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Schönheitsreparaturen bei Auszug


16.03.2007 14:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 28.02.2007 endete mein Mietverhältnis und leider gibt es immer noch ein Problem wegen der Schönheitsreparaturen beim Auszug. Eine von mir bereits Ende Februar beauftragte Rechtsanwältin konnte mir bisher leider auch nicht weiterhelfen und ist zudem im Moment im Urlaub und ich stehe dem ganzen Sachverhalt nunmehr etwas ratlos gegenüber.

Streitpunkt sind in meinem Fall die Farbe der Wände in Küche (hellblau), Wohnzimmer (terracotta), Schlafzimmer (maisgelb) (hier inkl. der Decke) und Flur (gelb), sowieso die Veränderung der Wandstruktur in der Küche (Aufbringen einer Putzstrukturfarbe). Laut Verwalterin ist weder die Eigentümergemeinschaft noch der zum 01.04.2007 einziehende Nachmieter mit der Intensität der Farben einverstanden und verlangt einen weißen Anstrich, wobei die Küche wahrscheinlich tapeziert werden müsste.

In meinem Einheitsmietvertrag war der übliche Fristenplan für Schönheitsreparaturen vereinbart worden. Zudem gibt es zum Mietvertrag eine Anlage, in der der Mieter bei Auszug zur Schlussrenovierung verpflichtet wird (Raufaser mit zweimaligem Anstrich). Die Farbe weiß wird jedoch nicht genannt. Die durchzuführenden Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag werden in dem Paragraphen der Anlage nicht berücksichtigt. Leider kann ich den genauen Wortlaut nicht wiedergeben, da sich der Vertrag zurzeit bei der RÄ´in befindet. Grundsätzlich habe ich mich an den Fristenplan gehalten, nur andere Farben gewählt.
Bei der Wohnungsübergabe wurde lediglich die Farbe der Räume protokolliert und mündlich darauf gedrungen, die Räume zu weißen. Ich war jedoch der Meinung, dass ich rechtlich nicht dazu verpflichtet bin. Die Verwalterin wies meine RÄ´in nochmals telefonisch auf die Ihrer Meinung nach noch ausstehenden Renovierungsarbeiten hin. Eine schriftliche Aufforderung erfolgte nunmehr erstmalig gestern. Darin wird mir eine Frist bis zum 19.03.2007 gesetzt und andernfalls mit der Beauftragung eines Malers gedroht. Hintergrund ist die Neuvermietung ab 01.04.2007. Um Zugang zu der Wohnung zu bekommen, hätte ich mich heute bis 13.00 Uhr bei der Verwalterin melden müssen, da ich nicht mehr über einen Wohnungsschlüssel verfüge. Die Urlaubsvertretung des Anwaltsbüros hat um Fristverlängerung bis zum 26.03.2007 gebeten und der Beauftragung eines Malers widersprochen.

Ich habe nun folgende Fragen:

1.) Wenn die Renovierungsklauseln insgesamt unwirksam sind, spielt dann die Farbe der Räume überhaupt noch eine Rolle? Und muss ich im Falle eines Falles wirklich alle bemängelten Räume renovieren?

2.) Was wird unter einer angemessenen Frist verstanden? Die telefonische Erinnerung ist dabei doch unerheblich, oder!?

3.) Kann sie wirklich ab 19.03.2007 einen Maler beauftragen und mir in Rechnung stellen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gern wie folgt beantworten möchte:

Voranschicken möchte ich, dass ohne genaue Kenntnis des Vertrages eine Beurteilung schwierig ist. Ich kann Ihnen also nur darlegen, was in welchem Fall zum Tragen kommt. Ob es sich um eine wirklich unwirksame Vereinbarung handelt, kann ich leider nicht mit Gewissheit sagen, ohne Einsicht in den Vertrag genommen zu haben. Dies bitte ich zu berücksichtigen.

Nun aber zur Beantwortung Ihrer Fragen:

1.) Wenn die Renovierungsklauseln insgesamt unwirksam sind, spielt dann die Farbe der Räume überhaupt noch eine Rolle? Und muss ich im Falle eines Falles wirklich alle bemängelten Räume renovieren?

Sollten die Renovierungsklauseln unwirksam sein, sind Sie zu einer Endrenovierung nicht verpflichtet. Dann haben Sie Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparatur durch den VERMIETER.

a) Grundsätzlich kommt es auf die Art der Vereinbarung an. Sie führen auf, dass es sich um einen Einheitsmietvertrag handelt zzgl. einer Anlage. Demnach wäre von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auszugehen. Inzwischen hat der BGH sogar entschieden, dass selbst eine individuell vereinbarte Endrenovierung zzgl. zu dem im Formularmietvertrag festgehaltenen laufenden Schönheitsrep. unzulässig ist.

b) Ist von AGB auszugehen, ist eine Vereinbarung unwirksam, die Sie zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet und ohne Rücksicht darauf, zu einer Endrenovierung.

Wirksame Vereinbarungen hingegen sind: Die Übertragung der Endrenovierung, auch neben der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen, ist zulässig unter der Voraussetzung, dass die übliche Frist seit der letzten Schönheitsreparatur abgelaufen sind
UND
soweit dies nicht der Fall ist, eine anteilige Kostenabgeltung verlangt wird (sog. Quotenklausel). Eine wirksame Vereinbarung könnte demnach lauten: Sind seit der letzten Schönheitsrep. … Jahre vergangen, hat der Mieter anteilig … % zu zahlen.

Sollte in Ihrem Mietvertrag jedoch festgehalten sein, dass Sie zu den laufenden Schönheitsrep. verpflichtet sind UND zusätzlich zu einer Endrenovierung ohne Berücksichtigung der letzten durchgeführten Schöhnheitsreparartur, spricht dies für eine Unwirksamkeit der Vereinbarung, sofern es sich um AGB handelt. Insofern würde eine unzulässige Doppelbelastung (sog. Summierungseffekt) vorliegen und somit wären Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Dies gilt nicht bei Individualvereinbarungen. Dort kann Ihnen beides individuell auferlegt werden.

Sollten die Klauseln wirksam sein, werden Sie streichen müssen. Bei einer wirksamen Übertragung der Schönheitsrep. auf den Mieter, kann der Vermieter verlangen, dass das Streichen in NICHT UNGEWÖHNLICHEN Farben erfolgt – d.h. in der Regel weiß. Nicht gewöhnlich jedenfalls ist Maisgelb und Terracotta, also kräftige Farben. Die Farben dürfen i.d.R. nicht zu kräftig sein. Bei Hellblau oder Hellgelb lässt sich darüber streiten und hier nicht beurteilen.


2.) Was wird unter einer angemessenen Frist verstanden? Die telefonische Erinnerung ist dabei doch unerheblich, oder!?

Grundsätzlich ist die Endrenovierung – bei wirksamer Vereinbarung - mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Das war bei Ihnen am 28.02. Da Sie bereits bei der Übergabe haben erkennen lassen, dass Sie keine Verpflichtung zur Schönheitsreparatur sehen, konnte Ihre Vermieter dies bereits als endgültige Erfüllungsverweigerung auslegen. Damit wäre er zu einer weiteren Fristsetzung überhaupt nicht mehr verpflichtet gewesen.

Grundsätzlich gilt eine Fristsetzung von 14 Tagen (bei erstmaliger Fristsetzung) als angemessen. Eine weitere Fristsetzung kann auch wesentlich kürzer erfolgen.
Bei dem Telefonat zwischen der Verwalterin und Ihrer RAin handelte es sich bereits um eine Mahnung. Diese ist grds. nicht formgebunden, kann also auch telefonisch ausgesprochen werden.


3.) Kann sie wirklich ab 19.03.2007 einen Maler beauftragen und mir in Rechnung stellen?

JA, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart ist. Dann kann sie die Malerkosten im Wege des Schadensersatzes von Ihnen fordern.

NEIN, bei unwirksamer Vereinbarung. Dann ist sie selbst zur Schönheitsreparatur verpflichtet (s. 1.).

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung vermittelt zu haben. Bei Unklarheiten verweise ich auf die Nachfragefunktion und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -


Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden.
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