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Schönheitsreparaturen, bzw. anteilige Zahlung auch bei Ausschluss von Fälligkeit bei Fristen und Abn


| 13.06.2007 13:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Die Frage geht mal wieder um Schönheitsreparaturen.

In der Kündigungsbestätigung findet sich folgender Absatz:

" Die Beendigung des Mietverhältnisses gibt uns Anlass, noch einmal auf die mietvertraglichen Vereinbarungen über die Durchführung von Schönheitreparaturen hinzuweisen. In den Vertragsbestimmungen ist dazu folgendes vereinbart:

1. Sofern die während der Mietzeit fälligen Schönheitreparaturen (gemäß Nr. 5, Allgemeine Vertragsbestimmungen, in der Regel nach 3, 5 oder 7 Jahren, je nach Raum) bisher unterblieben sind, sind diese spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
2. Sind bis zur Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen weder nach dem Fristenplan noch durch den Abnutzungsgrad der Wohnräume fällig, so sind uns die später zu erwartenden Kosten zeitanteilig zu erstatten. Ihr Kostenanteil berechnet sich aus dem Verhältnis ihrer Wohndauer seit Ausführung der letzten Schönheitreparatur zu den vollen Fristen laut Fristenplan. "


In meinem Fall wird das Mietverhältnisses bei Beendigung 1,5 Jahre gedauert haben.

Frage: Schönheitsreparaturen, bzw. anteilige Zahlung auch bei Ausschluss von Fälligkeit bei Fristen und Abnutzungsgrad, ja oder nein.

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Eine abschließende Beantwortung Ihrer Frage bedarf der konkreten Überprüfung des vollständigen vereinbarten Vertragstextes, nicht den Ausführungen in einem Kündigungsschreiben. Sie sollten diesen daher von einem Rechtsanwalt konkret überprüfen lassen, wenn aufgrund der folgenden Ausführungen Anhaltspunkte für eine unwirksame Klausel bestehen können.

Anhand Ihrer Schilderungen wurden Ihnen die Schönheitsreparaturen mittels weichem Fristplan übertragen, da die Öffnungsklausel „in der Regel“ verwendet wurde. Diese werden als wirksam eingestuft. Allerdings sind vorliegend die Fristen noch nicht abgelaufen, da das Mietverhältnis erst seit 1,5 Jahren besteht. Mangels Fristablauf haben Sie daher nicht zu renovieren. Eine Ausnahme besteht allerdings bei übermäßiger Abnutzung.

Des Weiteren wurden sog. Abgeltungsklauseln als grundsätzlich zulässig und wirksam angesehen. Dies allerdings nicht, wenn die Abgeltungsklausel nun an starre Fristen gebunden wurde. Starre Abgeltungsfristen liegen vor, die den Zustand des Mietobjekts bei Mietende unberücksichtigt lassen, d.h. wenn die Quote in Abhängigkeit von einer bestimmten Zeit prozentual genau bemessen ist, oder wenn der Mieter verpflichtet wird, den Vermieter „für angelaufene Renovierungsintervalle nach dem Fristenplan anteilig zu entschädigen“; und zwar auch dann, wenn der Fristenplan für die laufenden Schönheitsreparaturen selbst weich gestaltet ist (Schmitt-Futterer, MietR § 538 Rz. 188).
Des Weiteren wurde eine Abgeltungsklausel als Verstoß gegen das Transparenzgebot dann als unwirksam eingestuft, wenn diese nicht den Hinweis enthält, dass der Mieter berechtigt ist, anstatt der Pauschale die Arbeiten auch die Eigenleistungen erbringen darf (Rz. 195f.).

Gerade letzteres ist aus Ihren Schilderungen nicht ersichtlich, so dass aus diesem Grund die Abgeltungsklausel unwirksam sein kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net


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