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Schönheitsreparatur-klausel nichtig?


16.01.2007 12:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich wohne jetzt mit meinem Mann seit ca 10 Jahren in einer Mietwohnung und wir haben bedingt durch die Geburt unserer Kinder versäumt , die nach dem im Mietvertrag festgesetzen Schönheitsreparaturen (wie Anstreichen, Tapezieren, Türen-, Fenster- und Heizkörperlackieren durchzuführen. Nun kündigte unser Vermieter seine Inspektion der Wohnung an und ich wollte nun wissen, ob die vertraglich festgesetzten Schönheitsreparaturen aufgrund der starren Fristenregelung überhaupt gültig sind.
Hier die 2 relevanten Paragraphen auschnittswweise wiedergegeben:
§14b Laufende Schnheitsreparaturen
1. ....
2. Der Mieter ist verpflichtet, soweit schriftlich nichts anderes vereinbart ist, ohne besondere Aufforderung die nachfolgend bezeichneten Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mitzeit durchzuführen. Diese Verpflichtung besteht, wenn für küche,Bad und WC 3 jahre,für alle sonstigen Räume 5 Jahre seit Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Herrichtung der betreffenden Räume verstrichen sind.
Zu den Schönheitreparaturen gehören ... (es folgt nun eine Auflistung))
3. ...
4. Ziff. 1-3 sind nicht anwendbar, soweit die vertragsschließenden eine andere individuelle Vereinbarung ausgehandelt und schriftlich getroffen haben.

Am Ende des Vertrages wurde vom Vermieter noch unter "Sonstigen Bestimmungen" nachträglich hinzugefügt:
Es wird vereinbart, daß die Mieter bei Einzug die Wohnung nach ihren Wünschen renoviert. Bei Auszug ist damit keine Renovierung geschuldet, die Mieter verpflichten sich aber, alle Dübel aus den Wänden zu entfernen und die Dübellöcheer zu verschließen.
Der Mieter verpflichtet sich die laufenden Schönheitsreparaturen gem. §14b des Vertrages unabhängig von obiger Regelung vorzunehmen .

Meine Frage lautet:
Ist die im Mietvertrag aufgezeigte Regelung der Schönheitsreparaturen nichtig?
Wenn ja welche Regelung tritt an ihrer Stelle?

Da ich durch die Kinder nicht arbeiten kann und mein Mann leider vor 1 Jahr arbeislos geworden ist hoffe ich, dass zur Beantwortung dieser Frage mein Angebot ausreicht.
Danke im Voraus!
Sehr geehrte Ratsuchende,

die in § 14b des Mietvertrages enthaltene Klausel ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da starre Fristen zur Renovierung gesetzt werden, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietsache gelten sollen. Aufgrund dieser Klausel sind Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Problematisch ist aber der Zusatz bei den "Sonstigen Bestimmungen". Diesen Zusatz wird man voraussichtlich als Individualvereinbarung auslegen müssen, nach der Sie doch -und zwar unabhängig von der unwirksamen Klausel- Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Eine entsprechende Individualvereinbarung ist wirksam möglich.

Da hier allerdings keine Ausführungszeiten vereinbart sind, kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf verlangen, nicht wegen bloßen Zeitablaufs. Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung.

Ein gewisses Restrisiko für den Vermieter und Ansatzpunkt für die Verteidigung ist die Frage, ob tatsächlich eine individuelle Vereinbarung vorliegt. Gegenteiliges müsste von Ihnen dargelegt und unter Beweis gestellt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2007 | 13:18

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Habe ich das richtig verstanden, dass im Falle, dass diese "Individualvereinbarung" wirksam wäre der Fristenplan trotz Bezug der Zusatzbestimmung auf den §14b (Zitat:"Der Mieter verpflichtet sich die laufenden Schönheitsreparaturen gem. §14b des Vertrages ..." ) des Mietvertrages nichtig wäre und die Schönheitsreparaturen nur nach Bedarf durchgeführt werden müssen und im Falle einer Unwirksamkeit der Zusatzvereinbarung Schönheitsreparaturen überhaupt nicht durchgeführt werden müssen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2007 | 21:01

Ihre Zusammenfassung ist korrekt.

Mit freundlichen Grüßen

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