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Schönheitsreparaturen / Fristenregelung


02.02.2006 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrter Rechtskundiger,
wir haben einen Mietvertrag seit 01.08.1999. Die Wohnung wurde von uns zum 31.01.2006 gekündigt. Jetzt geht es um die Durchführung der Schönheitsreparaturen
Auszug aus dem Mietvertrag (Vorgedrucker):
§ 9 (2)
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern, und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre , in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemißt sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.“
Beim Einzug war die Wohnung in einem sehr schlechtem Zustand. Deshalb wurde damals folgende Zusatzvereinbarung getroffen:
„ Die Wohnung wird von der Mietpartei renoviert bzw. werden von diesen die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt. Für den Monat Juli 1999 wird deshalb keine Miete fällig. Laufende Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auf eigene Kosten regelmäßig und fachgerecht (vgl. Mietvertrag) durchzuführen.“

Wir haben beim Einzug die Wohnung komplett renoviert. (Wir haben ihm (unentgeldlich) Bad, Toillette, Küche, gefliest und hergerichtet, der Vermieter hat lediglich das Material bezahlt).
Ende 2003 wurden von uns alle Türen, Türstöcke und Fenster von innen und außen neu gestrichen. Die Heizkörper sind neuwertig, da sie vom Vermieter bei der Renovierung 99 ausgetauscht wurden.
Zum Auszugstermin haben wir die kompletten Wände und Decken der Wohnung frisch gestrichen. Die Wohnung ist in einem sehr guten Zustand.
Nun beruft sich der Vermiter auf die Abgeltungsklausel im Mietvertrag nach der er uns anteilig die Renovierungskosten (Türen und Fenster wurden 2003 das letzte Mal gestrichen) berechnen kann.
Mein Frage: handelt es sich bei der Formulierung aus dem Mietvertrag, um eine „starre“ Fristenregelung oder nicht?
Wenn ja, ist mit ihr dann auch die Abgeltungsklausel unwirksam? Wenn Nein, muß ich mich an den Kosten beteiligen, auch wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

auf Ihre Anfrage hin führe ich aus:

Als zulässige Formularklausel hat sich entweder der Fristenturnus 3 Jahre für Nassräume und 5 Jahre für die übrigen Räume oder 3 Jahre für Nassräume, 5 Jahre für Wohnräume und 7 Jahre für sonstige Räume durchgesetzt. Kürzere Fristen sind unwirksam.
Der von Ihnen genannte Fristenplan ist daher wirksam. Die Schönheitsreparaturen sind rechtswirksam auf Sie als Mieter übertragen worden.

Es ist darüber hinaus zulässig, den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten zu verpflichten, obwohl die Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht fällig ist. Dies gilt selbst bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung.

Bedingung ist allerdings,
1. dass sich der Kostenanteil nach dem Verhältnis des Auszugszeitpunktes zum Ablauf der üblichen Renovierungsfristen oritentiert, die erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen dürfen,

2. dass der zugrunde liegende Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich als verbindlich erklärt wird(ein günstigerer Kostenvoranschlag des Mieters also maßgeblich ist) und

3. dass dem Mieter nicht untersagt wird, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, dass er Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.

Ihr Kostenanteil orientiert sich nach dem Verhältnis des Auszugszeitpunkes (31.01.2006) zum Ablauf der üblichen Renovierungsfristen (Küche, Bad, Dusche zum 01.08.05; Wohn- u. Schlafräume zum 01.08.04; sonstige Räume zum 01.08.06).

Nach Ihrer Schilderung haben Sie zum Auszug alle Wände und Decken der Wohnung gestrichen. Vor diesem Hintergrund dürften Sie Ihrer anteiligen Zahlungspflicht in der Weise zuvorgekommen sein, dass Sie den überwiegenden Teil der Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausgeführt haben.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören weiter das Streichen der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Vor dem von Ihnen geschilderten Hintergrund sollten Sie zunächst gegenüber Ihrem Vermieter argumentieren, dass Sie ja bereits sämtlich Wände und Decken der Wohnung in Eigenarbeit gestrichen haben, so dass der Vermieter für die restlichen Schönheitsreparaturen keinen anteiligen Zahlungsanspruch gegen Sie hat.

Sollte der Vermieter darauf nicht eingehen, müsste er Ihnen Ihren Kostenanteil in Prozent angeben. Den Kostenvoranschlag des Vermieters müssen darüber hinaus nicht akzeptieren, wenn Sie einen günstigeren Kostenvoranschlag beibrigen können.
Wie hoch Ihr Kostenanteil nun genau aussehen wird, kann ich Ihnen leider nicht konkret mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Roth

Johannisbollwerk 20, 20459 Hamburg, www.kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2006 | 14:35

Vielen Dank für die Antwort.
Sie sind gar nicht auf die Fristenregelung eingangen ob sie nun starr ist oder nicht.
Nach dem BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03, sind diese doch unwirksam. Da bei unserem Mietvertrag nur "der Mieter ist verpflichtet" steht, aber nicht das Wörtchen "im allgemeinen" oder " gegebenfalls" oder ähnliches. Kann man die bei uns enthaltene Formulierung als "starre" Fist gemäß obigen BGH Urteil einstufen, oder nicht?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2006 | 09:01

Sehr geehrte Ratsuchende,

bei dem Fristenplan in Ihrem Mietvertrag könnte es sich um eine unzulässige starre Fristenregelung handeln, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmlos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Diese formularvertragliche Bestimmung belastet den Mieter mit Renovierungspflichten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, so dass sie nicht mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist.
Insoweit könnte es sich um eine unangemessene und damit unwirksame Bestimmung handeln.

In dem von Ihnen genannten BGH-Urteil kam jedoch noch hinzu, dass die zu überprüfende Klausel noch zusätzlich hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Nebenräumen abwich.

Insgesamt lässt sich wohl vertreten, dass die Fristenklausel in Ihrem Mietverträg unwirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen
RA Roth

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