Sehr geehrte Ratsuchende,
Sie haben nun zunächst einmal ein Problem. Die Klausel mit den starren Fristen ist - wie Sie selbst schon wissen - unwirksam. Das hat nach § 306 BGB
zur Folge, daß der Vertrag ansonsten unverändert bestehen bleibt und sich in Hinsicht auf die unwirksame Klausel nach der gesetzlichen Regelung richtet, hier also Sie als Vermieterin die Schönheitsreparaturen zu tragen haben.
Die von Ihnen angeführte Nr. 5 AVB hilft Ihnen leider nicht weiter. Denn mit der Erlaubnis zur Abweichung von der bisherigen Fristenregelung gewähren Sie dem Mieter keine für ihn günstige Erleichterung, sondern bürden ihm eine für ihn nachteilige Erschwernis auf. Denn durch die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel sind ja nun Sie zu deren Durchführung verpflichtet. Sie können Sie daher nicht einseitig wieder durch Erklärung auf den Mieter überbürden.
Da die von Ihnen zitierte Klausel zur Änderung der Ausführung bezieht sich im übrigen auf die (unwirksame) Fristenregelung und hat damit ihren Bezug verloren, so daß davon auszugehen ist, daß diese Regelung damit durch Wegfall des Regelungsobjektes ihrerseits unwirksam geworden ist.
Ihnen bleibt damit eigentlich nur noch die Möglichkeit, einen Änderungsvertrag mit den Mietern zu schließen, nach dem die Schönheitsreparaturen von ihm zu tragen sind, also eine einvernehmliche Regelung zu treffen. Es ist denkbar - was von hier aus nicht zu klären ist -, dass der Mieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB
) zur Zustimmung zur Vertragsänderung verpflichtet sein kann. Dafür gibt es insofern Hinweise, als daß die Miete so kalkuliert ist, daß sie zur Deckung der fraglichen Kosten nicht ausreicht bzw. darauf nicht ausgelegt ist.
Aus dem gleichen Grunde ist daher auch daran zu denken, daß ein Festhalten an dem bisherigen Vetrag für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten und damit zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages führen könnte, vgl. § 306 Abs. 3 BGB
.
Da die entsprechende Entscheidung des BGH zur Fristenregelung noch "taufrisch" ist und hierzu noch kein Schrifttum oder Entscheidungen bekannt sind, sind die genauen Erfolgsaussichten in dieser Hinsicht leider noch nicht zu prognostizieren.
Was eine künftige Formuliereung angeht sind Sie mit der von Ihnen zitierten Formulierung auf der sicheren Seite. Sie müssen bezüglich der weiteren vertraglichen Regelungen im Vertrag bzw. in Ihren AVB nur darauf achten, keine hierzu widersprüchlichen Klauseln zu verwenden. Also muß z. B. die "Abweichungsklausel" entfernt werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe für evtl. Nachfragen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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Diese Antwort ist vom 28.10.2004 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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