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Schönheitsreparaturen - Fristen - Abschlag


13.04.2007 00:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bewohne seit dem 01.08.2001 eine 1 Zimmer-Wohnung und habe diese fristgerecht zum 30.06.07 gekündigt.

Bevor nun der Beauftragte der Hausverwaltung eine Begehung der Wohnung durchführt, möchte ich mich über die rechtliche Gültigkeit der in meinem Mietvertrag enthaltenen Klauseln informieren:

§4 Abs. 6: Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (s. auch §13). Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

§12 Zustand der Mieträume
Der Mieter hat die Mietsache vor Abschluß ausführlich besichtigt und übernimmt die Räume wie besichtigt ohne Mängelrüge.
Der Mieter verzichtet wegen des Zustands der Wohnung auf einen etwaigen Anspruch gegen die Vermieterin auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 536 BGB...
Der Anspruch des Vermieters auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadenersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt.

§13 Instandhaltung der Mieträume

Abs. 1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Decken und Wände, ... Streichen der Heizkörper/-leitungen sowie der Türen,... Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.

IM ALLGEMEINEN wrden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

KBD alle 3 Jahre;
Wohn-/Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre; Nebenräume alle 7 Jahre.

Der Mieter hat alle während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichket der Schönheitsreparaturen.

Abs. 2. Endet das Mietverhältnis ist die Wohnung fachgerecht renoviert an die Vermieterin herauszugeben, (KOMMA!?) sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen aber noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß §4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter in folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%; dem Mieter ist es freigestellt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Eigenhilfe fachgerecht asuführt oder ausführen läßt.

Meine Fragen zu dieser Situation:

- Da die Formulierung "im Allgemeinen" genutzt wird, gehe ich davon aus, dass kein starrer Fristenkatalog zur Anwendung kommt. Ist diese Annahme richtig ?

- Jedoch irritiert Satz 1 in §13 Abs. 2 der eine Wohnungsrückgabe in fachgerecht renoviertem Zustand impliziert.
Ist diese Klausel zusätzlich zu den o.g. Fristen wirksam oder liegt ein Summierungseffekt vor?

- außerdem enthält der Vertrag eine Abgeltungsregelung bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen die m.E. nach neuer Rechtsprechung unzulässig sind. Stimmt das ?

Zu Beginn der Mietzeit wurde eine Wandnische im Wohnraum in hellgelb gestrichen. In der Wohnung wurden während der Mietzeit auf Grund einer pfleglichen Behandlung keine Schönheitsreparaturen vorgenommen.
Besichtigungsbesuche potenzieller Nachmieter bestätigen den gepflegten Zustand der Wohnung.

Ich würde mich freuen, wenn Sie mir zeitnah eine Bewertung dieses Falls zukommen lassen könnten. Eine Besichtigung seitens der Hausverwaltung ist für den 17.4. vorgesehen, eine vorherige Unterrichtung Ihrerseits wäre dafür sehr hiflreich und würde sehr begrüßt.

Herzlichen Dank !
13.04.2007 | 00:35

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Es handelt sich um eine unwirksame starre Fristenregelung, wenn Ihnen nicht die Möglichkeit gegeben wird, den guten Zustand und damit die fehlende Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen nachzuweisen.

Sie haben Recht, daß die Formulierung "im allgemeinen" gegen eine starre Fristenregelung spricht, jedoch zeigen die weiteren Wendungen wie "turnusgemäß", daß eine unwirksame Fristenregelung gegeben ist.

Dementsprechend sind die Regelungen über die turnusgemäßen Schönheitsreparaturen und die Kostentragungspflicht unwirksam. Die hellgelbe Bemalung ist zurückzunehmen, sprich in der Ursprungsfarbe zu bemalen.

Die Regelung über die bei Notwendigkeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen (§ 13 Abs 1) ist ebenfalls unwirksam, weil die Fristenregelung diese Pflicht lediglich konkretisiert, also eine Einheit bildet.

Dies gilt jedoch nur, wenn ein sogenannter Formularmietvertrag vorliegt und die Klauseln nicht handschriftlich eingetragen wurden. Ich rege insofern an, den gesamten Vertrag einem örtlichen Kollegen Ihres Vertrauens zur vollumfassenden Beurteilung vorzulegen.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2007 | 11:47

Sehr geehrter Herr RA Weber,
vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.

Im Mietvertrag sind einige Paragraphen und Klauseln vorhanden, die maschinell bzw. bei Ausdruck durchgestrichen wurden, da sie nicht für das betreffenden Wohnobjekt zutreffen. Außerdem sind einige Klauseln nur in Abhängikeit anderer Klauseln (die nicht auf die hier angesprochene Wohnung zutreffen) wirksam. Wären dies Anhaltspunkte für einen Formularmietvertrag der für mehrere Mietverhältnisse genutzt wird ?

Wäre durch die anstehende Wohnungsbesichtigung die angesprochene Möglichkeit gegeben, den guten Zustand der Wohnung nachzuweisen und wären dadurch die vereinbarten Klauseln doch wirksam ? Wären diese Schönheitsreparatur-Klauseln in ihrem vollen Umfang also inkl. Fristen wirksam unabhängig der Abnutzung oder hieße dies, dass ausschließlich die erkennbaren Abnutzungen beseitigt werden müssen ? D.h. kann der Vermieter sich pauschal darauf berufen, dass alle im Vertrag festgehaltenen Arbeiten erledigt werden müssen oder ausschließlich jene auf die man sich bei Besichtigung einigt?
Beispiel: m.E. genügt die Bemalung der o.g. Nische in die Ursprungsfarbe. Weitere Arbeiten sehe ich als nicht notwendig an. Was passiert, wenn der Vermieter nach Begehung anderer Meinung ist ?

Über eine Beantwortung dieser Nachfrage würde ich mich ebenfalls sehr freuen.
Herzlichen Dank !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2007 | 13:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

die anstehende Wohnungsbesichtigung ist keine ausreichende Möglichkeit, den guten Zustand der Wohnung nachzuweisen, da eine solche Nachweismöglichkeit schlicht nicht in dem Vertrag enthalten ist.

Wenn Sie sich bei der Besichtigung auf Arbeiten einigen, müssen Sie diese erledigen. Also sollten Sie sich eher nicht einigen.

Wenn der Vermieter anderer Meinung ist, sollten Sie nach einer Begründung fragen und einen örtlichen Kollegen Ihres Vertrauens hinzuziehen.

NAch Ihrer Beschreibung liegt ein Formularmietvertrag vor.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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