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Schönheits- und Kleinreparaturen


03.11.2006 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen die Anmietung einer Wohnung. Vom Vermieter (Privat, vermutlich nur eine Wohnung) wurde uns ein Formularmietvertrag (Sigl MV 469/MV 569) vorgelegt, der handschriftliche Hinzufügungen vom Vermieter enthält über deren Wirkung wir uns nicht im Klaren sind. Im folgenden die Formularklauseln mit Anmerkungen:

§ 8 Schönheitsreparaturen
(1) Die Schönheitsrep. während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten [angekreuzt] „der Mieter“.
Im Allgemeinen werden Schönheitsrep. in den folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
(2) ... [Erläuterung des Umfangs der Schönheitsrep.] ... Die genannten Fristen beginnen mit dem Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkte der letzten vom Mieter durchgeführten Schönheitsrep. .Die Fristen sind nicht zwingend, sie gelten nicht, wenn und soweit aufgrund des Zustandes der jeweiligen Räume die Durchführung von Schönheitsrep. nicht erforderlich ist.
(3) Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsrep., so ist der Mieter verpflichtet, anteilig die Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsrep. verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich hinsichtlich der einzelnen Mieträume nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan als erforderlich und angemessen vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten ausgeführten Schönheitsrep. bis zum Ende des Mietverhältnisses abgelaufen ist. Sofern sich aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Mieträume abweichende Fristen ergeben, sind diese maßgeblich. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die erforderlichen Schönheitsrep. fachgerecht selbst durchführt.
Handschriftlich wurde von Seiten des Vermieters angefügt:
„Bei Auszug des Mieters nach 1 Jahr können 20%, nach 2 Jahren 40%, nach 3 Jahren 60%, nach 4 Jahren 80% und nach 5 Jahren 100% der Kosten für Schönheitsrep. vom Vermieter berechnet werden.“


§ 9 Kleinreparaturen
Handschriftlich wurde von Seiten des Vermieters angefügt:
„und Hausreparaturen durch die Hausverwaltung“
(1) Kleine Instandhaltungen und Instandsetzungen (Kleinrep.) sind vom Vermieter [angekreuzt] „auf Kosten des Mieters“ fachgerecht auszuführen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner schuldhaft verursacht sind.
(2) Kleinrep. umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Hähnen und Schaltern für Wasser, Gas und Elektrizität, an Jalousien und Markisen, an den Bedienungselementen der WC- und Badezimmereinrichtung, an Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, an Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper. Die Verpflichtung zur Kostenübernahme durch den Mieter besteht nur bis zu EUR 52,- je Einzelrep. und für eine jährliche Gesamtsumme aller Einzelrep. von bis zu 8% der Jahresnettomiete, höchstens jedoch EUR 154,- pro Jahr. Die jährliche Gesamtsumme berechnet sich ab dem Vertragsbeginn. Beginnt oder endet der Vertragsverhältnis unterjährig, so berechnet sich die jährl. Gesamtsumme aller Einzelrep. im ersten bzw. letzten Jahr des Mietverhältnisses zeitanteilig.


§20 Allgemeine Hinweise
... . Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilw. rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistungs- oder Zeitbestimmung, so tritt an ihre Stelle das gesetzlich zulässige Maß. ...



FRAGEN:
Meines Erachtens sind die Formular-Formulierungen gesetzeskonform und berücksichtigen auch die aktuell ergangenen Urteile.
Wie verhält es sich mit den Ergänzungen bzw. deren Auswirkungen auf die Formularklauseln ?
1.) Wie ist die hinzugefügte Quotenklausel zu bewerten ? Ist sie zulässig ?(ist die Angabe der Prozentsätze unabhängig vom Erhaltungszustand der Wohnung als starre Berechungsgrundlage anzusehen und damit unwirksam oder wird das durch das Wort „können“ wieder relativiert / darf der Quotenbetrag 100% erreicht werden) ?
2.) Falls die hinzugefügte Quotenklausel ungültig ist, wird dann der gesamte §8 Absatz (3) ungültig und es besteht keinerlei Verpflichtung mehr zur anteiligen Kostenbeteiligung oder bleibt die Formular-Quotenklausel wirksam?
3.) Können durch den Vermieter durch die Ergänzung des §9 anfallende Reparaturen, die von der Hausverwaltung am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden und nach der Betriebskostenverordnung eigentlich Vermietersache sind, wirksam auf den Mieter umgelegt werden ?
4.) Falls die Hinzufügung unwirksam ist, ist dann der gesamte §9 unwirksam so dass der Vermieter die gesamten Kleinrep. auf seine Kosten durchführen muß ?
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in).

Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Die handschriftliche Ergänzung zu § 8 III ist problematisch.
Grundsätzlich ist es zulässig den Mieter zur Zahlung der anteiligen Renovierungskosten zu verpflichten auch wenn die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind (dies gilt auch bei unrenoviert überlassenen Wohnungen).
Allerdings müsste
- sich der Kostenanteil am Verhältnis von Auszugszeitpunkt zu den üblichen Renovierungsfristen orientieren,
- kein festgelegter Kostenvoranschlag gegeben sein sondern auch die Möglichkeit der Einholung eines günstigeren Angebotes von Seiten des Mieters ermöglicht werden
- es dem Mieter statt Kostentragung gestattet sein selbst zu renovieren.

Die Abgeltung nach dem starren Fristenplan ist unwirksam sofern Ihnen als Mieter nicht eine Nachweismöglichkeit eines geringeren Schadens ermöglicht wird. Dies gilt insbesondere für die 100%ige Abgeltung. Die Quotierung muss sich an die üblichen Fristen für die Schönheitsreparaturen halten. Sofern die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben wird ist auch die Mehrbelastung durch die fehlende Renovierung nicht dem neuen Mieter anzurechnen. So muss der Mieter nur renovieren wenn die üblichen Renovierungsfristen seit Beginn des Mietvertrages bereits einmal abgelaufen sind und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Im Übrigen dürfte das Wort „kann“ hier nichts an der wiederum für sich starren Fristenregelung ändern.

Zwar gilt der Grundsatz der Unwirksamkeit der geltungserhaltenden Reduktion, bei sichtlich trennbaren Bestandteilen einer Klausel schlägt dies jedoch nicht zwangsläufig auf den an sich wirksamen Teil durch. Im Zweifelsfall wird dann hier jedoch die gesamte Klausel kippen, da starre Quoten verwendet wurden.

Die Anmerkung zu § 9 wäre als überraschend und somit unwirksam zu sehen, da diese entgegen dem Grundgedanken aus dem Mietrecht steht. Eine Umlegung ist daher nicht möglich. D.h. die Anmerkung zu §9 wäre unwirksam, die Regelung an sich würde u.U. bestehen bleiben. Dies überzeugt, zumal in §9 der Umfang der Reparaturen ja eigentlich vorgegeben ist.

Vielleicht sollten Sie sich von vornherein um einen vernünftigen Mietvertrag bemühen.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -
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