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Schöhnheitsreperaturen - starre Klauseln?


25.11.2011 17:37 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen



Im Juni 2009 habe ich als Vermieter eine Wohnung vermietet. Diese wurde fristgerecht vom Mieter zum 30.11.2011 gekündigt.

Die Wohnung wurde im Juni 2009 frisch renoviert (neue Böden, Wände / Türen / Heizungen frisch weiß gestrichen) übergeben. So auch im Übergabeprotokoll („neuwertig") festgehalten.
Zu Schönheitsreparaturen sagt der Mietvertrag:

§ 10 Schönheitsreparaturen
1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Der Mieter hat bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Farbe weiß zu verwenden.
3. Die Schönheitsreparaturen sollten in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt worden sind, durchgeführt werden:
- alle drei Jahre: Küchen, Bäder, Duschen, Toiletten;
- alle fünf Jahre: sämtliche Wohn-, Eß- und Schlafräume, Flure;
- alle sieben Jahre: sonstige Nebenräume.
Der Mieter wird darauf hingewiesen, dass diese Zeitabstände lediglich Richtlinien sind. Dem Mieter bleibt der Nachweis unbenommen, dass die Räume trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sind.
4. Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.
5. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags; liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %; länger als drei Jahre 60 % und länger als vier Jahre 80 % der Kosten. Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.

Der Mieter möchte nun die Wohnung nur „besenrein" übergeben – trotz deutlicher Abnutzungserscheinungen an Wänden und Türen.

Anteilige übernahmen der Kosten der notwendigen Schönheitsreparaturen, Nachweis dass die Räume trotz Fristablaufs nicht renovierungsbedürftig sind, lehnt der Mieter mit dem Hinweis der Ungültigkeit des „§ 10 Schönheitsreparaturen" a.G. des Vorhandenseins „starrer Klauseln" ab.

Fragen:
1) Hat der Mieter Recht?
2)Oder ist es rechtmäßig, wenn ich von einem Maler-Fachbetrieb einen Kostenvoranschlag zur Wiederherstellung der Wohnung in den ursprünglichen, „neuwertigen" Renovierungszustand einhole und die Kosten anteilig dem Mieter über Einbehalten der Kaution in Rechnung stelle?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie Ihres Einsatzes beantworten möchte. Dieses Forum dient zur ersten rechtlichen Orientierung, kann und soll keinesfalls die Beratung bei einem Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Leider kann ich Ihnen nicht viel Hoffnung machen.

Die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze müssen anteilig den üblichen Renovierungsfristen entsprechen. Die Klausel darf keine starre Berechnungsgrundlage enthalten, so dass sich die Zahlungsquote nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung richtet. Deshalb kann man den Fristenplan nur noch als Richtlinie vereinbaren dürfen, so dass sich der Mieter auch auf einen beschränkten oder fehlenden Renovierungsbedarf berufen können muss. D.h. die anteiligen Quoten müssen sich aus dem Verhältnis der noch verbliebenen Mietzeit zur letzten Renovierung oder zum letzten Renovierungstermin errechnen lassen oder berechnet werden. Fest prozentuale Quoten ohne erkennbaren Bezug zu diesem Verhältnis sind demnach unwirksam.

Soll überdies der Kostenvoranschlag eines Malermeisters maßgeblich sein, so darf die Klausel den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklären; vielmehr muss dem Mieter das Recht eingeräumt werden, selbst einen Kostenvoranschlag einzuholen; dieses Recht des Mieters darf nicht ausdrücklich ausgeschlossen.

Leider kann ich Ihnen keine positiver Antwort geben.

Ich hoffe dennoch, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie eine weitere Vertretung über die hier erteilte Erstberatung hinaus wünschen, kontaktieren Sie mich bitte per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen,
Ergänzung vom Anwalt 25.11.2011 | 20:45

Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihnen hierzu noch eine Entscheidung "nachliefern".

BGH, Urteil vom 7. 3. 2007 - VIII ZR 247/05:

Der BGH hatte folgende Klausel zu beurteilen (die Ihrer ähnlich ist):

„Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt".

Der BGH meint, dass diese Klausel eine starre, an einem Fristenplan ausgerichtete Berechnungsgrundlage zur Fälligkeit der Mieterleistungen enthält und deshalb unwirksam ist.

Wie bereits gesagt: Ich hätte Ihnen gerne positiveren Bescheid gegeben.
Ergänzung vom Anwalt 25.11.2011 | 21:19

Unterschieden werden muss (damit keine Missverständnisse aufkommen) zwischen dem Fristenplan zu den "laufenden" Schönheitsreparaturen und der prozentualen Abgeltungsklausel. Ihren Kostenanspruch leiten Sie ja aus der prozentualen Abgeltungsklausel her, da bei Mietvertragsende die Fristen der Schönheitsreparaturen noch nicht erreicht waren. Der Fristenplan Ihrer Schönheitsreparaturen mag rechtmäßig sein (darauf kommt es aber nicht an und das habe ich hier auch nicht zu beurteilen), entscheidend in Ihrem Fall ist, dass die (isolierte) Abgeltungsklausel nicht zu halten ist sowie der Kostenvoranschlag einen von Ihnen zu bestimmenden Handwerkers (Maler), da Sie Ihren Anspruch nur darauf stützen können. Ich wollte das systematisch nur noch klarstellen, um das Verständnis zu erleichtern, auch wenn diese Rechtsfolge natürlich in Ihrem Sinne ist.
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