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Schönheitsreparaturen - Bei Einzug kein Übergabeprotokoll


01.06.2005 01:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Vor ca. 6 Jahren bin ich in eine 3-Zimmer-Wohnung eingezogen.
Es wurde vor dem Einzug kein Übergabeprotokoll erstellt, da der
Vermieter nur Interesse daran hatte, den Nachmieter persönlich
kennen zu lernen und die eigentliche Übergabe den Vor-/Nachmieter überlassen hat.

In meinem Mietvertrag steht in einem Anhang (AVB von 1995) ein
Passus bezüglich Schönheitsreparaturen der so ähnlich lautet wie:

Nr. 3
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.
Sie umfassen das Anstreichen, Tapezieren usw...

Dann steht weiter:
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf von folgender Zeiträume auszuführen:

a)Küche, Bäder und Duschen alle dreiJahre
b)Wohn- und Schlafräume, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
c) in anderen Räumen alle sieben Jahre

Nr. 4
Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine
Verlängerung der Fristen zu ...usw.
können die Fristen verlängert oder ggfs. verkürzt werden.

Nr. 11
Hat der Mieter Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die fälligen Schönheitsreparaturen vor Beendigung nachzuholen.

11a)
Sind die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter einen Kostenanteil an den Vermieter zu zahlen....

Meine Frage ist jetzt:

Was sind meine Pflichten als Mieter bzgl. Schönheitsreparaturen?

Ich habe die Wohnung fast komplett renoviert, in den drei größten Räumen (Wohn-/Schlafzimmer und Küche) die alte Tapete sogar entfernt und neue Raufaser geklebt (Auf Wunsch der Verwalters, ich hätte auch ein einfache Textiltapete tapezieren können), den Rest der Wohnung gestrichen.
Als ich die Wohnung von meinem Vormieter übernommen habe, war die Wohnung nur teilweise renoviert und es waren
einige Einbauten vorgenommen worden. Der Vormieter hat mir damals mitgeteilt, dass er diese mit Genehmigung des Vermieters
eingebaut hat, vor allem ein komplette maßgeschneiderte Badezimmereinrichtung.
Der Verwalter verlangt jetzt von mir, dass ich das Bad wieder in den Ursprungszustand bringen müsste.

Da es aber jetzt kein Übergabeprotokoll gibt, würde ich gerne
wissen, wozu ich als Mieter verpflichtet bin und wozu nicht?

Da ich meine Wohnungsabnahme am 01.06.05 um 11.00 Uhr habe, wäre eine Antwort vor diesem Termin für mich von großer Bedeutung.

Mfg.
Ein Unwissender
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergeben sich aus den von Ihnen zitierten Regelungen. Da diese keinen sogenannten starren Fristenplan enthalten (Nr. 4 sieht ausdrücklich ein Abweichen von den vereinbarten Fristen bei entsprechendem Zustand der Wohnung vor), sind sie auch nach dem zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam zustande gekommen. Der Fristenplan gilt auch dann, wenn eine unrenovierte Wohnung übergeben worden war, weil mit ihm lediglich eine erst ab Mietbeginn laufende Regelung getroffen wurde.

Die im Rahmen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auszuführenden Arbeiten werden in einer Qualität von mittlerer Art und Güte geschuldet. Sie dürfen als Mieter die Arbeiten selbst vornehmen, wobei jedoch ein fachhandwerkliches Niveau geschuldet wird. Demgemäß sind zum Beispiel Tapeten auf Stoß zu kleben, Streicharbeiten deckend vorzunehmen, keine angrenzenden Flächen mitzustreichen. Rauhfasertapeten können in der Regel bis zu dreimal überstrichen werden.

Im übrigen haben Sie die Wohnung so zurückzugeben, wie sie diese von Ihrem Vermieter vertragsgemäß übernommen hatten. Wurde in ihrem Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, dass sie die von Ihrem Vormieter "übernommene" Badezimmereinrichtung zu entfernen und insoweit den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen haben, trifft Sie insoweit auch keine Verpflichtung. Der Verwalter kann also dann nicht von Ihnen verlangen, dass Sie das Bad in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Denn grundsätzlich hat Ihnen Ihr Vermieter die Wohnung mit der jetzigen Badezimmereinrichtung vermietet. Das hat zur Folge, dass er von Ihnen auch nur die Rückgabe der Wohnung mit dieser Einrichtung verlangen kann.

Das Fehlen eines Übergabeprotokolls bei Ihrem Einzug ändert an dieser rechtlichen Bewertung nichts. Es wäre in diesem Zusammenhang auch eher im Interesse des Vermieters gewesen, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, um den Zustand des Bades bei Wohnungsübergabe festzuhalten. Denn er muss, wenn er nun einen anderen Zustand des Bades verlangt, notfalls dessen vermeintlichen Ursprungszustand bei Wohnungsübergabe beweisen können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiter helfen konnte und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.06.2005 | 08:43

Sehr geehrter Herr Kruppa,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage.
Vor allem die Angelegenheit mit dem Badezimmer wird mir heute
bei meinem Termin sehr hilfreich sein.

Ich habe aber noch ein Nachfrage:

Was passiert in dem Fall, wenn ich mich heute bei dem Abgabetermin nicht mit meinem Verwalter einigen kann, sprich
er mir einige kleine Schönheitsreparaturen als nicht fachgerecht
ausgeführt bemängelt und diese im Protokoll festhalten will, muss ich dieses Unterschreiben und welche Konsequenzen hätte das für mich?

Vielen Dank im voraus.

Mit freundlichen Grüßen
K-H.Thelen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2005 | 09:14

Vielen Dank für die Nachfrage!

Hoffentlich erreicht Sie diese Antwort noch rechtzeitig.

Sie sind nicht verpflichtet, ein Protokoll zu unterschreiben.

Sollte es zu Unstimmigkeiten darüber kommen, ob die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt wurden, kann ich Ihnen nur dringend davon abraten, ein vom Vermieter oder dessen Verwalter vorgelegtes Protokoll zu unterschreiben. Denn Ihre Unterschrift könnte eventuell als Anerkenntnis dafür, die Arbeiten seien nicht fachgerecht ausgeführt worden und es seien Nachbesserungen erforderlich, ausgelegt werden.

Es bleibt dem Vermieter unbenommen, Ihnen im Nachgang zu dem heutigen Termin schriftlich mitzuteilen, welche Arbeiten aus seiner Sicht noch durchgeführt werden müssen. Er muss Ihnen dann im Rahmen einer angemessenen Frist (in der Regel 14 Tage) Gelegenheit geben, diese Arbeiten - so diese tatsächlich nicht bereits fachgerecht ausgeführt wurden - zu erledigen.

Abschließend rate ich Ihnen dringend, zu dem Termin einen Zeugen mitzunehmen. Natürlich können Personen, die eventuell mit Ihnen gemeinsam die Wohnung gemietet hatten, keine Zeugen sein. Aber alle anderen, wie zum Beispiel auch Verwandte kommen als Zeugen in Betracht.

Günstig ist es auch, noch kurz vor dem Termin durch die Wohnung zu gehen und sämtliche Räume zu fotografieren (am besten mit dem Zeugen zusammen).

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

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