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Schönheitsreparaturen - Quotenregelung

25.09.2008 13:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie aus Ihrer fachlichen Sicht der Rechtslage beurteilen könnten, ob bei nachfolgendem Sachverhalt die sog. Quotenregelung gültig ist.

Relevante Passagen des Mietvertrags:

... Es gehören zu den Schönheitsreparaturen: Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und An-streichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile.

2. Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter ohne besondere Aufforderung regelmäßig während der Mietzeit auszuführen.
Diese Verpflichtung besteht im allgemeinen nach Ablauf folgender Zeitabstände – Regel-Renovierungsfristen:

in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre

in Wohn- u. Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre

in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

bei Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenster alle 7 Jahre.

Weist der Mieter nach, dass die fälligen Schönheitsreparaturen trotz Ablauf der vorgenannten Fristen objektiv noch nicht erforderlich sind, so verlängern sich die Regel-Renovierungsfristen bis zur Erforderlichkeit.

3. Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Das Holz-Werk darf nur weiß oder cremefarbig gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert, Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat In weiß oder in einem anderen neutralen Farbton zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.

4. Hat der Mieter eine nicht renovierte Wohnung übernommen und sich vertraglich zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet, so verlängern sich die in Ziffer 2 genannten normalerweise einzuhaltenden Regel-Renovierungsfristen einmalig von 3 auf 6 bzw. von 5 auf 10 Jahre sowie von 7 auf 14 Jahre, sofern der Mieter die Anfangsrenovierung auch tatsächlich entsprechend der vertraglichen Vereinbarung handwerksgerecht durchgeführt hat. Werden nur Teile der Mietsache In der in Satz 1 genannten Welse vom Mieter übernommen, so gilt die Fristenverlängerung nur für diese Teile.

5. Endet das Mietverhältnis nach Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so Ist der Mieter verpflichtet, bei Beendigung die fälligen und erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die erforderlichen Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der Regel-Renovierungsfristen durchgeführt worden sind.

6. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die bis dahin im allgemeinen angefallenen und erforderlichen Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Wenn die Schönheitsreparaturen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küche, Bad, Dusche:
6 Monate mit 20%
10 Monate mit 30%
14 Monate mit 40%
18 Monate mit 50%
22 Monate mit 80%
25 Monate mit 70%
30 Monate mit 80%
34 Monate mit 90%

bei Wohn- u. Schlafräumen, Fluren, Dielen, WC:
6 Monate mit 10%
12 Monate mit 20%
18 Monate mit 30%
24 Monate mit 40%
30 Monate mit 50%
36 Monate mit 50%
42 Monate mit 70%
48 Monate mit 80%
54 Monate mit 90%

bei allen anderen Nebenräumen, Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenstern:
12 Monate mit 15%
24 Monate mit 30%
36 Monate mit 45%
48 Monate mit 60%
60 Monate mit 75%
72 Monate mit 90%

Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so Ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker die Ausführungen der Arbeiten ablehnt.

Weist der Mieter nach, dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Mietsache geringer ist als der prozentual ermittelte, gilt dieser für die Berechnung der Abgeltung.

Der Mieter kann sich von dieser anteiligen Verpflichtung dadurch befreien, indem er vor dem Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in fachmännischer Qualitätsarbeit selbst durchführt. Bei durchgeführter Anfangsrenovierung durch den Mieter gem. Ziff. 4 verdoppeln sich die vorgenannten Zeiträume einmalig.

7. Unberührt bleiben etwa weitergehende Ansprüche des Vermieters wegen Verzugsschadens. Den Anspruch auf Geldersatz hat der Vermieter auch dann, wenn die für den Mieter bei Vertragsende fällig gewordenen Schönheitsreparaturen deshalb nicht zur Durchführung kommen können, weil der Vermieter In den Mieträumen bauliche Veränderungen vornimmt und deshalb die zuvor vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparaturen wieder zerstört würden.
...

Gesamtsituation:
Wir haben die (Altbau-) Wohnung in sehr abgewohntem und unrenoviertem Zustand übernommen. Dies betraf insb. alle Holzwerke (Fensterrahmen, Türen, Leisten etc.) sowie die Heizkörper. Als Gegenleistung für einen etwas früheren Einzugstermin haben wir die Wände (außer in Küche und Bad) gestrichen.
Der Gesamtzustand der Wohnung bei unserem Auszug entspricht dem bei unserem Einzug (Zeugen).

Bei unserem Auszug nach 20 Monaten haben wir jetzt ebenfalls nochmal die Wände gestrichen und dem Nachmieter (der bereits eingezogen ist) 300 Euro zur Abgeltung der übrigen Renovierung gegeben (ebenfalls Zeugen).

Der Vermieter verlangt nun jedoch die Übernahme weiterer Renovierungskosten, mind. jedoch die anteiligen Quoten laut Ziff. 6 des Mietvertrags – zu Recht?

Für Ihre freundliche Antwort bedanke ich mich bereits an dieser Stelle recht herzlich!

Mit besten Grüßen, K.E.

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :

Am einfachsten können Sie etwaige Forderungen ihres Vermieters ablehnen, soweit Sie bei Rückübergabe des Mietobjektes mit dem Vermieter ein Übernahmeprotokoll aufgesetzt haben, welches die ordnungsgemäße Rückgabe an den Vermieter bestätigen könnte. Sollte also in ihrem Fall ein entsprechendes Rückgabeprotokoll bestehen, können Sie sich darauf berufen und weitere Forderungen des Vermieters ablehnen.

Sollte kein für Sie günstiges Übergabeprotokoll bestehen gilt folgendes :

- Die mietvertraglichen Regelungen die Sie eingestellt haben, scheinen in einer ersten Einschätzung wirksam zu sein.

Insbesondere sind für die Schönheitsreparaturen keine starren Fristen vereinbart, sondern es liegt ein reiner Orientierungsplan vor, der letztlich nur durch den tatsächlichen Grad der Abnutzung eine Reparaturpflicht des Mieters vorsieht;
siehe Vertragstext :
"Weist der Mieter nach, dass die fälligen Schönheitsreparaturen trotz Ablauf der vorgenannten Fristen objektiv noch nicht erforderlich sind, so verlängern sich die Regel-Renovierungsfristen bis zur Erforderlichkeit.

Das gleiche gilt im Grundsatz für die Quotenregelung. Zwar ist eine starre Quotenregelung unwirksam und ihrem Vertrag besteht eine entsprechende Auflistung, doch wird die Qoutenregelung ebenfalls nicht als starre zu werten sein, da auch hier der tatsächliche Renovierungsbedarf Grundlage der Verpflichtungen des Mieters sein soll;
siehe Vertragstext :
"Weist der Mieter nach, dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Mietsache geringer ist als der prozentual ermittelte, gilt dieser für die Berechnung der Abgeltung."

Nach meiner ersten Eisnchätzung folgt daraus, dass die Qoutenregelung grundsätzlich wirksam und für Sie verpflichtend ist.
Jedoch ist zu beachten :
- Wenn Sie nachweisen können, dass die weiteren von Vermieter geforderten Renovierungen nicht erforderlich sind, insbesondere Sie das Objekt so zurückgegeben haben wie Sie es erhalten haben, können Sie weitere Forderungen dennoch ablehnen. Den die Quotenregelung gibt dem Vermieter nur das Recht eine anteilige Summe der tatsächlich erforderlichen Renovierungen zu erhalten. Sie müssen das Objekt letztlich trotz der Regelung nicht in einen besseren Zustand versetzen, wie Sie es beim Einzug erhalten haben.
- Die Tatsache das Sie dem Nachmieter 300,- Euro für die weiteren Renovierungen gegeben haben, ist nur dann als Erfüllung ihrer Pflicht zu werten, wenn der Vermieter mit der Auszahlung an den Nachmieter in irgend einer Form einverstanden war. Ansonsten müsste Sie das Geld zurückfordern und direkt an den Vermieter auszahlen.
- Selbst wenn Sie noch zu weiteren Renovierungskosten verpflichtet sein sollten, können Sie gemäß Quotenregelung einen günstigeren Handwerker vorschlagen und damit eine etwaige Nachforderung verkleinern.

Ich empfehle Ihnen daher abschließend sich darauf zu berufen, dass nach der Quotenregelung eine Erfordernis der Renovierung ausscheidet, da Sie das Objekt so zurückgegeben haben, wie Sie es erhalten haben und damit ihrer Pflicht aus dem Mietvertrag nachgekommen sind.

Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion,per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung.
Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.



Mit freundlichen Grüßen


Holger Hafer
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 01.10.2008 | 12:07

Sehr geehrter Herr RA Hafer,

haben Sie recht herzlichen Dank für die kompetente Auskunft!

Wenn ich es – laienhaft – richtig einschätze, scheinen wir in diesem Fall in eine Art Regelungslücke zu fallen:

Zum einen wird die Wohnung durch umfassende Schönheitsreparaturen in der Tat in einen besseren Zustand als bei unserem Einzug versetzt – zum anderen ist die Quotenregelung wohl gültig ...

Vor diesem Hintergrund (Quotenregelung ist anwendbar) bin ich nun unsicher, inwieweit ein weiteres Vorgehen entsprechend Ihrem Rat

„... sich darauf zu berufen, dass nach der Quotenregelung eine Erfordernis der Renovierung ausscheidet, da Sie das Objekt so zurückgegeben haben, wie Sie es erhalten haben und damit ihrer Pflicht aus dem Mietvertrag nachgekommen sind“

überhaupt sinnvoll ist ??

Mit freundlichen Grüßen, K. Ewert

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.10.2008 | 23:55

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt :

Eine Regelungslücke besteht an sich nicht.

Sie sind vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Ob aber in ihrem Mietobjekt nun tatsächlich eine Schönheitsreparatur notwendig ist, ist letztlich einzig und allein eine Tatsachenfrage.
Es komtm also einfach nur darauf an, in wie weit das Mietobjekt in dem selben Zustand ist wie bei Einzug.

Sollte das Objekt abgenutzter sein, wie beim Einzug, müssen Sie diese konkrete Abnutzung angemessen ersetzen.

Für den Umfang ihrer Ersatzpflicht kommt die Quotenregelung in Betracht. Sie haben aber das Recht statt der abstrakten Quotenregelung eine konkrete, für Sie möglicherweise, günstigere Alternativreparatur anzubieten.

Sollte beispielsweise die Abnutzung des Mietobjekts nach der Quotenregelung einen Anspruch von 400 Euro begründen, sind Sie aber in der Lage einen Handwerker zu finden, der die selben Arbeiten für 300 Euro ausführt, so können Sie darauf bestehen, dass der billigere Handwerker genommen wird.

Ebenso können Sie die Quote herabsetzen, sofern Sie eine geringere Abnutzung als für den zeitraum üblich nachweisen können.

Ebenso aufgrund ihres vorgelegten Vertragstextes verdoppeln sich die Fristen einmalig, sofern Sie eine Anfangsrenovierung vorgenommen haben.

Da Sie ja nach eigenem Vortrag auch Zeugen haben, die Belegen können, dass Sie das Objekt im gleichen Zustand zurückgeben haben, rate ich Ihnen abschließend für den Fall dass das Objekt tatsächlich in einem gleichwertigen Zustand ist, keine weiteren Renovierungskosten zu übernehmen.

Sollten doch Abnutzungen vorliegen, rate ich Ihnen die dem Vermieter zustehenden Renovierungskosten unter Beachtung folgender Punkte herunter zurechnen :
- Auswahl eines günstigeren Handwerkers
- Senkung der Quote bei geringerer wie üblicher Abnutzung
- Verdopplung der Fristen bei Anfangsrenovierung


MfG

Hafer
(Rechtsanwalt)

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