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Schönheitsreparaturen / Totalrenovierung


31.08.2006 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin dabei, die Wohnung meines kürzlich verstorbenen Vaters aufzulösen und den Mietvertrag zu kündigen. Der Vertrag beinhaltet unter ´Instandhaltung der Mieträume´ die Verpflichtung zu den üblichen Schönheitsreparaturen. Ferner fand ich unter ´Sonstige Vereinbarungen´ folgenden Zusatz: "Dem Mieter wird eine total renovierte Wohnung übergeben. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in dem Zustand zu übergeben, in dem er diesen übernommen hat.". Verpflichtet mich diese Vereinbahrung nun zu einer ´Totalrenovierung´ der Wohnung, wodurch es zu der mittlerweile unzulässigen unangemessenen Benachteiligung des Mieters kommt, welche am Ende von allen Renovierungsarbeiten/Schönheitsreparaturen entbindet?
31.08.2006 | 11:23

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

aufgrund des von Ihnen beschriebenen Sachverhaltes darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Die häufigsten Probleme im Zusammenhang mit Renovierungsklauseln treten bei der Frage auf, ( 1 ) wann und ( 2 ) wie sogenannte Schönheitsreparaturen auszuführen sind.

1. Hinsichtlich des "wann" sind grundsätzlich Renovierungspflichten nach einem sogenannten starren Fristenplan nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, sodass der Vermieter die Reparaturen selbst vorzunehmen hat. Ihre Inhaltsbeschreibung zum Mietvertrag macht hierzu jedoch keine Angaben, sodass ich Sie bitte den Vertrag diesbzüglich nochmals genau anzuschauen und ggf. die Klausel im Ramen der Nachfragefunktion bei "frag einen anwalt" nochmals dem genauen Wortlaut entsprechend zu übermitteln.

Die von Ihnen bereits beschriebene Renovierungsklausel könnte unwirksam sein, wenn die formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unvereinbar ist. § 535 Abs. 1 Satz 2 regelt nämlich, dass der Vermieter grundsätzlich die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten muß.

Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob die Zusatzvereinbarung " dem Mieter wird eine total renovierte Wohnung übergeben. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in dem Zustand zu übergeben, in dem er diesen übernommen hat" überhaupt eine ( 1 ) formularmäßige Vereinbarung ist und ( 2 )wenn ja, ob diese Ihren Vater oder Sie als Rechtsnachfolgerin unangemessen benachteiligt.

(1)Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters liegen wohl vor, wenn der Zusatz nicht handschriftlich oder mit Schreibmaschine etc. in den Vertrag unter " sonstige Vereinbarungen" aufgenommen wurde.

(2)Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 05.04.2006 darauf hingewiesen, dass eine Formularklausel unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vorname der letzten Schönheitsreparaturen die Wohnung renoviert zu übergeben. Auch zu diesem Punkt fehlen in der Sachverhaltsbeschreibung weitere Angaben.

2. Hinsichtlich des "wie" der Renovierungsarbeiten hat der Vermieter im Normalfall nur einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden. Ein Anspruch darauf, dass ein Fachbetrieb oder gar ein bestimmter Fachbetrieb mit den Arbeiten beauftragt wird, besteht nicht. Eine solche Vereinbarung hätte jedoch nicht zur Konsequenz, dass der Mieter von der Schönheitsreparatur zur Gänze befreit ist, sondern nur, dass er sie fachgerecht auszuführen hat.

Da Sie sich nach meiner Auffassung eines Prozess- und damit auch Kostenrisikos aussetzen, wenn Sie die Schönheitsreparaturen zur Gänze verweigern würde ich Ihnen raten mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu suchen oder ggf. vor der Wohnungsauflösung den gesamten Vertrag von einem Rechtsanwalt in Hinblick auf oben genannte Punkte begutachten zu lassen.

Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung der Frage eine erste rechtlcihe Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichem Gruß
Michael Kohberger
Rechtsanwalt



Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2006 | 12:10

Ein starrer Fristenplan für die Schönheitsreparaturen in der formularvertraglichen Bestimmung ´Instandhaltung der Mieträume´ ist nicht vorgegeben.

Bei der Zusatzvereinbarung "Dem Mieter wird eine total renovierte Wohnung übergeben. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in dem Zustand zu übergeben, in dem er diesen übernommen hat."
unter ´Sonstige Vereinbarungen´ handelt es sich um einen vom Vermieter mit Schreibmaschiene vorgenommenen Eintrag.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2006 | 12:40


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Da die Zusatzvereinbarung mit Schreibmaschine hinzugefügt wurde muss mit grosser Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um eine sogenannte Individualvereinbarung zwischen ihrem Vater und dem Vermieter handelt. Solche Individualvereinbarungen haben nach § 305 b BGB Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Eine Inhaltskontrolle nach den Regelungen über die Allgemeinen Gechäftsbedingungen nach § 305 ff. BGB findet insoweit nicht statt. Daher sind die Chancen eher gering einzuschätzen, dass Sie dem Vermieter keine Renovierung wegen unangemessener Benachteiligung schulden.

Hier noch die Definition von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB:

" Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei ( Verwender ) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt."

Eine Inhaltskontrolle fände allerdings statt, wenn Sie dem Vermieter nachweisen können, dass er die gewählte Formulierung in anderen Mietverträgen bereits verwendet hat oder künftig verwenden möcht! Dann nämlich würde es sich trotz Eintragung mit Schreibmaschine um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters handeln.Fragen Sie doch einfach mal in der Nachbarschaft, ob dort derselbe Eigentümer Vermieter ist und falls ja, welche Mietverträge dort abgeschlossen wurden.

Schade, dass ich Ihnen keine günstigere Einschätzung der Rechtslage übermitteln kann.

Gerne stehe ich Ihnen in der Angelegenheit auf Nachfrage weiter zur Seite. Meine E - mail Adresse und Telefonnummer finden Sie unten.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt

E - mail: kohberger@freenet.de
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