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Schönheitsreparaturen / Salvatorische Klausel


| 04.04.2005 23:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

wir haben unseren Mietvertrag zum 31.07.2005 fristgerecht gekündigt und werden bei Auszug 26 Monate in der Wohnung gewohnt haben. Unsere Frage bezieht sich auf die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei Vertragsende. Hierzu im Folgenden die relevanten Teile des Mietvertrages von Haus und Grund, Mannheim, 3.2002:

§10 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende

(3) Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
(a) Küchen, Bäder, Duschen alle 3 Jahre
(b) Wohnräume, Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
(c) Sonstige Nebenräume und Lackarbeiten alle 7 Jahre

(6) Zieht der Mieter vor Ablauf der für Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturennachkommen.
[Es folgt eine Tabelle mit Prozentsätzen, in denen die Räume (3a/3b/3c) der Nutzungsdauer (mehr als 6/12/24/36/48/60 gegenübergestellt wird.]
...
Der Vermieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst ausführt.
...

§26 Sondervereinbarungen

Sondervereinbarungen sind Bestandteil dieses Vertrages
Besondere Vereinbarungen
[mit Schreibmaschine im Vertrag ergänzt:] Bei Beendigung des Mietverhältnisses (vor Schlüsselübergabe) ist die Wohnung fachgerecht zu renovieren. (Wohnung weiß streichen, beschädigte Tapeten sind neu zu tapezieren, Fenster innen streichen). Alle beschädigten Teile in der Wohnung sind zu erneuern.
...

Bis hierhin scheint mir die Sachlage eindeutig zu sein: Durch die ungültige Formulierung in §26 sind die Vereinbarungen in §10 zu laufenden bzw. abschließenden Schönheitsreparaturen hinfällig.
Insoweit Sie mir hier zustimmen, bitte ich um Beurteilung der Auswirkung der Salvatorischen Klausel. Diese war mir bislang nur als Vereinbarung dahingehend bekannt, dass durch Ungültigkeit einer Klausel der übrige Vertrag nicht berührt wird. Die Salvatorische Klausel dieses Vertrages geht jedoch darüber hinaus:

§23 Veränderungen und Ergänzungen des Mietvertrages, Salvatorische Klausel

Nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Soweit Änderungen oder Ergänzungen vom Formulartext abweichen, gelten diese anstelle des Formulartextes. Stehen vertragliche Absprachen im Widerspruch zu zwingenden gesetzlichen Regelungen, so gelten die gesetzlichen Regelungen.

Bei Unwirksamkeit einer oder einzelner Vertragsklauseln verpflichten sich die Vertragschließenden, anstelle der unwirksamen Klausel eine Regelung zu vereinbaren, welche der unwirksamen Klausel in ihrer Bedeutung so nahe wie möglich kommt, aber mit der gesetzlichen Bestimmung übereinstimmt und somit wirksam ist.

Frage: Kann hieraus für uns doch noch die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei Auszug entstehen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Frage möchte ich mit einem klaren "Nein!" beantworten.

Eine wirksame Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält Ihr Mietvertrag (vorbehaltlich einer genaueren Prüfung des gesamten Vertragstextes) nicht, da die Regelungen in den §§ 10 und 26 in ihrer Gesamtheit gesehen werden müssen. Danach müssten Sie also während der Mietzeit in den genannten Fristen renovieren und, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung, bei Auszug auf jeden Fall eine Endrenovierung durchführen. Letzteres ist nur im Rahmen einer Individualvereinbarung möglich, die die Vertragsparteien aber ausgehandelt haben müssten. Ich gehe davon aus, daß dies bei Ihnen nicht der Fall war und die Klausel des § 26 auch noch bei weiteren Mietern verwendet wurde. Somit müssten Sie, aufgrund des Summierungseffektes nach der Rechtsprechung des BGH nicht renovieren.

Daran ändert auch die Regelung des § 23 des Mietvertrages nichts: Nach der gesetzlichen Regelung, die im Falle einer unwirksamen Vertragsklausel gelten soll, ist der Vermieter zur Instandsetzung der Wohnung verpflichtet, also auch zur Renovierung.

Eine Vereinbarung, die mit dem gesetzlichen Verbot der unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Einklang stehen würde, ist aber, zumindest im Hinblick auf durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht getroffen worden. Wirksam wäre eine solche Regelung nur, wenn Sie entwender während der Mietzeit, oder aber nur beim Auszug renovieren müssten. Eine solche Regelung enthält der Vertrag nicht, und wurde auch nicht gesondert vereinbart. Die Vermieterin wird ihre Forderungen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen daher nicht auf den Vertrag stützen können.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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