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Schönheitsreparaturen / Nikotin


08.12.2007 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrter Anwalt,

am 1.3.2002 bezog ich meine frisch renovierte Studentenwohnung in Berlin und blieb dort knappe 6 Jahre, bis zum 30.10.2007 wohnen. Die Wohnung wurde während dieses Zeitraumes nicht renoviert und im Wohnzimmer wurde relativ stark geraucht, was vergilbte Tapeten und angegilbe Türen zur Folge hatte.
Die erforderlichen Schönheitsreparaturen sollten von meinem [nur mündlich nicht vertraglich benannten] Nachmieter geleistet werden, was auch im Übergabeprotokoll, welches besagt, dass bei Übergabe die Wände in Wohnzimmer/Flur und Schlafzimmer nicht in Ordnung waren, festgehalten wurde.
Im Nachhinein war mein Vermieter mit dem benannten Nachmieter doch nicht einverstanden und verlangte wieder von mir die im Mietvertrag festgelegten Schönheitsreparaturen.

Daraufhin beauftragte ich auf my-hammer.de ersteigerte Maler mit dem Streichen der Wohnung, was nicht zur Zufriedenheit des Hauswartes [als Vertreter meines Vermieters, der ebenso wie ich nicht in Berlins Nähe wohnt], erledigt wurde, worauf hin ich die Maler mehrfach um Nachbesserung ersuchen musste. Doch noch immer sagt der Hauswart, er könne die geleistete Arbeit so vor meinem Vermieter nicht vertreten, da die Wohnung bei meinem Einzug in einwandfreiem Zustand gewesen sei, und nun noch immer im Wohnzimmer Nikotinflecken durchscheinen würden, da die Maler nicht wie vereinbart mit Nikotinfarbe gestrichen hätten.

Mein Vermieter hat mir mittlerweile schon eine Mahnung geschickt, dass er, wenn bis in 14 Tagen die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind, er sie selbst in Auftrag geben wird und mir den Aufwand von der Kaution abziehen bzw. den Mehraufwand in Rechnung stellen wird.
Da ich selbst nicht vor Ort sein kann um mir ein Bild zu machen, weiß ich an diesem Punkt nun nicht mehr weiter, und da meine Entbindung kurz bevor steht kann ich auch nicht mehr Tag täglich mit allen Parteien [Maler / Vermieter / Hauswart] telefonieren und möchte diese leidige Angelegenheit nun endlich aus der Welt schaffen, möglichst ohne plötzlich vor einer 1000 Euro Rechnung zu stehen.

In meinem Mietvertrag steht folgendes:
§6 – Instandhaltung der Mieträume
Die Mieträume werden in renoviertem Zustand übergeben. Anlässlich der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt, welches von beiden Vertragsparteien gegenzuzeichnen ist, und das wesentlicher Vertragsbestandteil wird. Die während der Vertragsdauer anfallenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietsache trägt der Mieter [siehe §7]. Der Mieter verpflichtet sich, dafür Sorge zu tragen, dass die Mietsache und sämtliches Zubehör schonend und pfleglich behandelt werden, die Mieträume ausreichend gelüftet und gereinigt werden. Mängel oder Schäden sind unverzüglich dem Vermieter schriftlich anzuzeigen. Ist die Anzeige wegen einer unvorhergesehenen Gefahr oder weil sich die Schäden unverhältnismäßig ausbreiten würden nicht möglich, so sind die zum Schutz der Mietsache erforderlichen Maßnahmen unverzüglich zu ergreifen.

§7 – Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen [Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen] auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.
2. Fristenplan
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens in folgenden Zeitanständen durchzuführen:
- In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der unter 2. genanten Renovierungsfristen, so hat der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen anteilig wie nachstehend genannt zu übernehmen:
In Küchen, Bädern und Duschen nach 1 Jahr 33,3%
Nach 2 Jahren 66,6%
Nach 3 Jahren 100%

[usw.]
Die vorgenannten Prozentsätze beziehen sich jeweils auf den Zeitpunkt der letztmalig durchgeführten Renovierung der Wohnung.

§13 – Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mieträume sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für Fensterrahmen bzw. –schreiben, Fußböden und Teppichböden.


Soweit ich das aus anderen Fällen bereits mitbekommen habe, sind diese „starren“ Formulierungen mittlerweile ungültig und bewirken, dass gar nicht renoviert werden muss.

Trifft das in meinem Fall auch zu?
Oder muss ich nun „fertig renovieren“, da ich die Reparaturen bereits in Auftrag gegeben und somit die Notwendigkeit der Reparaturen anerkannt habe?
Wenn mein Hauswart/Vermieter die Malerarbeiten als so stümperhaft auslegt, dass er dadurch eine Beschädigung der Mietsache sieht, was nicht nur erneutes Streichen sondern komplett neues Tapezieren nach sich zöge, kann mir das in Rechnung gestellt werden? Wenn ja, kann ich diese Kosten an die Malern weitergeben, die von mir ja bereits um Nachbesserung ersucht wurden?

Ich weiß im Moment gar nicht mehr wie ich mit der Situation weiter verfahren kann und hoffe, dass Sie mir weiterhelfen können.

08.12.2007 | 10:42

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) wie folgt:

Die von Ihnen beschriebene "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt Sie als Mieter entgegen dem Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (so die ständige Rechtsprechung z.B. Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586).

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat ein Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Ich nehme an, dass eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung nicht getroffen wurde.

Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578 und NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096).

Quelle: hier nachlesbar BGH VIII ZR 124/05

Ob in Ihrem Fall ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung wegen „exzessiven Rauchens“ anzunehmen ist, könnte streitig werden. Für Ihre Verhandlungsposition ungünstig ist in diesem Zusammenhang, dass Sie im Übergabeprotokoll bestätigt haben, dass starkes Rauchen vergilbte Tapeten und angegilbte Türen zur Folge hatte.

Allerdings haben Sie sich im Protokoll nicht verpflichtet, die „Schönheitsreparaturen“ selbst vorzunehmen.

Sie könnten folglich gegenüber dem Vermieter argumentieren, dass Sie nach oben zitierter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vertraglich nicht verpflichtet sind, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Machen Sie in dem Schreiben darauf aufmerksam, dass Sie die Wohnung "einzig aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" streichen ließen.

Sollten Sie entgegen der ersten Einschätzung der Sach – und Rechtslage die Kosten für ein Nachstreichen ersetzen müssen, so könnten Sie freilich versuchen, bei dem ursprünglich beauftragten Maler Regress zu nehmen. Diesbezüglich müssten Sie im Streitfall allerdings beweisen, dass die Malerarbeiten tatsächlich mangelhaft waren.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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