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Schönheitsreparaturen Endrenovierung - Vereinbarungen handschriftlich eingetragen

| 22.01.2009 20:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


In 2006 wurde ein Formularmietvertrag „nach dem bisherigen sog. Sigel-Einheitsmietvertrag“ abgeschlossen.

Dort steht unter §11, Instandhaltung: „ 4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter…. 5. Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, soweit er daran ein berechtigtes Interesse hat. Bei Kündigung kann der Vermieter, soweit er dazu berechtigt ist, die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. 6. Als angemessene Zeitabstände von Schönheitsreparaturen gelten für Küchen … 3Jahre, für Wohnräume … 5 Jahre“.

Am Schluß des Vertrages wurde unter „Sonstige Vereinbarungen“ handschriftlich eingetragen: Zum Auszug hat der Mieter die Wohnung entsprechend dem Zustand bei Einzug wieder herzustellen z.B. Wände und Decken weiss gestrichen. ( Hintergrund: Kosten der Malerarbeiten für Wände und Decken vor Einzug ca. 1500€ / monatliche Kaltmiete 180€ )

Der Mieter hinterlässt nun die Wohnung unrenoviert. Vermieter erhebt keinen Einspruch bzgl. Bad und Schlafraum, Streitfrage ist das Wohnzimmer mit stark Nikotin- Teer- fleckigen Wänden und Decke. Ist hier eine Klage des Vermieters z.B. im Sinne von BGH (Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2071/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über d...">VIII ZR 71/08</a>) aussichtsreich, oder sollte er nach BGH (Az. VIII 308/02) besser gleich den 100€ Anstrich selbst tätigen?
Vielen Dank.

Guten Abend,

1.

Zunächst kann es so sein, dass die Pflicht zur Endrenovierung unwirksam ist, weil sie zusammen mit den laufenden Renovierungspflichten eine unangemessene Kumulation von Pflichten begründet. Allerdings müsste dafür die Endrenovierungsvereinbarung eine Allgemeine Geschäftsbedingung sein, denn nach der Rechsprechung des BGH zum sog. »Summierungseffekt« wird nur eine AGB-Klausel unwirksam, nicht aber eine Individualvereinbarung. (Dies betrifft die von Ihnen erwähnte BGH-Entscheidung <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - VIII ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">VIII ZR 308/02</a>.)

Ob die streitige Klausel Allgemeine Geschäftsbedingung oder Individualvereinbarung ist, ist hier nicht ganz klar: Jedenfalls allein aus der Tatsache, dass es sich um eine handschriftliche Ergänzung handelt, folgt noch nicht zwingend, dass die Klausel individuell ausgehandelt wurde (in dem Fall würde es sich nicht um eine AGB-Klausel handeln). Vielmehr kommt es darauf an, ob der Vermieter solche handschriftlichen Klauseln mehrfach verwendet hat. Ich würde davon ausgehen, dass dem so ist, denn auf eine derartige Klausel dürfte sich ein Mieter in der Regel nicht einlassen. Eine Ausnahme könnte für den Fall anzunehmen sein, dass der Vermieter im Gegenzug die Miete reduziert - hierzu müsste dann aber m. E. der Vermieter genauer vortragen.

Im Ergebnis dürfte daher davon auszugehen sein, dass eine Endrenovierungspflicht nicht wirksam begründet worden ist. Demnach müsste der Mieter - jedenfalls aufgrund dieser Vertragsklausel - die Nikotinverschmutzungen nicht entfernen.

2.

Die von Ihnen erwähnte BGH-Entscheidung <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2071/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über d...">VIII ZR 71/08</a> ist nicht einschlägig: In dem Fall ging es darum, dass erst im Wohnungsübergabeprotokoll die Renovierung vereinbart wurde (was als nachträgliche und individuelle Vereinbarung wirksam ist). In Ihrem Fall steht die Renovierungspflicht allerdings bereits im Mietvertrag, was hinsichtlich der Klauselkontrolle für den Mieter günstiger ist.

3.

Es kann eine gesetzliche Pflicht zur Beseitigung der Nikotinrückstände bestehen. Der BGH hat hierzu ausgeführt: Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (BGH, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20124/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.06.2006 - VIII ZR 124/05: Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Verm...">VIII ZR 124/05</a>). Das Rauchen in einer Mietwohnung geht allerdings dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 IV 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern; das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (BGH, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2037/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.03.2008 - VIII ZR 37/07: Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und Schadens...">VIII ZR 37/07</a>).

Wenn der Mieter also nach diesen Grundsätzen »exzessiv« geraucht hat, dann müsste er die dadurch entstandenen Schäden ersetzen. Ob das der Fall ist, kann im Streitfall nur ein Sachverständiger beurteilen. Abgesehen davon kommt es auch darauf an, ob das Rauchen in der Wohnung vertraglich geregelt war.

Ein abschließendes Ergebnis lässt sich derzeit also leider noch nicht mitteilen, ich hoffe allerdings, dass ich einige hilfreiche Anhaltspunkte geben konnte.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 23.01.2009 | 19:26

Vielen Dank für die recht ausführliche Erörterung. Folgendes verstehe ich allerdings leider nicht ganz:

Sie schreiben " 1...folgt noch nicht zwingend, dass die Klausel individuell ausgehandelt wurde (in dem Fall würde es sich nicht um eine AGB-Klausel handeln). Vielmehr kommt es darauf an, ob der Vermieter solche handschriftlichen Klauseln mehrfach verwendet hat. Ich würde davon ausgehen, dass dem so ist, denn auf eine derartige Klausel dürfte sich ein Mieter in der Regel nicht einlassen."
Ihr "mehrfach verwendet" bezieht sich auf diesen, oder auf andere oder frühere Verträge?

Z. E.:Mündlich ausgehandelt (und damit mangels Zeugen allerdings schlecht zu belegen) wurde diese Klausel durchaus. Der Grund war die direkt vorher erfolgte Renovierung durch den Vermieter mit den o. erwähnten Kosten allein der Malerarbeiten für Wände und Decken vor Einzug von ca. 1500€ im Verhältnis zur monatlichen Kaltmiete von 180€, was für den Vermieter ohne eine Absicherung ein schlecht kalkulierbares Risiko bedeutete. Die Vormieter haben die Wohnung jeweils unrenoviert übernommen.

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.01.2009 | 20:51

Zu Ihrer Nachfrage:

- Die Formulierung »mehrfach verwendet« bezieht sich auf verschiedene Verträge. Damit es sich um eine AGB-Klausel handelt, muss die Klausel also gegenüber verschiedenen Vertragspartnern zur Anwendung kommen (bzw. bei der ersten Verwendung mindstens in der Absicht der mehrfachen Anwendung).

- Die Anforderungen, die an ein Aushandeln gestellt werden, sind recht hoch. Es reicht insb. nicht aus, dass der Mieter nur einverstanden mit der Regelung war. Die Beweislast für das Aushandeln trägt der Vermieter. Wenn kein Beweismittel zur Verfügung steht, dann wird vermutet, dass es sich bei der Klausel um eine AGB handelt, die als solche, wie gesagt, problematisch ist.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.01.2009 | 21:25

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