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Schönheitsreparatur bei Auszug (tapezierfähiger Zustand)


21.10.2005 23:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Klaus Wille



Ich habe meinen Mietvertrag mit einer Wohnungsbaugesellschaft fristgerecht zum 31.Oktober 2005 gekündigt. Eingezogen bin ich am 16.März 2004.

Ich habe die Wohnung bei Einzug gestrichen. Schönheitsreparaturen habe ich während diesen 1,5 Jahren nicht durchgeführt.

Hier ein paar Klausen meines Mietvertrages:

§ 5: Übergabe der Mietsache
(1) Der Mieter übernimmt die Wohnung im unrenovierten Zustand. ...

§ 6: Erhaltung der Mietsache:
(1) Die Schönheitsreparaturen in der Mietsache obliegen dem Mieter. Der einziehende Mieter ist verpflichtet, innerhalb von sechs Wochen nach seinem Einzug die erforderlichen Schönheitsreparaturen in der Mietsache durchzuführen.
(2) Erforderlich sind regelmäßig durchzuführende Schönheitsreparaturen, wenn diese letztmalig
A) in Küchen, Bädern und Duschen vor 3 Jahren
B) in Wohn-Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten vor 5 Jahren
C) in anderen Nebenräumen vor 7 Jahren
vorgenommen wurden.
(3) Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen. Sie umfassen das Anstreichen, Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Innentüren ganz sowie der Wohnungseingangstür, der Balkontüren, der Terassentüren und der Fenster von innen und das Streichen der Heizkörper und Versogrungsleitungen.
(4) Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in tapezierfähigem Zustand zurückzugeben.

§ 13: Rückgabe der Mietsache:
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache geräumt, gereinigt und in renovierungs- und tapezierfähigem Zustand (d.h. nach Entfernen aller Tapeten, Wand- und Deckenverkleidungen sowie Verschließen aller Dübellöcher) ohne Schäden zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter Änderungen an der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wieder herzustellen.

Ausserdem habe ich mit der Kündigungsbestätigung nochmal eine Anlage "Ausführungsbestimmungen" bekommen.

(1) Alle Tapeten an Decken und Wänden ... sind zu entfernen.
(2) ...

Hier meine Fragen:

(1) Manche Wände wurden von mir in dunkelbrauner Farbe gestrichen. Kann mich die Wohnungsbaugesellschaft dazu verplichten, die Wände weiss zu streichen? Sind dunkelbraune Wände tapezierfähig?
(2) Bei mir wurde im Juli eingebrochen. Dabei wurde die Wohnungseingangstür beschädigt. Die Kosten für den Schreiner hat damals das Wohnungsunternehmen übernommen. Das Türblatt müsste aber sowohl innen als auch außen noch neu gestrichen werden. Muss ich das Türblatt auch außen selbst streichen?
(3) Einige Heizungsrohre sind ebenfalls von mir dunkelbraun gestrichen worden. Muss ich diese weiss überstreichen?
(4) Kann das Wohnungsunternehmen für Schönheitsreparaturen anteilig Geld aus meiner Kaution zurückbehalten (1,5 Jahre Mietzeit - Schönheitsreparaturen Küchen, Bäder, Duschen = 3 Jahre)?

Vielen Dank!
Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

1. Ich weise Sie auf das Urteil des Landgericht Lübeck (gerichtliches Az.: 14 S 221/00 in: WM 2001, S. 261) hin.

Dann kann ein Vermieter seinen Mieter nicht dazu zwingen, bei Auszug die Wände weiß zu streichen. Solange der Mieter seine Wände nicht durch extreme Farben verunstaltet, muß ihm der Vermieter gewisse Freiheiten zugestehen. Dabei werteten die Richter die Farben dunkelrot, violett und schwarz als extreme Farben ein. Ich persönlich halte die Farbe dunkelbraun auch für eine extreme Farbe. Eine Enscheidung zu dieser Farbe gibt es aber noch nicht.

Sie sind daher nach dieser Entscheidung nicht verpflichtet in weiß zu überstreichen.


2. Unter Schönheitsreparaturen versteht man u.a. das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüre sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH- Urteil, gerichtliches Az.: VIII ARZ 9/86 sowie § 28 Abs. 4 BV).

3.
Im Mietvertrag können Abschlagszahlungen vereinbart werden, wenn bestimmte

4. Für Sie u.U. vorteilhaft stellt sich m.E. § 6 Abs. 2 des Mietvertrages dar. Denn dieser enthält m.E. Frist zur Durchführung des Mietvertrages, die man als "starre" Frist bezeichnet. Aus dieser ergibt sich m.E. eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen, die nach den BGH - Entscheidungen (z.B. Urteil vom 23. Juni 2004, gerichtliches Az.: Az VIII ZR 361/03) unwirksam sind. Die Unwirksamkeit der gesamten Klausel hätte daher zur Folge, daß die Regelungen über die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam ist. Sie sollten daher zu einem Anwalt gehen, der den Vertrag in seiner Gesamtheit prüft.

5. Letztlich ist zu bemerken, daß es zwar möglich ist, daß man anteilig an Kosten für Schönheitsreparaturen beteiligt wird. Doch geht m.E. nicht beides; sie können nicht verpflichtet werden die Schönheitsreparaturen durchzuführen und auch noch Geld für die Durchführung zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt







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