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Schönheitsreparatur UND Endrenovierung?

27.02.2013 09:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zulässigkeit von Quotenregelungen in Mietverträgen

Hallo!
Ich habe folgende Frage:
Bedeutet Absatz 4c, dass ich unhabhängig von durchgeführten Schönheitsreparaturen immer eine Endrenovierung anteilig bezahlen muss? Und macht das - weil doppelte Benachteiligung des Mieters - die ganze Sache hinfällig?
Zur Wohnung:
Habe ca. 4 Jahre dort gewohnt; wobei ich jobtechnisch die letzten 2 Jahre kaum daheim war.
Hier der entsprechende Paragraph des (Formular?-) Mietvertrags:
"§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume:
4. a)
Der Mieter ist verpfiichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren oder Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen.
Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen:
- 3 Jahre: bei Küche, Bädern und Duschen
- 5 Jahre: bei Wohn- u. Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzeltoiletten
- 7 Jahre: bei allen übrigen Räumen
Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
4. b)
Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
4. c)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen, zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, durchgeführt worden sind, und
befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des
Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt."

1000 Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst dürften die Regelungen in § 16 4a) und 4b) rechtlich zulässig sein, da Sie keine starren Fristen für Schönheitsreparaturen aufstellen. Nach dem grundlegenden Urteil des BGH (Az. VIII ZR 361/03) sind feste Fristen für Schönheitsreparaturen in Mietverträgen dann unwirksam, wenn sie dem Mieter keine Möglichkeit der Abweichung nach Bedarf lassen. In Ihrem Fall wurden aber die Wörtchen „im allgemeinen" vor die Jahresfristen eingefügt. In solchen Fällen hat der BGH (Az. VIII ZR 230/03) die Fristen als zulässig angesehen, da sie dem Mieter die Option lassen, von den aufgeführten Fristen nach eigenem Ermessen abzuweichen.

Bei der Regelung in § 16 4c) handelt es sich um eine sogenannte Quotenregel. Nach diesen Klauseln wird der Mieter verpflichtet die anteiligen Kosten von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu tragen. Grundsätzlich sind solche Regelungen nach der Rechtsprechung zulässig, da die Kosten für Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen wären, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte. Die Zulässigkeit hängt im Einzelfall jedoch von der genauen Formulierung in den Verträgen ab. Die Rechtsprechung macht die Zulässigkeit von den folgenden Kriterien anhängig:

- Die Regelung muss den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung berücksichtigen. Sie darf also keine starre Renovierungsklausel enthalten. Tut sie dies doch, ist sie nach Ansicht der BGH- Richter unwirksam (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006, Az. VIII ZR 52/06).

Dies ist bei Ihnen der Fall; die Abnutzung wird berücksichtigt. Ihnen bleibt auch der Einwand erhalten, Sie hätten die Wohnung in den letzten zwei Jahren nur unterdurchschnittlich genutzt, da Sie Job bedingt kaum zuhause waren.

- Die Regelung muss für den Mieter transparent sein. Das heißt er muss zum einen erkennen können, welcher Abnutzungszeitraum zugrunde gelegt wird und zum anderen, welchen Anteil er an den Reparaturkosten er tragen soll.

Die Anwendbarkeit der Quotenregelung setzt voraus, dass die Schönheitsreparaturen bei Ihrem Auszug noch nicht fällig sind. Das würde bei Ihnen zutreffen, da Sie bei vier Jahren Mietdauer, die Schönheitsreparaturen im Bad, Küche und Dusche schon einmal durchgeführt haben (?!) und die übrigen Räumlichkeiten noch nicht fällig sind. Bei der Quotenregelung kommt es also auf den Zeitraum an, nach dem eine Renovierung in Zukunft erforderlich wäre. Dieser Zeitraum muss eindeutig bestimmbar sein, so dass keine anderweitige Auslegung des Berechnungszeitraum möglich ist.
Nach Ihrer Regelung erfolgt die Berechnung „zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses". Hier ist der Zeitraum klar bestimmt, da es beispielsweise nicht heißt „vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur an". Die Klausel in Ihrem Vertrag lässt keine andere Auslegung der Berechnung zu, als das bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgerechnet wird, welche Schönheitsreparaturen wann fällig wären und sie anteilig dafür die Kosten tragen.

Eine doppelte Inanspruchnahme wie von Ihnen gefürchtet liegt dabei nicht vor. Dies würde Sie tatsächlich unangemessen belastet und wäre unzulässig. Sie müssen sich zum Verständnis folgendes vor Augen führen: Sie haben Ihre Wohnung vier Jahre bewohnt. Nach fünf Jahren sind u.a. Schönheitsreparaturen in den Wohn- und Schlafräumen vorgesehen. Diese haben Sie natürlich nicht durchgeführt, da Sie ja noch keine fünf Jahre dort wohnen. Wenn Sie nun ausziehen und ein neuer Mieter einzieht, erhält dieser mit seinem Mietvertrag ggf. die selben Klauseln. Das heißt, auch bei ihm wäre eine Renovierung der Wohn- und Schlafräume erst nach fünf Jahren fällig. Dann wären aber die Räume insgesamt schon neun Jahre nicht mehr renoviert wurden. Damit dies nicht passiert, darf der Vermieter dem Mieter anteilig mit der Quotenklausel bei seinem Auszug beteiligen. Das heißt, da Sie vier Jahre dort gewohnt haben und nach fünf Jahren die Schönheitsreparatur fällig wäre, haben Sie die Kosten zu 4/5 zu tragen, da Sie ja sonst nach fünf Jahren ohnehin verpflichtet gewesen wären, die Schönheitsreparatur auf Ihre Kosten durchzuführen.

Allerdings sollten Sie berücksichtigen, dass Sie nicht einen Kostenvoranschlag Ihres Vermieters hinnehmen müssen, sondern auch berechtigt sind, einen eigenen, ggf. günstigeren, Vorschlag einzuholen. Dies schließt auch die Regelung in Ihrem Mietvertrag nicht aus.

Ich hoffe Ihnen damit Ihre Fragen – soweit im Rahmen dieses Portals möglich- beantwortet zu haben.

Bei Rückfragen nutzen Sie gern die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.


Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwendigen Unterlagen – möglich.

Mit freundlichen Grüßen

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