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Schönheitsreparatur Mietvertrag

| 02.01.2008 19:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

entspricht nachfolgender Brieftext an unseren Mieter den gesetzlichen Bestimmungen, bzw. ist die Vertragsänderung so gültig?

"Änderung des Mietvertrages vom 1. Februar 1999

Sehr geehrter Herr XX,

durch die geänderte Gesetzeslage im Mietrecht möchten wir mit sofortiger Wirkung den § 16, Abs. 4. des o.g. Mietvertrages durch folgende Regelungen ersetzen:
1. Die Schönheitsreparaturen während der Dauer der Mietverhältnisse übernimmt der Mieter.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehört das fachgerechte Tapezieren und Anstreichen der Wände im allgemeinen nach 5 Jahren.
3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend obiger Nr. 2 nicht fällig, weil die Renovierungsfristen angelaufen, aber nicht abgelaufen sind, so gilt folgendes:

Anhand eines vom Mieter eingeholten Kostenvoranschlages übernimmt der Mieter anteilig die Kosten im nachfolgenden Verhältnis:

20 % wenn Schönheitsreparatur vor < 1 Jahr
40 % wenn Schönheitsreparatur vor < 2 Jahr
60 % wenn Schönheitsreparatur vor < 3 Jahr
80 % wenn Schönheitsreparatur vor < 4 Jahr

Dies gilt nicht, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt."

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Nein, leider sind in dieser Formulierung mehrere Details, die sie unwirksam machen.

Zu Ziff. 2.:
Grundsätzlich ist es richtig, dass seit den Entscheidungen BGH WuM 2004, 463 und BGH WuM 2004, 660 starre Fristenpläne unwirksam sind, so dass Formulierungen wie "im allgemeinen" oder "in der Regel" enthalten sein müssen, die es dem Mieter verdeutlichen, dass es auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf im Einzelfall ankommt. Das haben Sie ja auch gemacht.

Allerdings ist ein Fristenplan auch unwirksam, wenn er zu kurze Fristen enthält (BGH WuM 2004, 463). Die Regelfristen betragen in Anlehnung an den Mustermietvertrag des Bundesjustizministerium von 1976:
- alle 3 Jahre für Bäder, Küchen und Duschen
- alle 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Dielen, Fluren und Toiletten
- alle 7 Jahre für sonstige Nebenräume.

In der von Ihnen gewählten Formulierung wird nicht deutlich wird nicht deutlich, dass Nebenräume in der Regel nur alle 7 Jahre renoviert werden müssen, was die Klausel wieder insgesamt unwirksam macht. Daher sollten Sie die o.g. Fristen explizit so auflisten.

Zudem sollten Sie nicht aufführen, was Sie unter den Schönheitsreparaturen verstehen. Zum Beispiel muss der Mieter bei laufenden Schönheitsreparaturen nicht immer tapezieren. Streichen kann genügen. Daher sollten Sie diese Formulierung entfernen.

Zu Ziff. 3.:
Auch die Quotenabgeltungsklausel ist so nicht wirksam. Wenn Sie schreiben: 20% wenn Schönheitsreparatur vor weniger als einem Jahr, heißt das, dass der Mieter auch 20% zahlen müsste, wenn er sie erst vor 1 Tag, 1 Woche oder einen Monat ausgeführt hat. Sie sollten daher formulieren: in der Regel 20 %, wenn die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen etwa 1 Jahr zurückliegen u.s.w.

Wichtig bei dieser Quotenklausel ist, dass sie nur wirksam ist, wenn die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist und sie die folgenden Voraussetzungen erfüllt:
- Es darf kein Kostenersatz für 100% festgelegt sein.
- Ein Kostenvoranschlag des Vermieters darf nicht als verbindlich festgelegt sein.
- Für den Mieter muss die Möglichkeit bestehen, einen eigenen Kostenvoranschlag beizubringen.
- Dem Mieter darf nicht verboten werden, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen, um die Zahlungspflicht abzuwenden.
- Die in der Quotenklausel enthaltenen Fristen müssen sich an den üblichen Fristen ausrichten.
- Die Fristen, die in der Quotenklausel selbst genannt sind, dürfen nur als Regel gelten. Sind die Fristen und Prozentsätze für die Kostenquote starr, ist die Klausel unwirksam (BGH VIII ZR 52/06)
- Die Abschlagszahlung darf nicht als pauschale Summe bestimmt werden, sondern muss immer als Quote in Relation zu den noch nicht abgelaufenen Renovierungsfristen stehen.

Abschließend möchte ich noch darauf aufmerksam machen, dass Sie diese Vertragsänderung nicht eigenmächtig durchsetzen können. Sie stellt den Abschluss eines neuen Mietvertrages dar und ist daher nur wirksam, wenn Vermieter und Mieter hiermit einverstanden sind und den neuen bzw. geänderten Mietvertrag unterzeichnen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich möchte Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu machen.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2008 | 16:29

Sehr geehrter Herr Liedtke,
in den von mir gelesenen Mustermietverträgen wurde immer die Schönheitsreparaturen genau beschrieben. Woher weiß der Mieter dann, was wir als Vermieter damit meinen? Wir wollen ja gar nicht, dass die Heizkörper, Türrahmen usw. z.Bsp. gestrichen werden, aber bei Bedarf sollte außer Streichen auch tapeziert werden, bzw. alte Tapeten vorher entfernt werden. Bitte bedenken Sie, dass unsere Mieter schon seit 9 Jahren in unserer Wohnung wohnen.
Vielen Dank für Ihre Hilfe und herzliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2008 | 18:40

Sehr geehrte Fragestellerin,

viele Mustermietverträge enthalten Definitionen der Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich ist dies auch möglich, jedoch nicht notwendig. Durch die Rspr. des BGH ist über Jahrzehnte klar definiert, was unter diesem Begriff zu verstehen ist; knapp und sehr vereinfachend nämlich sämtliche Malerarbeiten; auch das Tepezieren wenn nötig. Problematisch sind nämlich solche vertraglichen Definitionen, die nicht im Einklag mit der Rspr. stehen. Und da die Rspr. des BGH in den letzten Jahren immer mieterfreundlicher geworden ist, rate ich Ihnen daher, nicht notwendige Formulierungen wegzulassen. Es wäre doch ärgerlich, wenn der BGH beispielsweise (was jedoch nicht zu befürchten ist) in 2 Jahren entscheiden würde, dass alle Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind, die dem Mieter auferlegen, bei jedem Turnus der Schönheitsreparaturen auch tapezieren zu müssen. Dann hätten Sie dasselbe Problem wie Sie jetzt haben. Abschließend weise ich jedoch darauf hin, dass die Formulierung bei der gegenwärtigen Gesetzeslage unschädlich ist. Das war lediglich ein vorsorglicher Rat.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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