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Schönheitsreparaturen: Einheitsmietvertrag 2873 10/2008


| 30.11.2010 21:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe am 01.08.2009 einen Einheitsmietvertrag 2873 Stand 10/08 unterschrieben. Er läuft auf unbestimmte Zeit und ist erstmals zum 31.07.2010 zu kündigen gewesen. Die Wohnung habe ich gestrichen übernommen. Bei der Übergabe war nur die Rede von Streichen, wenn man eine Wand z. B. in rot hinterlässt. Habe die Raufaser so belassen. Natürlich sieht man die zugegipsten Dübellöcher und kleinere Flecken.

Ich habe zum 30.10.2010 gekündigt. Mietdauer: 16 Monate


Meine Frage richtet sich auf §8 Schönheitsreparaturen:

Habe die Wohnung besenrein gemacht bzw. gewischt und alle Bohrlöcher mit Gips verschlossen.
Bin ich verpflichtet die Wohnung zu streichen? Und muß ich ich an sonstigen Schönheitsreparaturen anteilig beteiligen?





8.3 Der Vermieter kann die nach Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses, bzw. ab den zuletzt während der Mietzeit durchgeführten Schönheitsreparaturen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen: Wand und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre, in Wohn und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle sieben Jahre, in anderen Räumen alle zehn Jahre. Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen soweit von streichbaren Holztüren bei Einbaumöbeln alle zehn Jahre.

8.4 Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Im Allgemeinen gelten folgende Kostenprozentsätze: Liegen die Schönheitsreparatur während der Mietzeit länger als 1. Jahr zurück, zahlt der Mieter 10% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 20% ...
Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt.

§22 Zusatzvereinbarungen: keine
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Der Bundesgerichtshof hält eine sog.
Abgeltungsklausel dann nicht für zulässig ( BGH Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06), wenn diese den Mieter zur Zahlung einer Quote unabhängig von dem Grad der Abnutzung der Wohnung verpflichtet. Die Abgeltungsklausel in Ihrem Mietvertrag gem. Ziffer 8.4 ist daher aus diesem Grund unwirksam. Sie wäre auch deswegen unwirksam, da Ihnen das Recht genommen wird, die Arbeiten in kostensparender, wenn auch handwerksgerechter Eigenarbeit zu erledigen.

Sie sollten Ihren Vermieter darauf hinweisen, dass der pauschale prozentuale Ansatz von Kosten unzulässig ist, da es nicht auf starre Fristen, sondern auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad ankommt. Dem Abzug der anteiligen Renovierungskosten sollten Sie also widersprechen.

Die Renovierungsklausel selbst ist durch die Formulierung „ im Allgemeinen" wirksam. Damit wird gesagt, dass die Fristen bezüglich der Renovierung dann nicht gelten, wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht notwendig macht. Man spricht insoweit von „ weichen " Fristen mit der Folge, dass diese Klausel gültig ist. Da Sie jedoch lediglich 16 Monate in der Wohnung gewohnt haben, wären Sie nur dann zur Renovierung, d.h. Streichen der Wände verpflichtet, wenn eine ungewöhnliche Abnutzung vorhanden wäre, was jedoch in Ihrem Fall offensichtlich nicht gegeben ist.

Es reicht also nach meiner Einschätzung aus, wenn Sie die Wohnung besenrein bzw. gewischt mit verschlossenen Bohrlöchern übergeben.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Internetplattform eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Sollten Sie auf Schwierigkeiten bei Ihrem Vermieter stoßen, empfehle ich Ihnen einen Anwalt zu nehmen, der vor Ort Ihre Interessen vertritt.

Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2010 | 20:54

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage:


zu Punkt 8.4
da hatte ich aufgehört zu zittieren:
Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.


Der Punkt ungewöhnliche Abnutzung ist für mich noch fraglich:
Natürlich sieht man die Stellen, an denen Löcher für Gardinenstangen, bzw. die Hängeschränke in der Küche oder auch der Spiegel im Bad angebracht war, so das ein Streichen des Nachmieters sicher notwendig ist.

Die mündliche Ansage bei der Übergabe war auch nur, wenn man eine Wand extrem farbig gestaltet, müßte man sich ums streichen kümmern.

Herzlichen Dank und Grüße nach Düsseldorf

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2010 | 12:16

Sehr geehrter Fragesteller,

auch unter dem Aspekt, dass unter der Ziffer 8.4 weiter geregelt ist, dass die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen dem Mieter unbenommen bleibt, halte ich die Abgeltungsklausel nach wie vor für unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ( § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) zu einem dadurch vorliegt, da bezüglich des prozentualen Ausgleichs nicht der tatsächlichen Grad der Abnutzung berücksichtigt wird und letztlich bei Streitigkeiten der Vermieter über die Höhe der Renovierungskosten "...die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt" entscheidet, was auch nicht sein kann.

Der Frage der ungewöhnlichen Abnutzung beschäftigt natürlich immer wieder die Gerichte und damit die Sachverständigen, die in diesem Zusammenhang entscheiden, ob die Wohnung über die Gebühr für die Dauer der Nutzung " abgewohnt " wurde.

In Ihrem Fall sehe ich das nicht so, denn wie Sie schildern, sieht man nur die Stellen bezüglich der Bohrlöcher für Gardinenstangen bzw. der Hängeschränke in der Küche oder auch der Spiegel im Bad ,was noch unter der üblichen Abnutzung fällt.

Auch die mündliche Aussage des Vermieters bei der Übergabe spricht in diesem Sinne, dass Sie nur dann, wenn Sie eine Wand extrem farbig gestaltet haben, sich um das Streichen kümmern müssten.

Mit freundlichem Gruß
Rechtsanwalt
Peter Dratwa

Bewertung des Fragestellers 06.12.2010 | 23:14


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