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Schönheitsreparaturen bei Auszug - Zusatzvereinbarung wirksam?

19.06.2014 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Schönheitsrenovierungs- und Schlussrenovierungsklausel sind wirksam, wenn Sie die Renovierungs- oder Zahlungspflichten vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig machen und nicht starr an bestimmten Frist festhält

Sehr geehrte Damen und Herren,

in meinem Mietvertrag ist eine Zusatzvereinbarung enthalten, welche den folgenden Passus beinhaltet:
____________________________
Die Wohnung wird in renoviertem Zustand mit Raufasertapete tapeziert und deckend mit wischfester, weißer Farbe neu gestrichen übergeben.
Der Mieter übernimmt auf seine Kosten die laufenden- turnusmäßig wiederkehrenden- Schönheitsreparaturen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren (gegebenenfalls auch Entfernen der alten Tapeten), Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Naturlasiertes Holzwerk und Kunststoffrahmen dürfen nicht mit Deckfarbe überstrichen werden. Die Schönheitsreparaturen sind, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an bzw. von der letzten fachgerechten Durchführung an, in den nachstehenden Zeitabständen fällig - soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine andere Ausführungszeit erforderlich ist. Ist der Mieter der Auffassung, dass die Mietsache (noch) nicht renovierungsbedürftig ist, hat er den entsprechenden Nachweis zu erbringen.

Wände und Decken in
• Küchen und Bädern alle 3 Jahre
• Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
• in sonstigen Nebenräumen innerhalb der Wohnung alle 7 Jahre
• Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster, Außentüren von innen alle 7 Jahre

Bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt für die Schönheitsreparaturen, die aufgrund des Fristenplans noch nicht (wieder) fällig sind, folgende Kostenregelung:
Küchen und Bäder:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein halbes Jahr zurück, zahlt der Mieter 17% der erforderlichen Kosten gemäß eines vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlags einer Fachfirma; liegen sie länger als ein Jahr zurück, 33% der Kosten; liegen sie länger als zwei Jahre zurück; 66% der Kosten.
Wohn- und Schlafräume, Dielen und Toiletten:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein halbes Jahr zurück, trägt der Mieter I 0% der
erforderlichen Kosten gemäß Kostenvoranschlag; liegen sie länger als ein Jahr zurück: 20%; länger als zwei Jahre: 40%; länger als drei Jahre: 60%, und länger als vier Jahre: 80% der Kosten.
Nebenräume innerhalb der Wohnung:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein halbes Jahr zurück; trägt der Mieter 7% der Kosten gemäß Kostenvoranschlag, länger als ein Jahr: 14%, länger als zwei Jahre: 28%, länger als drei Jahre: 42%, länger als vier Jahre: 56%, länger als fünf Jahre: 70%, und länger als sechs Jahre: 84% der Kosten.
Sofern sich aus dem Abnutzungsgrad eine andere Kostenregelung ergibt, werden auf dieser Basis die anteiligen Kosten für den Mieter ermittelt.
_____________________

Von Seiten des Vermieters wurde mir nun ein Renovierungsangebot unterbreitet, welche alle in der Zusatzvereinbarung fälligen Renovierungen enthält. Da ich seit fünf Jahren in dieser Wohnung wohne, also quasi eine Komplettrenovierung. Dies ist jedoch durch den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht annähernd notwendig. Nun meine Frage:

Ist die Zusatzvereinbarung überhaupt wirksam? Und wenn ja, inwiefern kann ich den Nachweis darüber erbringen, welche Renovierungsarbeiten notwendig bzw. nicht notwendig sind.

Danke im Vorraus und beste Grüße
T. Wolf

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Zusatzvereinbarung muss zunächst wirksam Teil des Mietvertrags geworden sein. Ich gehe davon aus, dass dies der Fall ist.

Wie Sie vielleicht wissen, richtet sich die Wirksamkeit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag nach der relativ neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) danach, ob starre (unwirksam) oder flexible (wirksam) Klauseln verwendet werden.

Zu unterscheiden ist zunächst die Klausel für die laufenden Schönheitsreparaturen und die Klausel zur Schlussrenovierung (Abgeltungsklausel). In beiden Fällen macht der Vermieter den Umfang der Renovierung abhängig von dem tatsächlichen Zustand des Mietobjekts, und entspricht damit den Vorgaben des BGH.
Daher ist die vertragliche Regelung nicht zu beanstanden.

Sofern der Kostenvoranschlag aber Arbeiten vorsieht, die Ihrer Ansicht nach nicht dem Grad der Abnutzung entsprechen, so sollten Sie in jedem Fall den Zustand der Wohnung dokumentieren durch Fotos, Zeugen oder fachmännische Bewertung.

Davon abgesehen haben Sie das Recht, die Arbeiten selber durchzuführen, die im Rahmen der laufenden Mietzeit fällig geworden sind, weil ein entsprechender Abnutzungsgrad bereits erreicht worden ist (dies gilt für die Bereiche: Küche, Bad, Toilette, Diele, Wohn- und Schlafräume, siehe Fristenplan). Sollte man Ihnen diese Möglichkeit verwehren und auf der Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma bestehen, so sind Sie zur Übernahme dieser Kosten nicht verpflichtet.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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