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Schönheitsreparatur Abgeltungsklauseln


31.08.2007 15:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

wir ziehen nach 18 Monaten aus einer Mietwohnung in Stuttgart aus.
Im Mietvertrag steht unter
§18 Schönheitsreparaturen bei Auszug

"1.Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflicht, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschl. Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäfts an der Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen, wobei die nachstehend genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen:"

Dann kommen unter a und b die Fristen und Abschlagszahlungen etc, nach einem Jahr müßten wir 25 Prozent der Kosten aufgrund des Voranschlages zahlen, für Nebenräume 14 Prozent.

unter 2.
"2. Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziffer 1 a und b durch vollständige Vorname der Schönheitsreparaturen (wie in Abs 1 ausgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen."


Diese Abgeltungsklauseln sollen nach BGH-Urteil von 2006 ungültig sein. Gilt das auch mit der Einschränkung in Abs 1 "im Allgemeinen". Wenn die Klausel ungültig ist, wäre dann der gesamte Paragraph 18 hinfällig und die Schönheitsreparaturen nach Auszug sind wieder Sache des Vermieters? In § 7 geht es um Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses, Anstreichen der Wände wäre danach "im Allgemeinen" erst nach 5 Jahren fällig...

Herzlichen Dank und freundliche Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,


auf der Grundlage Ihrer Angaben halte ich die Abgeltungsklausel (auch Quotenklausel genannt) für wirksam. Eine verbindliche Aussage lässt sich allerdings nur anhand einer genauen Vertragsprüfung treffen.

Nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre die Klausel unwirksam, wenn für die Abgeltung der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen starre Prozentsätze festgeschrieben würden, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnützung (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - Az. VIII ZR 52/06).

Aufgrund der Verwendung der Formulierung „im Allgemeinen“ liegt meines Erachtens jedoch keine starre Berechnungsgrundlage vor. Ein verständiger Mieter muss diese Regelung so auffassen, dass seine Kostenbeteiligung bei Beendigung des Mietverhältnisses eben nicht allein vom Zeitablauf abhängig ist, er mithin gegebenenfalls einwenden kann, dass ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Diese Frage wurde für Quotenklauseln zwar noch nicht höchstrichterlich entschieden, wohl aber in Bezug auf die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Auch in dem oben genannten Urteil hatte der BGH zu entscheiden, ob bei der Verwendung der Formulierung „im Allgemeinen“ noch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB darstellt und dies verneint.
Da es insofern für die Wirksamkeit sowohl der Abgeltungsklausel als auch der Verpflichtung, Schönheitsreparaturen auszuführen, auf die Möglichkeit des Mieters ankommt, eine geringfügigere Abnützung geltend zu machen, lässt sich die rechtliche Wertung durchaus auf Ihren Fall übertragen.

Auch das Erfordernis, dass Ihnen die Möglichkeit offen steht, die Zahlungspflicht durch Eigenleistungen abzuwenden (BGH, Urteil vom 26.05.2004 - Az. VIII ZR C 77/03) ist im vorliegenden Fall gewahrt.


Leider kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft geben, hoffe aber, Ihre Frage hinreichend und verständlich beantwortet zu haben. Andernfalls können Sie gerne die Nachfragefunktion nützen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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