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Schönheitsreparaturen Neubau Erstbezug

| 28.02.2019 14:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich habe eine Wohnung vermietet und einen Formularvertrag benutzt. In dem Formularvertrag sind die Schönheitsreparaturen und eine Quotenregelung bei vorzeitigen Auszug enthalten. Darüber hinaus habe ich handschriftlich ergänzt, dass die Wohnung unrenoviert (es handelt sich um einen Neubau-Erstbezug) aber malerfertig übergeben wird und dies bei Auszug im gleichen Zustand übergeben werden soll. Jetzt steht im Raum, dass alle Klauseln ungültig sein sollen und ich die Schönheitsreparaturen ausführen soll.
Der Vertrag wurde vor Baubeginn unterschrieben.


Meine Frage: Muss ich jetzt die Wohnung des Mieters nach dem Plan der Schönheitsreparaturen renovieren?

28.02.2019 | 16:39

Antwort

von


(1163)
Hauptstraße 16 a
25488 Holm
Tel: 04103/9236623
Web: http://www.kanzlei-roth.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach der Rechtsprechung des BGH sind u.a. nachfolgende Schönheitsreparaturklauseln unwirsam:

a) Quotenabgeltung

"Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die
eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen" (vgl. BGH VIII ZR 242/13 - NJW 2015, 1871 ).

b) Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergegebenen Wohnungen

Die Leitsätze des BGH:

"a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86 , BGHZ 101, 253 ).

b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer
Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter."

(vgl. BGH VIII ZR 185/14 - NJW 2015, 1594 ).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.


Mit freundlichen Grüßen
Karlheinz Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -



Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Rückfrage vom Fragesteller 28.02.2019 | 17:12

Sehr geehrter Herr Roth,
vielen Dank für die umfangreiche Beantwortung der Frage. Ich weiß, dass ich ohne das Vorhandensein der Schönheitsreparaturklausel für diese zuständig und verantwortlich bin. Deswegen zielte meine Frage im Wesentlichen darauf ab, ob durch die handschriftliche Ergänzung (unrenoviert, malerfertig) die Schönheitsreparaturklausel, die ich ja in dem Formularvertrag habe, unwirksam wird und ich jetzt für die Schönheitsreparaturen verantwortlich bin.

Mit besten Grüßen

Thomas

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.03.2019 | 08:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Nach diesseitiger Auffassung ist die Klausel als unwirksam einzustufen. Diese Einschätzung steht aber unter dem Vorbehalt, dass der Vertrag von mir nicht in Augenschein genommen worden ist.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 03.03.2019 | 10:51

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Sehr gute Anwort und sehr umfangreich. Vielen Dank dafür.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 03.03.2019
4,8/5,0

Sehr gute Anwort und sehr umfangreich. Vielen Dank dafür.


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