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Schönheitsreparatur vor Auszug

| 20.07.2012 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Wir haben unseren seit 2006 abgeschlossenen Mietvertrag gekündigt. Die Wohnung wurde uns malermäßig nicht instandgesetzt übergeben. Dies haben wir auf eigenen Kosten erledigt. Es gab auch keinen Erlass von GNG für diese Ausführung.

Unsere Frage bezieht sich auf Schönheitsreparaturen /unwirksame Klauseln/Endrenovierung.

Unsere Vertrag:
Auszug MV:

Nr. 5 Erhaltung der Mietsache
(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre (dabei sind die Innenanstriche der Fenster (nur Holzfenster) sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen)
- in Wohn- und Schlafräumen, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- in anderen Nebenräumen aller 7 Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen.
Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 11 Rückgabe der Mietsache
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben. Vorhandener textiler Fußbodenbelag ist fachgerecht, Heizkörper sind inkl. Abdeckungen und soweit zugängig auch deren inneren Konvektorflächen zu reinigen. Die in Nr. 5 benannten Schönheitsreparaturen sind, soweit fällig, bis zum Auszug vom Mieter durchzuführen.
Insbesondere sind die Mietgegenstände, wie Wände, Decken, Innenanstrich der Fenster, Türen, Heizung, Heizungsrohre fachmännisch, dem Zeitgeschmack entsprechend, gestrichen bzw. tapeziert, analog der Ausführungsart zum Mietbeginn zurückzugeben. Für die Malerarbeiten gilt die VOB, Teil C.

(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wieder herzustellen. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschrften) innerhalb und außerhalb der Mieträume gilt das gleiche. Der Vermieter kann verlangen, dass Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn er den Mieter angemessen entschädigt. Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.

(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 5 Abs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter an den Vermieter einen Kostenanteil zu zahlen.

Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr 5 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 5 Abs. 2 und den seit Ausführung der letuten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreaparturen verwendet. Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit. Das Verhältnis des zu zahlenden Anteils ergibt sich nach folgenden Maßgaben:

Nutzungsdauer:
6 Mo 17% Küche, Bäder, Innenanstrich, Hzg. etc.
10% Wohnräume, Flure, Dielen
12 Mo 33% Küche, Bäder, Innenanstrich, Hzg. etc.
20% Wohnräume, Flure, Dielen
24 Mo 66% Küche, Bäder, Innenanstrich, Hzg. etc.
40% Wohnräume, Flure, Dielen
36 Mo 100% Küche, Bäder, Innenanstrich, Hzg. etc.
60% Wohnräume, Flure, Dielen
48 Mo 100% Küche, Bäder, Innenanstrich, Hzg. etc.
80% Wohnräume, Flure, Dielen
60 Mo 100% Küche, Bäder, Innenanstrich, Hzg. etc.
100% Wohnräume, Flure, Dielen

Zum Auszug habe ich folgene Fragen:
Bedeutet dies, das wir die gesamte Wohnung neu streichen müssen? Wir haben die Wohnung in hellen Farben gestrichen. Die Tapete ist nutzbar.
Das Bad wurde von uns mit einer Art Fliestapete tapeziert. Müsste diese runter?
Im Bad wurde zum Einzug ein kleiner Fliesenspiegel übergeben, ohne das dieser verfugt war. Dies haben wir bis heute auch nicht nachgeholt, da wir einen großen Spiegel drüber hatten. Müssen wir dies nachholen?
Und auch die Heizung+Rohre streichen? Was ist mit Dübellöchern?

Oder sind dies gerade bestimmte Klauseln, die nach Rechtssprechung BGH nicht mehr gültig sind und wir müssten daher gar nicht streichen?

Unklar ist für uns der Satz in Nr. 11... dem Zeitgeschmack entsprechend, gestrichen bzw. tapeziert, analog der Ausführungsart zum Mietbeginn zurückzugeben... Da könnten wir doch eigentlich besenrein die Wohnung zurückgeben?

Zum Mietbeginn gab es ja keine Tapeten. Und was ist mit Zeitgeschmack gemeint?



Vielen Dank für eine Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine erfreuliche Nachricht: Nach der Rechtsprechung des BGH müssen Sie nicht renovieren. Denn durch die Klausel "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen" hat sich der Vermieter die ganzen Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen kaputt geschossen: Diese sind insgesamt unwirksam, was zur Folge hat, dass Sie weder renovieren müssen, noch einen Kostenanteil zu zahlen haben (BGH v. 28.3.2007 -VIII ZR 199/06).

Sie werden die Mietsache also besenrein übergeben dürfen und müssen also weder streichen, noch tapezieren oder Dübellöcher verschließen. All dies fällt unter Schönheitsreparaturen - die Sie nicht schulden.

Lediglich Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, müssten Sie ersetzen bzw. vor Auszug reparieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen weitergehende Beratung oder Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.



Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.07.2012 | 21:24

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