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Schönheitsrep. / Renovierungen bei Auszug


| 23.09.2005 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe meine Mietwohnung fristgerecht gekündigt und es stellt sich nun die Frage nach Schönheitsreparaturen und Renovierungsverpflichtungen bei Auszug. Vor allen, da der BGH im letzten Jahr ja einige Entscheidungen zu diesem Thema getroffen hat.

Ich habe die Wohnung mit weissen Rauhfasertapeten von den Vermietern übernommen.

Im Formularmietvertrag sind folgende Inhalte zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierung zu finden. Ich habe im weiteren meine eigenen Anmerkungen mit "---" gekennzeichnet.

--- Vertrag ab hier ---

§8. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

...

2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluß vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Dabei ist vor allem das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu wahren, Renovierungen von Balkonen und Loggien sind mit dem Vermieter voher abzustimmen. Im übrigen gehen extreme Gestaltungen des Mieters im Rahmen der Schönheitsreparaturen, insbesondere bzgl. ihrer Beseitigung bei Auszug zu Lasten des Mieters.

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden einschl. Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innenliegender Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, Treppenhäusern in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen, spätestens nach sieben Jahren zu tätigen. Der Innenanstrich von Balkonen oder Loggien hat nach vorherigen Abstimmung mit dem Vermieter zu erfolgen. Nach jeder Schönheitsreparatur hat der Mieter dem Vermieter hierüber Nachweise zu erbringen.

...

§ 12. Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.

--- in der Freifläche unter diesem Passus ist mit Computer von der Vermieterin eingedruckt: ---

unter fachmännischer Entfernung sämtlicher Tapezierungen einschl. Abwaschen der Decken zurückzugeben. Die dabei auftretenden Beschädigungen gehen zu Lasten des Mieters. Darüber hinaus ist die Vornahme von Schönheitsreparaturen an Holzteilen und Heizkörpern gem. §8, Ziff. 2 dem Vermieter bei Auszug nachzuweisen. Sind in Räumen die in §8, Ziff. 2 genannten Fristen hinsichtl. Holzteile und Heizkörper abgelaufen, sind diese Schönheitsreparaturen spätestens zum Vertragsende auszuführen in weiss. Die Wohnung wird in renoviertem Zustand übergeben.

--- dazu muss man sagen, dass sich dieser eingedruckte Passus in allen aktuellen Mietverträgen dieser Vermieterin findet, es handelt sich daher meiner Ansicht nach nicht um eine Individualvereinbarung o.ä. ---


§24. Sonstige Vereinbarungen

--- wie oben erläutert auch hier mit Computer eingedruckt, findet sich in allen Verträgen dieser Vermieterin ---

...
Sollte die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrags nicht in vertraglich, ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben werden, kann der Vermieter dies auf Kosten des Mieters durchführen lassen, jedoch ohne eine Nachfrist zu setzen.
...
Das gesamte Bad ist neu in weiss/grau. Die Küche wird im Arbeitsbereich weiss gefliest. Die gesamte Wohnung hat weisse Rauhfasertapeten, weiss gestrichene Dekcen, weisse Heizkörper und weisse Türen
...


--- Vertrag endet hier ---



Zu den mit Computer eingedruckten Vereinbarungen ist weiterhin noch zu sagen, dass ich den Mietvertrag damals (2000) in Gegenwart einer Zeugin, einer Freundin von mir unterschrieben habe und es keine individuellen Gespräche/Diskussionen über diese Passagen gab.

Die Frage ist nun, was genau ich beim Auszug zu tun habe. Nach allem was ich bislang gelesen habe, klingt die Formulierung in §8 aufgrund des Begriffes "spätestens nach..." nach dem, was der BGH in 2004 für ungültig erklärt hat, da ich keine Chance hätte zu beweisen, dass die Wohnung weniger abgenutzt ist. Konsequenz: ich muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Ist diese Argumentation soweit korrekt?

Unsicher machen mich jedoch die eingedruckten Passagen in §12 und §24. Ist "Entfernung sämtlicher Tapezierungen einschl. Abwaschen der Decken" eine Renovierung, so dass man sagen könnte, dass mich eine Endrenovierung UND die eigentlich mir übertragene Durchführung von Schönheitsreparaturen unangemessen ist? Dazu müsste ich ja lt. §12 die Schönheitsreparaturen trotzdem zum Auszug alle durchführen.

Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass der Vermieter einfach OHNE Fristsetzung die Arbeiten auf eigene Faust durchführen lassen könnte, falls es zum Streit darüber kommt.

Vielen Dank für Antwort...




23.09.2005 | 14:02

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

1.
Die Klausel bzgl. „in der Regel“ durchzuführender Schönheitsreparaturen (§ 8) ist unzweifelhaft unwirksam, da sie, als eine starre Fristenklausel, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Wie der BGH nämlich klargestellt hat (vgl. dazu grundlegend BGH, Az.: VIII ZR 361/03; VIII ZR 378/03), ist eine Renovierungspflicht, die sich nur anhand des zeitlichen Fristenplanes bestimmt, insbesondere ohne die eingeräumte Möglichkeit, die Renovierung nicht durchführen zu müssen, wenn der Grad der Abnutzung es nicht erfordert, für den Mieter nicht tragbar. Daran ändert auch die Formulierung „in der Regel“ nichts, wie der BGH klargestellt hat, da auch insoweit für den Mieter der Eindruck erweckt wird, eine Verpflichtung sei stets anzunehmen.

2.
Entsprechend, wegen der Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter (s.o.), ist auch die nachfolgende Abgeltungsklausel, wonach angelaufene Schönheitsintervalle zeitanteilig zu entschädigen seien, unwirksam (§ 12).

3.
Daraus folgt, dass auch die nachgerückte Klausel (Ablösung der Tapeten pp.), die eindeutig auf den unwirksamen (dazu 2.) Klauselteil Bezug nimmt, ebenso (mangels Verpflichtung von Abgeltung und Durchführung von Schönheitsreparaturen) unwirksam ist. Dies folgt übrigens ferner auch unter dem Gesichtspunkt der unzumutbaren Summierung von Verpflichtungen (vgl LG Hamburg in NJW RR 2000, 1396), die meines Erachtens insoweit vorliegen dürfte. Dabei wird eine Gesamtschau der durchzuführenden Reparaturen angestellt, die hier ohnehin völlig überzogen ist.

Es liegt übrigens, wie Sie zutreffend anmerken, keine Individualvereinbarung vor. Dafür reicht eine nachträgliche Einfügung per EDV nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter, nach jüngster Stellungnahme des BGH dazu (vgl. BGH NJW 2005, ff.), die einzelnen Bedingungen aushandeln, d.h. auch ernsthaft zur Disposition stellen (muss der Vermieter im Streit auch beweisen). Dies ist bei Ihnen, wofür Sie ja sogar einen Zeugen aufbieten können, nicht der Fall. Ferner ist dies dadurch untermauert, dass es sich ja nunmehr um eine Standardformulierung des Vermieters zu handeln scheint.

4.
Nach alledem besteht keine Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Daher läuft auch die Klausel nach § 24 ins Leere. Und alle gegenständlichen Arbeiten sind Schönheitsreparaturen, für die der Nachweis der Erforderlichkeit maßgeblich ist (nach BGH), von daher brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen! Die Nachfristsetzung ist übrigens unabdingbar.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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<A href="mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de">E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2005 | 20:10

Hallo Herr Hellmann,

ich muss nochmals eine Nachfrage stellen. Unter

http://www.rws-verlag.de/bgh-free/volltext6/vo103211.htm

findet man ein weiteres BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen, bei dem genau "meine" Klauselformulierung verwendet wird, und das sie in Ihrer Antwort nicht angesprochen haben.

Es wird zwar um ein anderes "Problem" gestritten, jedoch wird die entsprechende Klauselformulierung aus §8 etc. meines Mietvertrages zumindest nicht als unwirksam beurteilt, da ja sonst diese Streitfrage aus dem o.g. BGH-Urteil gar nicht aufgetreten wäre.

Wie ist diese Entscheidung in dem hier angesprochenen Fall denn zu beurteilen?

Vielen Dank im voraus für die Antwort auf die Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2005 | 17:46

Sehr geehrter Herr K.,

leider kann ich aufgrund seminarbedingter Abwesenheit erst heute Ihre Nachfrage beantworten. Es hat in der Tat den Anschein, dass die von Ihnen zitierte Entscheidung im Gegensatz zu meinen bisherigen Ausführungen steht. Allerdings dürfte dies auf die Besonderheiten des Einzelfalls zurückzuführen sein. Jedenfalls dürfte diese Entscheidung und ihre schlichtweg überholte Begründung durch einen einfachen Gedanken obsolet werden: Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen muss wirksam abbedungen werden. Wenn dies nur im Rahmen einer starren Frist erfolgt und daher unwirksam ist, kann begriffsnotwendig auch keine anteilige Abgeltung geschuldet werden. Diese Auffassung wird auch durch ein Urteil des LG Hamburg (vom 17.06.2005, 311 S 152/04, in WuM 2005, 453f.) gestützt. Allerdings hat der BGH zu Ihrer Frage tatsächlich bislang keine abschließende Stellung bezogen.

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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Die Beantwortung war sehr hilfreich und auch der weitere Kontakt mit Herrn Hellmann extrem unkompliziert und sehr engagiert! Aus meiner Sicht sehr zu empfehlen!


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