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Schönheitsreparaturen,'Flecken'a.d.Wand durch Ausbesserungsarbeiten,fristl.Kündigung


| 04.07.2006 20:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meine Mietwohnung fristgerecht zum 31.07.2006 gekündigt. Ich haben dann genau 2 Jahre dort gewohnt.

Ich habe bereits herausgefunden, dass es sich im Mietvertrag durch die Formulierung "im Allgemeinen" nicht um eine starre Fristenregelung bei den Schönheitsreparaturen handelt, insofern ist die Regelung im Mietvertrag auch gültig.

Ich schreibe Ihnen vorerst folgenden Paragraphen,um dann meine Fragen zu stellen:

In § 8 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden steht folgendes unter Punkt 4:
Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falles des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40 % der Renovierungskosten, länger als 4 Jahre 80 %. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

Ich habe also in der Wohnung die Bohrlöcher vergipst und übermalert, sowie alles sorgfältig geputzt etc. Gestrichen habe ich die Wände nicht.
Bei der Übergabe, die vor kurzem stattfand, hat der Vermieter moniert, dass an zwei großen Wänden (auf welche das Licht sehr gut fällt) sehr gut zu sehen ist, dass ich die Bohrlöcher übermalert habe, da die "Farbflecken" natürlich heller sind, da sie neuer sind. Auf dem Übergabeprotokoll hat der Vermieter im Wortlaut bei Mängel/Bewertungen bei den entspr. Zimmern geschrieben: "zugegipste Bohlöcher".

Meine Frage hierzu: Bin ich wirklich verpflichtet, die gesamten Wände zu streichen ? Soweit ich weiß, bin ich zu Schönheitsreparaturen nur verpflichteet, wenn diese "notwendig" erscheinen. Wie wird das ausgelegt ? Ich denke, es ist doch allgemein klar, dass neue Farbe ein wenig heller ist als alte.

Wenn ich dazu verpflichtet gewesen wäre, die Wand ganz zu steichen, kann mir der Vermieter durch seine Bemerkung im Übergabeprotokoll überhaupt etwas "anhängen"?

Nachdem ich mich geweigert hatte, die monierten Wände zu streichen, hat der Vermieter gesagt, er lasse einen Maler kommen und die Wände streichen, ich müsse 40% der Kosten tragen.
Ich vermute, dass er die ganze Wohnung streichen lassen möchte, muss ich wirklich die Kosten tragen ?

Frage zur Kaution: Kann der Vermieter die Kaution oder Teile der Kaution einbehalten für die evtl. anstehenden Malerkosten ?

Letzte Frage: Der Vermieter hat Ende Juni ohne mein Wissen und Zustimmung die Wohnung betreten und Fotos gemacht. Ich habe das zufällig herausgefunden, mir dies durch einen Anruf verboten, aber nicht fristlos gekündigt, wie ich das hätte tun können.Beweise habe ich durch Fotos im Internet.
Ich habe jetzt die letzte Miete für Juli überwiesen. Könnte ich auch jetzt noch fristlos kündigen und meine letzte Mietzahlung einfordern ?

Ich bedanke mich sehr herzlich im Voraus für Ihre Antwort.

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Die Rechtsprechung sieht im Anbringen von Dübeln (im Üblichen Maße) einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Es besteht in soweit kein Schadenersatzanspruch des Vermieters.

So AG Hamburg-Altona 319b C 25/03, Urteil vom 6.8.2003:

Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Auswechselung der angebohrten Fliesen besteht jedoch aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Das Auswechseln von Kacheln gehört zunächst nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ein Anspruch nach den Grundsätzen der "positiven Vertragsverletzung" in Verbindung mit dem Mietvertrag ist mangels Pflichtverletzung gleichfalls nicht gegeben. Denn das Anbohren von Fliesen zur Befestigung von sachgerechten Installationen im üblichen Rahmen - und dazu gehören nicht nur Handtuchhalter und Spiegel, sondern eben auch eine Duschkabine, soweit diese vermieterseits nicht gestellt wird - übersteigt jedenfalls nicht den vertragsgemäßen Gebrauch (und ist von den Klägern dann ersatzlos hinzunehmen), wenn dieses nicht vermeidbar war und fachgerecht erfolgt ist.

Daher besteht diesbezüglich nach meiner Auffassung kein Anspruch auf das Streichen der Wände.

Es ist insoweit (nur) anteilig iHv. 20 % der Renovierungskosten nach der Mietvertrags-Klausel. Bei der Frage der Notwendigkeit kommt es auf den Einzelfall an und auf den konkreten Zustand der Wände. Ein Einzelfall-Beispiel (AG Hamburg-Altona aaO):

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht insoweit für das Gericht fest, dass der Anstrich des Wohnzimmers durch die erheblichen Nikotinablagerungen verbraucht war, so dass eine Renovierung auch bei Fortdauer des Mietverhältnisses notwendig gewesen wäre. Dieses ergibt sich aus den glaubhaften Aussagen der Zeugen, die übereinstimmend insbesondere im Wohnzimmer eine erhebliche Vergilbung und bräunlich-gelbe Verfärbung nicht nur der Decken und Wände, sondern auch der Fenster und Türen durch Nikotinablagerungen festgestellt haben. (wird ausgeführt)

Anteilige Kosten müssen Sie nur tragen, soweit es erforderlich ist (s.o.). Diesen Umstand der Notwendigkeit können Sie bestreiten.

Hinsichtlich der (behaupteten Mängel) besteht ein Zurückbehaltungsrecht der Vermieters.

Die Notizen des Abnahmeprotokolls sind nur Feststellungen des Vermieters, es sei denn, Sie hätten diese anerkannt.

Eine Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt halte ich für problematisch, zwar liegt ein vertragswidriger Gebrauch vor. Aber das Verhalten ist offenbar eingestellt und Sie haben zunächst auf die Kündigung verzichtet. Dies jetzt nachzuholen könnte rechtsmissbräuchlich sein.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2006 | 10:01

Sehr geehrter Herr Steininger,

vielen Dank für ihre rasche Antwort. Sie hat mir schon sehr geholfen.

Bei einer Sache bin ich mir leider noch immer nicht ganz sicher:

Ich muss ja nun zum Glück nur 20 % der Renovierungskosten tragen.

Aber muss ich nun 20 % der Renovierungskosten (Malerarbeiten) der GANZEN Wohnung oder nur 20 % der beanstandeten Wände bezahlen ? Die anderen Wände waren ohne Mängel.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort und viele Grüsse.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2006 | 12:04

Wenn Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind (Rest der Wohnung) werden Sie auch den dortigen Anteil zahlen müssen.

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