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Schönheitsreparaturen an Fensterrahmen im rahmen eines Wohnungsauszuges


| 22.03.2006 18:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Hallo Herr Anwalt,

Diesen Samstag, 25. März 2006 hat meine Schwester einen Termin mit ihrer Vermieterin zwecks Wohnungsübergabe (sie hat die Wohnung fristgrecht zum 31. März 2006 gekündigt). Sie hat genau 4 Jahre und 3 Monate dort gewohnt.

Die Wohnung wurde fachgerecht renoviert d.h. die Wände und Decken wurden weiss gestrichen.

Im Vertrag steht folgendes:

"Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht
auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holz darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette -3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des
Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesen Zeitpunkt an."

1. Frage hierzu ist , ob die Fensterrahmen und Türen gem. Mietvertrag gestrichen werden müssen?

Letzte Woche hat die Vermieterin meiner Schwester in einem Brief
aufgefordert, auch die Fensterrahmen sowie Türen aufgrund ihres Rauchens (sie ist normale Raucherin, ausserdem ist sie berufstätig und den ganzen Tag nicht zu Hause), zu streichen.
Meines Erachtens würde eine gute Reinigung der Rahmen und Türen genügen, was wir auch getan haben und der Nikotinfilm ließ sich wunderbar abwaschen.

2. Frage ist, ob sie nun aufgrund der schriftlichen Aufforderung
verpflichtet ist, die Streichung vorzunehmen?

Für Ihre schnelle Antwort danke ich Ihnen im Voraus.
Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

zu 1) Die von Ihnen zitierte Klausel des Mietvertrages ist gem. § 307 Abs. 1 S.1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) unwirksam, da diese eine „starre“ Fristenregelung enthält (BGH Az VIII ZR 361/03), falls es sich bei dem Mietvertrag um einen sog. Formularmietvertrag handelt.
Denn die starre Fristenregelung bürdet dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auf.
Dies hat zur Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam ist und mithin auch keine grundsätzliche Verpflichtung der Mieterin zur Schönheitsreparatur verbleibt.

Ein Formularmietvertrag liegt dann vor, wenn er für eine Vielzahl von Verträgen verwendet und nicht im einzelnen zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt wird.
Solche Formularmietverträge sind unter anderem die von Vermieter- und Mieterverbänden (Haus + Grund, Mieterschutzbund) oder die im Schreibwarenhandel zu erwerbenden Mietverträge.

Unter dieser Vorraussetzung erwächst Ihrer Schwester aus der zitierten Klausel keine Verpflichtung die Türen und Fensterrahmen zu streichen.

zu 2) Auch die schriftliche Aufforderung der Vermieterin, die Tür- und Fensterrahmen zu streichen ändert an dem Ergebnis aus Frage 1 nichts.
Aus dieser Aufforderung ergibt sich ebenfalls keine Verpflichtung Ihrer Schwester, zu streichen.

Ich empfehle Ihnen, die Vermieterin unter Bezugnahme auf vorgenanntes BGH-Urteil schriftlich darauf hinzuweisen, dass Sie nicht dazu verpflichtet sind, die angeforderten Arbeiten zu erledigen.

Bitte beachten Sie, dass eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts diesseits nicht möglich ist, da die hierfür erforderliche Kenntnis des Mietvertrages nicht gegeben ist.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 23.03.2006 | 11:25

Hallo Herr Anwalt,
vielen Dank für die sehr hilfreiche Auskunft. Leider hat mir meine Schwester erst gestern abend mitgeteilt, dass es zu dem Mietvertag noch eine Anlage gibt, die von der Vermieterin eigenhändig erstellt wurde, den meine Schwester unglücklicherweise unterschrieben hat. Ich war mehr als perplex, denn nun sieht die Sachlage etwas anders aus.

In der einseitigen Anlage heisst es:
Anlage Seite 1 zum Mietvertrag vom 20. Sept 01:
1. Der Mieter kann fällige Mietzahlungen nicht mit der Kaution aufrechnen.Die Kaution ist spätestens 2 Monate nach Rückgabe der Mietsache zzgl. der anfallenden Zinsen unter Abrechnung evtl. Vermieterforderungen an den Mieter zurückzuzahlen. Steht eine Forderung des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, so ist er berechtigt, einen der voraussichtlichen Forderung entsprechenden Betrag,auch darüber hinaus zurückzubehalten. Die Kaution wird vor Schlüsselübergabe in bar übergeben.
3. Der Mieter übernimmt bei Einzug die Wohnung mit fachmännisch weiß gestrichenen Wänden und Decken, sowie geputzt und gereinigt in äußerst gepflegtem Zustand. Ohne Dübellöcher an Wänden und Decken.
Bei Auszug verpflichtet sich der Mieter die Wohnung mit fachmännisch weiß gestrichen Wänden und Decken sowie geputzt und gereinigt in äußerst gepflegtem Zustand zu übergeben. Diese Vereinbarung gilt unwiderruflich bei jeder beliebigen Mietvertragsdauer."

Pkt 3 hat meine Schwester erfüllt. Das Streichen der Fensterrahmen und Türen wird nicht aufgeführt.

Dieser Aufforderung soll meine Schwester in dem erwähnten Brief der Vermieterin nachkommen. Aber wie Sie schreiben, ist dies nicht erforderlich.
Und doch bin ich unsicher, ob das nicht zumindest für den Bereich Küche,Bad und Toilette gilt (3 Jahresfrist):
Frage:
Hat diese Anlage zum Mietvertrag eine rechtliche Grundlage?
Könnten Sie mir hierzu einen Paragraphen des BGB nennen, auf den ich mich beziehen kann?

Puh, das war es und vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
Viele Grüße nach München aus einem sonnigen Düsseldorf



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.03.2006 | 19:36

Laut Ihrer Darstellung in der ursprünglichen Frage hat Ihre Schwester in der Wohnung Wände und Decken - auch die in Küche, Bad und Toilette - gestrichen.
Eine darüber hinausgehende Verpflichtung Ihrer Schwester hinsichtlich der Schönheitsreparaturen an Türen und Fenstern ergibt sich auch nicht aus der Anlage zum Mietvertrag, diese sind laut Ihren Angaben in der Anlage gar nicht genannt.
Wie bereits erwähnt, würde ich Ihnen empfehlen, die Aufforderung der Vermieterin unter Bezugnahme auf das BGH-Urteil (BGH Aktenzeichen VIII ZR 361/03) zurückzuweisen.

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