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Schönheitsreparaturen, Klausel gültig?


10.02.2005 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Hallo,
ich möchte wissen, ob ich bei Auszug (Kündigung) die Schönheitsreparaturen durchführen muß.

Hier die betreffenden Ausschnitte aus dem Mietvertrag:

§9, Reparaturen und Instandhaltung
(I) Schönheitsreparaturen in der Wohnung einschließlich der Innenseite der Balkonbrüstung übernimmt der Mieter. Er hat sie zeitlich so auszuführen, wie sie im Rahmen eines angemessenen Wirtschaftsplanes während der Dauer seines Mietverhältnisses erforderlich werden. Als angemessen gilt die Renovierung der Küche, des Bades und der Toilette in Abständen von drei Jahren, reiner Schlafräume in Abständen von sechs Jahren, der übrigen Räume in Abständen von vier Jahren. Für die Güte der Ausführung und die Art der Ausstattung ist der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur -...- maßgebend. ...

(II) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der genannten Fristen, so hat der Mieter dem Vermieter die auf die Dauer seiner Mietzeit anteilig entfallenen Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Befinden sich die Mieträume jedoch – insgesamt oder einzeln – nicht in einem Zustand, in dem sie einem neuen Mieter vertragsgemäß als zu Wohnzwecken geeignet angeboten werden können, so hat der Mieter die Kosten zu erstatten, die erforderlich sind, um den einem Nachfolgemieter zumutbaren, zu Wohnzwecken ordnungsgemäß geeigneten Zustand herbeizuführen. Vermieter ist berechtigt, diese Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen. ...
....

§13, Beendigung des Mietverhältnisses
(I) Der Mieter hat im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die Räume sauber, in ordnungsgemäßem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben. ....
....

Berlin, den 02.04.1997 / Unterschriften der Vermieter und Mieter
nach den Unterschriften ein zusätzlicher Absatz:

... Wohnungsschlüssel ...übergeben...
Uns ist der Zustand der Wohnung bekannt. Die nächsten Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen: in Küche, Bad und Toilette 2000, in den reinen Schlafräumen 2002, in den übrigen Räumen 2004. Die fälligen Schönheitsreparaturen werden wir gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags vornehmen. Einwendungen gegen den Zustand der Wohnung haben wir nicht zu erheben.

Berlin, den 02.04.1997 / Unterschriften der Mieter

Das Mietverhältnis begann am 1.5.1997.
Vielen Dank im Vorraus
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich kann der Vermieter die ihm obliegende Verpflichtung der Instandhaltung der vermieteten Wohnung auf den Mieter übertragen.Dies erfolgt auch regelmäßig in Mietverträgen und hier meißtens in vorformulierten Klauseln. Die neuere Rechtsprechung hat den Umfang der Übertragungsmöglichkeit bzw. die Verwendung von bestimmten Klauseln eingeschränkt Daraus sollte aber meines Erachtens nicht zwangsläufig auf einen generellen Wegfall der übernommenen Verpflichtung geschlossen werden. Für unzulässig erklärt wurde durch den Bundesgerichtshof, wenn einem Mieter durch mehrere Klauseln in einem Mietvertrag ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wurde und der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Zudem hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter Wohnungen nur dann renovieren müssen, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. In diesem Zusammenhang wurde ein "starrer Fristenplan" von Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Allerdings bestand hier ein Zusammenhang mit der zusätzlichen Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung bei Auszug - unabhängig von zuvor durchgeführten Schönheitsreparaturen. In Ihrem Fall soll die Wohnung bei Auszug jedoch nur sauber und ordnungsgemäß übergeben werden - was wohl keine Verpflichtung zur Renovierung darstellt. In Anbetracht Ihrer fast 8 jährigen Mietzeit würde ich deshalb (vorausgesetzt sie haben in dieser Zeit keine Schönheitsreparaturen ausgeführt und sie wären deshalb nunmehr notwendig)nicht von einem Wegfall der Verpflichtung nur aufgrund der starren Fristenplanung ausgehen und eine Verpflichtung zur Vornahme der vereinbarten Schönheitsreparaturen sehen.

Ich hoffe Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Chistian Kah
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2005 | 10:54

Hallo, hier noch eine Nachfrage:
In dem BGH Urteil vom 23.06.2004 VIII ZR 361/03 ist nur der starre Fristenplan und Unterschreitung der allgemein anerkannten Fristen (3,5,7 Jahre) angesprochen. Ich hatte genau beides bei mir im Mietvertrag wiederzuerkennen geglaubt. Ist dies vielleicht ein anderes Urteil, als das auf welches Sie sich beziehen?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.02.2005 | 11:20

In der von Ihnen angesprochenen BGH-Entscheidung wurde die Vereinbarung starrer und fester Renovierungsfristen im Mietvertrag als unzulässig angesehen, wenn sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Wird also vereinbart, dass „mindestens“ oder „immer“ Küche, Bad und Toilette nach 3 Jahren; Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer nach 5 Jahren renoviert werden müssen, ist diese Vertragsklausel unwirksam. Das heißt im Ergebnis, dass Mieter Wohnungen nur dann renovieren müssen, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. Die bei Ihnen als Anlage einbezogene "Fristenplanung" nimmt jedoch Bezug auf die Bestimmungen des Mietvertrages, wonach die Schönheitsreparaturen "zeitlich so auszuführen sind, wie sie im Rahmen eines angemessenen Wirtschaftsplanes während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlich werden". Damit dürfte in Ihrem Fall keine "starre Fristenplanung" vorliegen, sondern die Zeitfolge generell gelten.

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