder eine Endrenovierung vom Mieter verlangen.

Bei den Flecken im Teppich ist natürlich noch zu prüfen, ob es sich dabei um Abnutzungen, die durch normalen Gebrauch entstanden sind oder um Beschädigungen handelt, welche einen Schadensersatzanspruch auslösen können.

Gem. § 809 BGB steht Ihnen ein Besichtigungsrecht zu. Sie sollten versuchen einen Termin mit dem Mieter oder dessen Anwalt zu vereinbaren. Auch steht Ihnen der Rechtsweg über eine einstweilige Verfügung offen, sollte es keine Reaktion auf Ihre Terminwünsche geben. Sollte der Mieter Ihnen weiterhin nicht die Möglichkeit geben, die Wohnung zu besichtigen, löst dieses auch einen Schadensersatzanspruch aus. Vor allem bezogen darauf, dass sie die Wohnung möglicherweise erst später vermieten können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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