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Schönheitsreparaturen bei Auszug - Fensterrahmen außen und Silikondichtung


| 28.05.2007 22:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwälte,

wir sind nach 10 Jahren aus unserer bisherigen Mietwohnung ausgezogen. Die Wohnung haben wir damals unrenoviert übernommen und bei Einzug renoviert. Folgende Mängel wurden bei unserem Auszug bei der Wohnungsabnahme vom Vermieter angesprochen und im Abnahmeprotokoll festgehalten:

1. Fenster Küche und Bad: Schimmelflecken an Silikondichtungen
2. Fenster Wohnzimmer: Fensterrahmen Außenseite


Anmerkungen:

· Bei den Fenstern handelt es sich um Kunststofffenster, die vor 5 Jahren eingebaut wurden.
· Das betroffene Wohnzimmerfenster liegt auf der Südseite und ist den üblichen Umwelt- und Witterungsbedingungen (Regen, Sonne, Pollenflug, Verkehr…) ausgesetzt.

Der äußere Fensterrahmen zeigt Verwitterungsspuren (grün-gelbliche Verfärbung) auf, die durch normales Putzen nicht beseitigt werden konnten.

Der Vermieter wirft uns unsachgemäßes Behandeln und mangelnde Sorgfalt vor und möchte das Fenster komplett erneuert haben.
· Gemäß unserem Mietvertrag übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer. Bagatellschäden/kleine Instandhaltungen gehen ebenfalls zu Lasten des Mieters (Kostenbegrenzung im Mietvertrag nicht explizit festgelegt)

Der Vermieter hat uns angeboten, die Kaution von 2 Monatsmieten komplett zu behalten oder eine Rechnung nach Durchführung der Arbeiten zu schicken.


Unsere Fragen:

1. Ist die Erneuerung von Silikondichtungen an Fenstern Sache des Vermieters oder Mieters?
2. Kann der Vermieter eine komplette Erneuerung des Wohnzimmerfensters und Fensterrahmens auf Kosten des Mieters verlangen?
3. In welcher Höhe [%] müssen wir ggf. Kostenanteile übernehmen?
4. Welche Vorgehensweise können Sie uns empfehlen?

Im Voraus vielen Dank und freundliche Grüße
Sehr geehrte Ratsuchenden,

1.
Grundsätzlich ist die Erneuerung der Silikonfugen, soweit sie alters- oder abnutzungsbedingt erforderlich wird, Vermieterpflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und unterfällt auch nicht den von Ihnen zu übernehmenden Schönheitsreparaturen.
Allerdings müssen Sie Schäden an der Mietsache, soweit Sie diese verursacht haben, beheben oder gegebenenfalls die Kosten hierfür übernehmen. Hierzu müsste der Vermieter Ihnen nachweisen, dass der Schimmel in den Fugen durch unsachgemäßes Verhalten Ihrerseits, etwa falsches Lüften, entstanden ist. Grundsätzlich müsste der Vermieter Ihnen auch zunächst Gelegenheit geben, den Schaden selbst zu beseitigen.

2.
Entsprechendes gilt für die Erneuerung des Wohnzimmerfensters. Hier wäre letztlich durch Sachverständigengutachten zu klären, inwieweit die Verschlechterung witterungsbedingt und/oder durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden ist, und ob ein Austauschen des Fensters sowie des Rahmens überhaupt (komplett) erforderlich ist.

3.
Im Ergebnis werden Sie wahrscheinlich dennoch nicht die gesamten Kosten tragen müssen, auch wenn Ihnen ein volles Verschulden nachgewiesen werden kann. Der Vermieter muss sich jedenfalls dasjenige anrechnen lassen, was er sich durch den Einbau eines neuen Fensters gegenüber einem fünf Jahre alten Fenster (nach durchschnittlicher Abnutzung) erspart.
Im Übrigen haften Sie anteilig nach dem Beitrag Ihres Verschuldens.

4.
Der Vermieter ist in der Beweislast, was aber hier nicht automatisch von Vorteil ist, da Sie im Falle, dass der Vermieter die Kaution einbehält, diese notfalls zunächst einklagen müssen.
Sie können versuchen, sich mit dem Vermieter zu einigen oder jedenfalls die Haftungsfrage vorab gutachterlich klären zu lassen, was z.B. auch vor Gericht im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens gemäß §§ 485 ff. ZPO möglich ist (dann ist das Prozesskostenrisiko geringer).
Manchmal ist es auch besser, abzuwarten. Denn wenn die Fenster und der Rahmen einmal ausgetauscht sind, wird der Vermieter sich unter Umständen schwer tun, den oben genannten Beweis zu führen, um mit Ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen zu können. Das Abnahmeprotokoll ist insoweit keinesfalls ausreichend.
In jedem Fall empfiehlt es sich, zunächst selbst eine ungefähre erste handwerkliche Einschätzung der beanstandeten Auffälligkeiten durch einen Fachmann einzuholen.


Eine genauere Auskunft ist anhand der vorliegenden Sachverhaltsangaben kaum möglich. Ich hoffe dennoch, Ihnen weitergeholfen zu haben. Falls noch Etwas unklar geblieben ist, können Sie gerne eine Rückfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2007 | 21:44



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Geyer,

vielen Dank für Ihre schnelle Beratung. Leider gibt es keine Einigung mit unserem Vermieter. Daher haben wir noch folgende Nachfrage:

Unser Vermieter wirft uns unsachgemäße Handhabung vor:

a.) Falsches, ungenügendes Lüften
Wie ist dies rechtlich einzuschätzen? Wir haben i.A. täglich morgens und abends in jedem Zimmer die Fenster ca. 10 min zum Lüften vollständig geöffnet. Ist dies ausreichend?

b.) Unsachgemäße Behandlung des Fensters
Aussage Vermieter: Wir hätten im Sommer nicht ausreichend den Rollladen gegen Sonnenbestrahlung heruntergelassen. In der Nachbarschaft wären keine Fensterrähmen so vergilbt.
In wie weit kann uns der Vermieter diesbezüglich unsachgemäßes Behandeln / ein Verschulden vorwerfen?

Wir wurden übrigens in der Vergangenheit nie von unserem Vermieter auf eine derartig erforderliche pflegliche Handhabung und auch nicht auf ein Fehlverhalten hingewiesen.

c.) Kann der Vermieter nach Wohnungsabnahme noch Mängel geltend machen, die nicht bei der Abnahme besprochen wurden und nicht im Abnahmeprotokoll festgehalten sind?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Unterstützung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2007 | 15:43

Sehr geehrte Ratsuchenden,

a.
Zweimaliges Lüften mit voll geöffneten Fenstern für zehn Minuten pro Tag bewegt sich nach wohl überwiegender Rechtsprechung an der Untergrenze dessen, was der Mieter an zumutbaren Maßnahmen zur Beförderung der sich ansammelnden überschüssigen Luftfeuchtigkeit nach außen treffen muss und dürfte daher noch ausreichend sein. Es kommt aber unter anderem auch darauf an, wie gut die Fenster isoliert sind.
Allerdings ist, wie bereits ausgeführt, der Vermieter voll beweispflichtig dafür, dass ein fehlerhaftes Wohnverhalten Ihrerseits vorliegt und dass die Schäden auch hierauf zurückzuführen sind. Ohne Sachverständigengutachten wird dieser Beweis nicht gelingen.

b.
Letzteres gilt auch für die Verwitterungsspuren an den Fensteraußenseiten. Darüber hinaus halte ich eine Pflicht, die Rollläden im Sommer herunterzulassen, für überzogen. Reinigen müssen Sie die Fenster zwar schon, ansonsten dürfte sich Ihr Verhalten noch im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung bewegen.

c.
Das Abnahmeprotokoll hat in der Regel nur indizielle Wirkung. Jedenfalls sind die festgehaltenen Mängel nicht als abschließend zu werten, wenn sich nicht die Parteien insofern gebunden haben. Der Vermieter kann also Mängel nachträglich benennen, muss aber auch beweisen, dass diese bei Übergabe bereits vorhanden waren.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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