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Schönheitsreparaturen, Gesamtvertragsnichtigkeit


| 11.11.2007 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

in folgendem Fall ersuche ich Sie um Rechtsberatung:

Ich habe, Anfang September dieses Jahres, einen Staffelmietvertrag über Wohnraum mit einem Kündigungsausschluss über 3 Jahre geschlossen. Der Vertrag wurde mir, als vom Anwalt der Vermieterin erstellt, ausgefertigt vorgelegt, ohne dass etwas geändert oder verhandelt wurde. Ich habe 2 Exemplare unterzeichnet von dem mir eines nach Unterzeichnung durch die Vermieterin zurückgegeben werden sollte. Jedoch habe ich dieses Exemplar sowie meine Ausfertigung des Übergabeprotokolls, bis heute, trotz mehrmaliger Aufforderung, nicht zurückerhalten. Die Wohnung wird jedoch seitdem bewohnt, deswegen gehe ich vom Vertrag als Grundlage des Mietverhältnisses aus.

Bzgl. Schönheitsreparaturen heisst es im Vertragstext:

"1. Die Vermieterin ist von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen befreit. Die Kosten für Schönheitsreparaturen sind nicht in die Grundmiete einkalkuliert.

2. Der Mieter führt auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen aus.

Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Tapezierarbeiten, sämtliche Innenanstriche inklusive des Anstriches der raumseitig gelegten Türen und Heizkörper und Pflege des Fußbodens.
Decken und Wandflächen werden auf farblos tapezierten Untergrund weiß nach DIN 53778 gemalt. Sämtliche Schönheitsreparaturen werden sach- und fachgerecht unter Berücksichtigung der
„Allgemeinen technischen Vorschriften für Bauleistungen – VOB Teil C“ ausgeführt. Will der Mieter eine andere farbliche Gestaltung, so bedarf dies der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin.

[...]

4. Ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Vermieterin kann der Mieter nicht von der bisherige Ausführungsart abweichen."

Ist dieser Teil des Vertrags, entsprechend der BGH-Entscheidung BGH VIII ZR 199/06 (Ausführungsart), nichtig und führt dies dazu, dass die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist?

Weiter heisst es im Mietvertrag unter "Sonstiges":

"3. Sollte eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages nichtig sein, so ist der gesamte Mietvertrag nichtig, wenn auch nur eine Partei schriftlich erklärt, daß sie den Vertrag nicht ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätte. Diese Erklärung kann durch Gerichte oder sonstige Dritte nicht ersetzt werden, um sicher zu stellen, daß der freie Wille der Vertragsparteien erhalten bleibt.

4. Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so soll das letztere nur dann gelten, wenn beide Parteien schriftlich erklären, daß die dessen Gestaltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt hätten. Diese Erklärung können durch Gericht oder sonstige Dritte nicht ersetzt werden, um sicher zu stellten, daß der freie Wille der Vertragsparteien erhalten bleibt."

Bedeutet dies, dass meine Vermieterin, sollte die Abwälzung der Reparaturen tatsächlich unwirksam sein, die Rückabwicklung des Vertrages durchsetzen könnte? Wenn ja: Könnte ich dies, unabhängig vom, für mich erstmal positiven Charakter der Änderung ebenfalls? Und mit welchen Fristen bzgl. Räumung und Übergabe geht die Rückabwicklung eines Mietvertrages normal einher?

Mit freundlichen Grüßen
11.11.2007 | 19:45

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage Nr. 1

Bzgl. Schönheitsreparaturen heisst es im Vertragstext:

"1. Die Vermieterin ist von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen befreit. Die Kosten für Schönheitsreparaturen sind nicht in die Grundmiete einkalkuliert.

2. Der Mieter führt auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen aus.

Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Tapezierarbeiten, sämtliche Innenanstriche inklusive des Anstriches der raumseitig gelegten Türen und Heizkörper und Pflege des Fußbodens. Decken und Wandflächen werden auf farblos tapezierten Untergrund weiß nach DIN 53778 gemalt. Sämtliche Schönheitsreparaturen werden sach- und fachgerecht unter Berücksichtigung der „Allgemeinen technischen Vorschriften für Bauleistungen – VOB Teil C“ ausgeführt. Will der Mieter eine andere farbliche Gestaltung, so bedarf dies der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin.

[...]

4. Ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Vermieterin kann der Mieter nicht von der bisherige Ausführungsart abweichen.“


Ist dieser Teil des Vertrags, entsprechend der BGH-Entscheidung BGH VIII ZR 199/06 (Ausführungsart), nichtig und führt dies dazu, dass die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist ?

Antwort zu Frage 1:

Sie nehmen zunächst Bezug auf das hier nachlesbare Urteil des Bundesgerichtshofes.

In besagter Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine Mietvertragsklausel deshalb für unklar und damit für nichtig befunden, weil nicht eindeutig war, was unter dem Begriff "Ausführungsart " zu verstehen war.

Dieser Begriff kann sich nämlich nach Ansicht des Bundesgerichtshofes entweder auf die Grundausstattung beziehen oder auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es war mithin in dem streitigen Vertrag nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein sollte oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegen sollte. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart hätte nach Ansicht des Bundesgerichthofes den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränkt, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen war.

Nach erster Einschätzung der Sach – und damit einhergehenden Rechtslage ergibt sich aus der von Ihrem Vermieter gewählten Formulierung „ Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Tapezierarbeiten, sämtliche Innenanstriche inklusive des Anstriches der raumseitig gelegten Türen und Heizkörper und Pflege des Fußbodens. Decken und Wandflächen werden auf farblos tapezierten Untergrund weiß nach DIN 53778 gemalt. Sämtliche Schönheitsreparaturen werden sach- und fachgerecht unter Berücksichtigung der Allgemeinen technischen Vorschriften für Bauleistungen – VOB Teil C ausgeführt.

jedoch keine „unklare Ausführungsart,“ da die vorzunehmenden Schönheitsreparaturen doch sehr konkret beschrieben sind.

Frage Nr. 2:

Weiter heißt es im Mietvertrag unter "Sonstiges":

"3. Sollte eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages nichtig sein, so ist der gesamte Mietvertrag nichtig, wenn auch nur eine Partei schriftlich erklärt, daß sie den Vertrag nicht ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätte. Diese Erklärung kann durch Gerichte oder sonstige Dritte nicht ersetzt werden, um sicher zu stellen, daß der freie Wille der Vertragsparteien erhalten bleibt.

4. Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so soll das letztere nur dann gelten, wenn beide Parteien schriftlich erklären, daß die dessen Gestaltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt hätten. Diese Erklärung können durch Gericht oder sonstige Dritte nicht ersetzt werden, um sicher zu stellten, daß der freie Wille der Vertragsparteien erhalten bleibt.
"

Bedeutet dies, dass meine Vermieterin, sollte die Abwälzung der Reparaturen tatsächlich unwirksam sein, die Rückabwicklung des Vertrages durchsetzen könnte ?

Ich nehme dies nach erster Einschätzung der Sach – und Rechtslage nicht an. Ich erachte nämlich die beschriebene Klausel gemäß § 305 c BGB für unwirksam. Dies begründe ich weiter wie folgt:

Nach § 305 c BGB werden Bestimmungen, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil.

Der Inhalt der beschriebenen Klausel ist ungewöhnlich, da die Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäftes allenfalls dann zur Gesamtnichtigkeit eines Rechtsgeschäftes führt, wenn sich aus den Erklärungen der Vertragspartner unter Berücksichtigung der Interessenslage und der Verkehrssitte der eindeutige Wille der Parteien ergibt, dass die möglicherweise äußerlich getrennten Rechtsgeschäfte miteinander stehen und fallen sollen ( BGH 50,13; NJW 76, 1931; 90, 1474 ).

Vorliegend handelt es sich jedoch nicht um zwei voneinander abtrennbare Rechtsgeschäfte.

Es liegt vielmehr ein Mietvertrag vor.

Die Schönheitsreparaturklausel wäre allenfalls eine vertragliche Nebenabrede, deren Wirksamkeit mit guten Argumenten auf den juristischen Prüfstand gestellt werden kann.

Eine Räumungspflicht oder gar eine damit einhergehende Räumungsfrist erachte ich daher alles in allem für abwegig.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
-------------
Austraße 9 ½
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Tel./ Fax: 09071 - 2658

www.anwaltkohberger.de

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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2007 | 16:51

Eine Frage zu Ihrer Ergänzung:

Was verstehen Sie unter "guten Argumenten" bzw. welche weiteren konkreten Vorraussetzungen sehen Sie für die Übertragbarkeit des angeführten Rechtsgedankens?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2007 | 08:57

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

In der Klausel Nr. 4 Ihres Mietvertrages heißt es wie folgt:

„Ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Vermieterin kann der Mieter nicht von der bisherige Ausführungsart abweichen."

Die Klausel, die der Bundesgerichtshof verworfen hat, lautet wie folgt:

" Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. "

Es liegt daher Nahe dass in Ihrem Vertrag die Klausel Nr. 4 ebenfalls gemäß § 305 c BGB nicht Vertragsbestandteil wurde. Wenn dem so ist, so kann der Rechtsgedanke des Bundesgerichtshofes, dass nämlich eine Geltungserhaltende Reduktion unzulässig ist, meines Erachtens 1 zu 1 auf Ihren Vertrag übertragen werden.

Dies begründe ich weiter wie folgt:

Grundsätzlich führt gemäß § 139 BGB die Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäftes zwar regelmäßig zur Nichtigkeit des gesamten Geschäfts. Bei der Überprüfung von AGB widerspricht dies aber dem Gedanken des Verbraucherschutzes, da dem Verbraucher so der ganze Vertrag genommen würde, was bei einem grundsätzlich günstigen Vertrag für ihn nachteilig wäre. Entsprechend sieht § 306 Abs. 1 BGB in Abweichung von § 139 BGB vor, dass der Vertrag ohne die nicht einbezogenen oder unwirksamen AGB wirksam bleibt.

Bei der Streichung der Klausel Nr. 4 wären Sie nicht mehr an den Zustimmungsvorbehalt gebunden.

Dies wäre nach Auffassung des Bundesgerichtshofes „ eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.“

Der Bundesgerichtshof verwirft also sowohl die Klausel mit dem Zustimmungsvorbehalt als auch die Schönheitsreparaturklausel.

Eine Reduzierung der unzulässigen Klausel auf das gerade noch zulässige Maß, wird abgelehnt, da der Verwender (Vermieter) der AGB ansonsten risikofrei überzogene Klauseln verwenden könnte.

Im Übrigen bliebe der Mietvertrag aus genannten Gründen wirksam. Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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<img src=" http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif">

§ 305c BGB

“Überraschende und mehrdeutige Klauseln

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.“



§ 306 BGB

“Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit

(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.

(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.“

Ergänzung vom Anwalt 12.11.2007 | 13:05

Der Bundesgerichtshof hat in der von Ihnen zitierten Entscheidung den Zustimmungsvorbehalt zur Ausführungsart als überraschende Klausel im Sinne des § 305 c BGB gewertet. In besagter Entscheidung heißt es hierzu wie folgt:

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat... Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel ... beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.

Oben beschriebener Rechtsgedanke kann auch auf Ihren Mietvertrag übertragen werden, sodass mit guten Argumenten die Unwirksamkeit der Nr. 4 ( Zustimmungsvorbehalt / Ausführungsart ) Ihres Mietvertrages zur Unwirksamkeit der GESAMTEN SCHÖNHEITSREPARATURKLAUSEL(N)führt ( sogenanntes Verbot der "geltungserhaltenden Reduktion"). Als nächstes stellt sich dann die Frage, ob diese Rechtsfolge eine Mieterhöhung nach § 313 BGB wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen könnte; vgl. hierzu Nr. 1 Satz 2 des Formularmietvertrages: Die Kosten für Schönheitsreparaturen sind nicht in die Grundmiete einkalkuliert.
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