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Schönheitsreparaturen: Starre Fristen in der Zusatzvereinbarung gültig?

04.04.2010 18:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe eine Frage zur Gültigkeit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in meinem Mietvertrag. Der Knackpunkt ist, dass der eingesetzte Formularmietvertrag lediglich vorsieht, dass die Kosten für Schönheitsreparaturen der Mieter trägt. Die Klausel, die starre Fristen vorsieht,ist in einer Zusatzvereinbarung enthalten, und ich weiß daher nicht, ob diese den Status von AGBs haben, für die die Rechtssprechung des BGH greifen würde.

Ich selbst bin der Mieter. Mein Vermieter ist nur der Eigentümer dieser einen vermieteten Wohnung. Es gibt also keine vergleichbaren Verträge mit anderen Mietern.

Zum Einsatz kam ein Formularmietvertrag der Firma Sigel (MV 464). In diesem Einheitsmietvertrag findet sich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausschließlich folgende Aussage:

"§ 11 Instandhaltung der Mieträume

[...]

4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

[...]"

Zusätzlich zum Formularmietvertrag wurde eine schriftliche fixierte und mit Ort und Datum und Unterschriften versehene Zusatzvereinbarung getroffen. Diese wurde vom Vermieter jedoch in maschinenschriftlicher Form vorgelegt, nicht mündlich oder schriftlich ausgehandelt und am gleichen Datum wie der Formularmietvertrag unterschrieben. In der Zusatzvereinbarung heißt es:

"[...]

(2) §11 Schönheitsreparaturen Punkt 4

Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das wischfeste Weißeln der Wände, der Decken, das Streichen der Heizkörper, sowie sämtlicher Innenseiten der Türen und der Fensterrahmen.
Schönheitsreparaturen sind bei Küchen, Bad u. Abstellraum alle 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen alle 4 Jahre vorzunehmen, ab Beginn des Mietverhältnisses gerechnet."

Diese Vereinbarung scheint mir grundsätzlich eine starre Frist darzustellen, die daher nach der Rechtssprechung des BGH ungültig ist. Ich frage mich jedoch, inwiefern die Tatsache, dass die Vereinbarung in der Zusatzvereinbarung enthalten ist, die meiner Auffassung nach grundsätzlich gültige Klausel des Formularmietvertrages ungültig werden lässt.

Misstrauisch macht mich auch, dass der Formularmietvertrag zudem folgende Aussagen beeinhaltet:

"§ 17 Sonstige Vereinbarungen
1. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen.
[...]
4. Außer den hiermit schriftlich festgelegten Vertragsbestimmungen sind keine weiteren Vereinbarungen getroffen worden."

Verliert durch § 17 Punkt 4 des Formularmietvertrages die Zusatzvereinbarung ihre Geltung und es greift automatisch § 11 Punkt 4 bei den Schönheitsreparaturen?

Meine Frage an Sie lautet also:

Muss ich beim Auszug die Schönheitsreparaturen durchführen, da die Zusatzvereinbarung entweder
a) nicht den Status von AGBs hat und damit die darin enthaltene Regelung keine starre Fristenregelung im Sinne der Rechtssprechung des BGH sondern eine Individualvereinbarung darstellt
oder
b) aufgrund des § 17 Punkt 4 die Zusatzvereinbarung ungültig ist und deshalb § 11 Punkt 4 greift, der mich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?

ODER

sollte ich die Schönheitsreparaturen nicht durchführen, da die Rechtssprechung des BGH zu den starren Fristen in meinem Fall greift?

Für die Beantwortung meiner Frage möchte ich Ihnen im Voraus bereits danken.
04.04.2010 | 19:45

Antwort

von


(934)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Fragen:

Muss ich beim Auszug die Schönheitsreparaturen durchführen, da die Zusatzvereinbarung entweder

a) nicht den Status von AGBs hat und damit die darin enthaltene Regelung keine starre Fristenregelung im Sinne der Rechtsprechung des BGH sondern eine Individualvereinbarung darstellt

Die Zusatzvereinbarung hat auch einen AGB-Status.

Das Recht der AGB ist auf solche Klauseln nicht anwendbar, die aufgrund einer Individualvereinbarung zustande gekommen sind, und zwar auch dann nicht, wenn sie nach dem äußeren Erscheinungsbild wie Allgemeine Geschäftsbedingungen aussehen.

Eine Individualvereinbarung liegt nur dann vor, wenn die Klauseln zwischen den Parteien ausgehandelt worden sind. Um den Schutz des AGB-Rechts nicht wesentlich zu verkürzen, stellt die Rechtsprechung verhältnismäßig hohe Anforderungen an ein Aushandeln im Sinne des Gesetzes. Der BGH betont diesen Ausnahmecharakter des Aushandelns durch die Formulierung, dass ein Aushandeln mehr als bloßes Verhandeln voraussetzt. Es genügt daher nicht, dass die Parteien über die jeweiligen Punkte lediglich erörtert haben. Denn der Verwender wird regelmäßig gegenüber seinem Vertragspartner der in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht Überlegene sein, so dass der Kunde kaum eine Chance haben wird, auf die Gestaltung der Klauseln tatsächlich Einfluss zu nehmen. Daraus folgt, dass von einer Individualvereinbarung nicht gesprochen werden kann, solange der Verwender nicht ernsthaft bereit ist, die vorformulierten Bedingungen abzuändern und dem Vertragspartner die reale Möglichkeit zu geben, den Inhalt der Bedingungen zu beeinflussen.

Wenn hier die Zusatzvereinbarung richtig nachträglich ausgehandelt wurde, ist sie keine AGB; anderenfalls schon.

oder

b) aufgrund des § 17 Punkt 4 die Zusatzvereinbarung ungültig ist und deshalb § 11 Punkt 4 greift, der mich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?

§ 17 Absatz 4 spricht zunächst gegen die Zusatzvereinbarung. Wenn diese aber dennoch vorliegt, ist sie auch Bestandteil des Vertrages geworden.

ODER

sollte ich die Schönheitsreparaturen nicht durchführen, da die Rechtsprechung des BGH zu den starren Fristen in meinem Fall greift?

Hier müssen die Schönheitsreparaturen nicht von Ihnen durchgeführt werden.

Grundsätzlich haben Sie hier daher also Recht, da der Fristenplan zu starr ist.

„Schönheitsreparaturen sind bei Küchen, Bad u. Abstellraum alle 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen alle 4 Jahre vorzunehmen, ab Beginn des Mietverhältnisses gerechnet“

Eine solch starre Regelung ist unwirksam.

Eine gesetzliche Bestimmung des Begriffs der Schönheitsreparatur fehlt. Eine Normierung war zwar im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 vorgesehen, ist dann aber letztlich gescheitert. Eine Konkretisierung erfolgt daher durch die Rechtsprechung.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Dazu gehört insbesondere das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern einschließlich der Rohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Die Vornahme der Schönheitsreparaturen muss grundsätzlich durch den Vermieter erfolgen. Sie gehört zur Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB .

Gleichwohl wird die Vornahme der Schönheitsreparaturen in der Regel auf den Mieter abgewälzt. Dies ist grundsätzlich zulässig und verstößt auch nicht gegen § 307 BGB , wenn die Abwälzung durch AGB erfolgt.

Da hier die Klausel aber unwirksam ist, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht machen.

Abschließend und zusammenfassend also folgendes:

Die Zusatzvereinbarung hat grundsätzlich AGB-Status. Sie ist trotz § 17 Absatz 4 Bestandteil des Vertrages geworden, ist nach der Rechtsprechung des BGH aber unwirksam, da die einen zu starren Fristenplan enthält.


Rechtsanwalt Steffan Schwerin

ANTWORT VON

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