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Schönheitsreparatur-Klausel im Gewerbemietvertrag von 2006: gültig oder nicht?


18.12.2012 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Situation: Wir sind am 01.02.2007 in Büroräume eingezogen, die wir zum 31.3 2013 kündigen werden. Ist die untenstehende Klausel nach aktueller Rechtsprechung gültig?
Wir haben seit Einzug in die damals vom Vermieter renoviert übergebenen Räumlichkeiten keinerlei Schhönheitdreparaturen vorgenommen.

Entschuldigen Sie bitte einige Fehler im Text, wir mussten den Text einscannen.

§ 22 Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses

1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache dem Vermieter besenrein und im übrigen in vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter insbesondere, die notwendigen (fälligen) Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken. Weiter das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizköıpem und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster- und Außentüren von innen.

Sind zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch keine Schönheitsreparaturen fällig, kamı der Vermieter eine anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturverpflichtrmg seitens des Mieters verlangen. Grundlage der Berechnung ist ein vom Venníeter einzuholender Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs des Malerhandwerks. Dem Mieter bleibt das Recht vorbehalten, den Nachweis zu erbringen, dass die Renovierungsarbeiten fachmämıisch auch zu einem günstigeren Preis erledigt werden können.

Die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Abgeltungsquote richtet sich danach, wann die letzten Schönheitsreparaturen (von ihm oder in seinem Auftrag durch Dritte) ausgefiihrt wurden und wann die nächsten Schönheitsreparaturen üblicherweise vorzunelnnen wären. Wurden seit Beginn des Mietverhältnisses noch keine Schönlieitsreparattuen durchgeñíhrt, tritt der Mietvertragsbeginn für die Berechnung der Abgeltungsquote an die Stelle des Zeitpunktes der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen.

Vom Mieter sind fiír jedes volle Jahr, das seit Mietbeginn bzw. dem Zeitpunkt der nach
Mietbeginn zuletzt durchgefiihrten Schönheitsreparaturen verstrichen ist, folgende
Kostenanteile vom Mieter zu tragen: 1/3 der Kosten fiir die Schönheitsreparaturen in den Räumen, irı denen üblicherweise alle drei Jahre Schönheitsreparaturen durchzufiíhren sind (Nassräume, Küchen, Teeküchen), 1/7 der Kosten für die Schönheitsreparaturen in den Räumen, in denen üblicherweise alle sieben Jahre Schönheitsreparaturen durchzuiühren sind (Nebenräume wie Abstellräume, Keller, etc.) und 1/5 der Kosten für die Schönheitsreparaturen in den Räumen, in denen üblicherweise alle fiinf Jahre Schönheitsreparaturen durchzufiíhren
sind (alle Räume die nicht den voreıwähnten Gruppen unterfallen).

Sollte bei Vertragsbeendigung keine Einigkeit darüber bestehen, ob und wann die letzten Schönheitsreparaturen ausgefiihrt wurden, trägt der Mieter insoweit die Beweislast fiír den Zeitprmkt der Ausführung und den Umfang der letzten Schönheitsreparaturen.

Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand des Mietobj ektes eine Verlängerung der o.g. vereinbarten Fristen zu, so ist die Abgeltungsquote nach billigem Ermessen angemessen zu verringem.

Ferner hat er die Bodenbeläge zu reinigen oder auf Verlangen des Vermieters hierfür einen angemessenen Geldbetrag zu zahlen.

Üblicherweise ist der Bodenbelag nach Ablauf von 5 Jahren seit der letzten Erneuerung emeuerungsbedürftig.

(...)
Sehr geehrter Ratsuchender,

auch wenn es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt, hat die Rechtsprechung die Grundzüge zu den Schönheitsreparaturen von Wohnraummietvertragen ansich übernommen.

Demgemäß ist also die Klausel anhand der Vorschrift des § 307 BGB zu prüfen.

Wenn eine unangemessene Benachteiligung vorliegt, wäre auch bei einem Gewerbemietvertrag der Passus insgesamt unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.01.2007, Az.: I-10 U 102/06).

Schönheitsreparaturen mit Fristen sind danach nur dann zulässig, wenn durch Formulierungen wie "in der Regel","üblicherweise" oder "im Allgemeinen" zum Ausdruck gebracht wird, dass die Fristen flexibel sind.

Und das liegt bei Ihnen vor:

Es sind solche Einschränkungen gemacht worden. Ihnen steht die Möglichkeit offen, andere Fristen nachzuweisen.

Dadurch sind die Fristen "aufgeweicht". Es sind also keine starren Fristen mehr. Sie sind am tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst worden.

Die Klausel wird also wirksam sein, sofern nicht noch an anderer Stelle des Vertrages eine unzulässige Verklausulierung vorliegen sollte.

Nach Ihrer Schilderung werden Sie also die Schönheitsreparaturen durchführen oder dafür zahlen müssen.

Sicherlich ist dieses nicht die erhoffte Antwort. Manchmal hilft aber auch eine vom Ergebnis gesehen negative Antwort beim Geld sparen, denn ein verlorener Prozess wäre teurer.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2012 | 11:22

Vielen Dank für die Antwort.

Aus unserer Sicht ist aber die Formulierung der zu tragenden Kostenanteile (siehe unten) sehr starr ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung. Wie stehen Sie dazu?


Vom Mieter sind fiír jedes volle Jahr, das seit Mietbeginn bzw. dem Zeitpunkt der nach Mietbeginn zuletzt durchgefiihrten Schönheitsreparaturen verstrichen ist, folgende
Kostenanteile vom Mieter zu tragen: 1/3 der Kosten fiir die Schönheitsreparaturen in den Räumen, irı denen üblicherweise alle drei Jahre Schönheitsreparaturen durchzufiíhren sind (Nassräume, Küchen, Teeküchen), 1/7 der Kosten für die Schönheitsreparaturen in den Räumen, in denen üblicherweise alle sieben Jahre Schönheitsreparaturen durchzuiühren sind (Nebenräume wie Abstellräume, Keller, etc.) und 1/5 der Kosten für die Schönheitsreparaturen in den Räumen, in denen üblicherweise alle fiinf Jahre Schönheitsreparaturen durchzufiíhren sind (alle Räume die nicht den voreıwähnten Gruppen unterfallen).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2012 | 11:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

im Prinzip kann ich Ihren Einwand verstehen.

Allerdings dürfen Sie nicht verkennen, dass es dann weiter heißt:

„Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand des Mietobjektes eine Verlängerung der o.g. vereinbarten Fristen zu, so ist die Abgeltungsquote nach billigem Ermessen angemessen zu verringem."

Sinn und Zweck der Unzulässigkeit dieser starren Fristen war es, den Mieter eben vor einer abnutzungsunabhängigen Pflicht zu schützen. Aber genau dieser Schutz wird gewährt, da hier ganz eindeutig auf den Zustand der Mietsache abgestellt wird und der Mieter damit eine Verlängerung geltend machen kann.

Dann aber liegen diese „starren Fristen" nicht mehr vor.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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