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Schönheitsreparaturen, Endrenovierung und Quotenregel


18.03.2007 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo !
Folgender Sachverhalt bei einer bereits gekündigten Wohnung (Kündigung von Vermieter zum 31.05.07 akzeptiert)

Mietvertrag vom 09.04.99, renoviert erhalten.

Es gibt zwei Teile des Mietvertrags
A) Mietvertrag, Vordruck des Haus- und Grundbesitzervereins München
B) Zusatzvertrag der Hausverwaltung mit gleichen Datum von A)

In A) Para. 9 Absatz 2 werde ich zu Schönheitsreparaturen (SHR) verpflichtet in dem üblichen Angaben 3-5-7 Jahre. Hier wird auch eine Quotenregel (prozentualer Anteil) definiert, der Kostenvoranschlag kommt vom Vermieter

Kommentar von mir: Verpflichtung endbindet mich von der Endrenovierung

In B) Punkt 9 werde ich zur Renovierung, d.h. fachgerechter SHR bei Auszug verpflichtet, so daß dem Nachmieter keine Kosten entstehen. Die Farbe ist vorgegeben (weiß - kein Problem). Nachträglich hinzugefügt am unteren Ende der Seite im Sinne einer Fußnote: Zudem ist bei Auszug der mit vermietete Teppichboden fachgerecht zu reinigen. Kommentar: Der Vormieter war nicht sehr pfleglich umgegangen - der Teppich im Wohnzimmer mußte ausgetauscht werden.

Kommentar von mir: Damit müßte ja die Doppelbelastung gemäß BGH gegeben sein.

Weiter in B) Punkt 9 wird bzgl. der Lackarbeiten auf Punkt 18 Abs. 2 verwiesen. Dort heisst es:

B) Punkt 18-Abs2: Verpflichtung der Lackarbeiten an Türen - stöcken, Heizkörper, Fenstern im Turnus 3-5-7 je nach Raum. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor Beendigung die Lackarbeiten nicht durchgeführt trägt er einen prozentualen Anteil. Kostenveranschlag durch Malerfachgeschäft, ausgesucht durch den Vermieter

Die Wohnung ist in meiner Zeit nicht renoviert worden, die Wände sind in Ordnung (Nichtraucher). Klar, ob eine Renovierung erforderlich ist, liegt im Auge des Betrachters.
Einige Nägel sind in der Wand, im Flur auch ein paar größere Löcher (ca. 1-1.5cm Durchmesser Spannschrauben, die von der Hinterwand klemmen) da in Rigipswänden ein Dübel nicht hält.

Muß ich nun oder nicht ?
Nur Lack, aber nicht die Wand, oder umgekehrt oder gar nicht ?
Auch in Hinblick auf den Umstand, daß nie bisher renoviert wurde <-> Konflikt mit BGH-Urteil (es war wohl VIII 274/02 vom 16.07.2003)?

Was soll die fachgerechte Teppichreinigung. Im Wohnzimmer wahrscheinlich amortisiert, im Schlafzimmer der Teppisch des Vormieters.

Viele Grüße
18.03.2007 | 18:06

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Nach Ihrer Schilderung kann es sein, dass Sie gar keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Das ist dann der Fall, wenn die Fristen „Starr“ vereinbart wurden, es also keinen Beurteilungsspielraum gibt, ob die Arbeiten notwendig sind oder nicht. Sie müssen dafür den gesamten Mietvertrag vorlegen.
2.Sollte neben der Schönheitsreparaturklausel noch eine Endrenovierung vereinbart worden sein, sind beide Klauseln aufgrund des Summierungseffektes unwirksam. Die Reinigung des Teppichbodens halte ich noch nicht für eine „Endrenovierungsklausel“. Die Vereinbarung zählt zu der Endreinigung, die Sie vor Rückgabe der Wohnung durchzuführen haben. Sollte jedoch der Teppich tatsächlich bereits 8 Jahre alt sein, dürfte seine Lebenszeit abgelaufen sein, der Vermieter müsste dann einen neuen Teppich verlegen, weshalb eine vorherige Reinigung durch Sie sinnlos erscheint.
3.Für die Lackarbeiten gilt dasselbe wie für die schönheitsreparaturen: sind sie starr vereinbart, also ohne Beurteilungsspielraum, so ist die Klausel unwirksam und Sie müssen gar nichts lackieren. Eine Beurteilung wird bereits durch Worte wie „die Arbeiten sind in der Regel ...durchzuführen – oder „regelmäßig“ durchzuführen.

Fazit: Anhand Ihrer auszugsweisen Schilderung scheinen Sie unwirksame Vereinbarungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Ihrem Vertrag zu haben, weshalb Ihre Verpflichtung zur Durchführung der Arbeiten entfallen würde. Für eine verbindliche Aussage müssen Sie uns den Mietvertrag schicken.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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