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Schnelle Kündigung eines Mieters.


03.12.2009 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Mein Vater hat im Okt. 08 an einem Bekannten ein freistehendes Einfamilienhaus zu einer Kaltmiete von 620€ ohne schriftlichen Mietvertrag , mündlich vermietet.
Für die Monate Feb. und Mär. 09 erfolgte keine Mietzahlung.
Es wurde hierrauf ebenfalls mündlich vereinbart die Rückstände per Ratenzahlung zu begleichen was jedoch nicht geschah.
Die laufende Miete wurde aber wie vereinbart vorerst weiter überwiesen.
Im Sep 09 bekamm mein Vater einen eingeschriebenen Brief vom Mieter in dem dieser Mängel am Haus (undichte Dachrinne,feuchte Wände,muffige Zimmer und eine nicht mehr zeitgemässe Heizungsanlage) anführte.
Ausserdem forderte der Mieter die sofortige herausgabe eines Energieausweises.
Mein Vater liess die aufgeführten Mängel sofort beheben und gab die Erstellung eines Energieausweises in Auftrag.
Der Sachverständige äusserte sich vorab meinem Vater gegenüber dahingehend das die vorgebrachten Mängel haltlos wären und von mangelnder Beheizung bzw. Lüftung herrührten, ferner würde das Haus den energetischen Anforderungen Rechnung tragen.
Das Gutachten wird für diesen Freitag erwartet.
Für den Monat Okt 09 hat der Mieter die Miete eigenständig um ca. ein drittel gekürtzt mit der Begründung er würde die Kellerräume des Hauses nicht mehr nutzen.
Diese Räume sind zur gänze mit Habseligkeiten des Mieters gefüllt.
Auch ist hier die Heizungsanlage des Hauses untergebracht.
Für den Monat Nov.09 wurde wieder keine Miete entrichtet,
aber eine Nachzahlung von je 25€ für die säumigen Monate Feb. und Mär. 09 gezahlt.
Das zum Haus gehörende Grundstück vermüllt immer mehr.

1. Mein Vater möchte das Mietverhältnis schnellstmöglich beenden.
2.Mein Vater möchte die Mietrückstände beglichen wissen.

Wie ist das zuereichen?

Im vorraus vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.
Die Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt durch Kündigung. In Betracht kommt vorliegend eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Danach ist eine Kündigung ohne Fristsetzung möglich, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Ein solcher liegt nach der gesetzlichen Definition vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein solcher Grund liegt nach Absatz 3 der Vorschrift insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Vorliegend wurde die Miete im Februar und März weiterstgehend nicht gezahlt, im Oktober wurden 2/3 der Miete gezahlt und der November ist ebenfalls nicht bezahlt worden. Damit ist der Mieter jedenfalls mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Somit besteht vorliegend ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages aus § 543 Absatz 2 Nr. 3 b BGB wegen Zahlungsverzuges.

Die Kündigung muss nach § 568 BGB in schriftlicher Form erfolgen und muss nach § 569 Abs. 4 BGB die Angabe der wichtigen Gründe aus denen die Kündigung erfolgt (siehe oben) enthalten.

Des Weiteren kommt in Betracht das Mietverhältnis hilfsweise, für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung, ordentlich zu kündigen. Denn bei Zahlungsrückständen tritt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Unwirksamkeit der Kündigung eine, wenn der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten seit Rechtshängigkeit seine Mietschulden bezahlt. Bei der ordentlichen Kündigung ist allerdings nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse erforderlich. Dies liegt nach Absatz 2 der Vorschrift insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt oder wenn Eigenbedarf des Vermieters vorliegt. Eine wesentliche Pflichtverletzung liegt auch dann vor, wenn das Mietobjekt vernachlässigt wird und wie in Ihrem Fall sich immer mehr Unrat ansammelt. Also auch wenn kein Eigenbedarf vorliegt, wäre hier ein berechtigtes Interesse abhängig von der tatsächlichen Vernachlässigung gegeben. Die Gründe für das berechtigte Interesse sind ebenfalls in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Das Kündigungsschreiben (fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigen Grund wegen Zahlungsverzug und hilfsweise ordentliche Kündigung wegen berechtigtem Interesse) sollte jedenfalls mit Zugangsnachweis an den Mieter versandt werden. In Betracht kommt ein Versand mittels eingeschriebenem Brief oder aber eine Übergabe an den Mieter mit dessen Zugangsbestätigung.

2.
Die offenen Mietforderungen können tituliert werden und danach vollstreckt werden. Sie können gegen den Mieter einen Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht beantragen, oder aber die Schulden direkt einklagen. Sollte der Mieter nach Kündigung nicht räumen so können die Forderungen in dem dann ohnehin durchzuführenden Räumungsverfahren geltend gemacht werden.

Sie sollten also kündigen und können parallel bereits Ihre Ansprüche auf rückständige Miete geltend machen. Insgesamt empfehle ich Ihnen einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Rechte zu beauftragen.

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2009 | 18:32

Sehr geehrter Herr Meivogel,


vorab schon einmal vielen Dank für die Beantwortung der Frage und die Nennung der für die Aufsetzung des Kündigungsschreiben erforderlichen §-en.


Eine Nachfrage hätten wir allerdings noch.

Sind Ihre Ausführungen dahingehend zu verstehen das wir in einem Schreiben ausserordentlich und fristlos Kündigen und ordentlich Kündigen sollen.

Des weiteren würden wir gerne die Sache wen die Kündigung nicht
zum sofortigen Auszug des Mieters führt gerne an Sie übergeben.
Nehmen sie doch hirzu auch bitte Stellung.

Eigentlich wäre eine Art Musterbrief echt Nett und würde uns vorab schon einen Eindruck über ihre Arbeit geben.

Von unserem bisherigen ''''Familienanwalt'''' aus Kalkar haben wir uns im Herbst 08 getrennt.


mit freundlichem Gruss

Karl-Ludwig Johann

karllu1@freenet.de

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2009 | 18:08

Sehr geehrter Fragesteller,

vorliegend kommt in der Tat in Betracht die außerordentliche Kündigung mit der ordentlichen Kündigung zu verbinden. Dies schon wegen der geschilderten Risiken einer außerordentlichen Kündigung.

Einen Musterbrief kann ich Ihnen im Rahmen dieses Forums nicht bieten. Da Sie definitiv einen Rechtsbeistand aufsuchen werden, sollten Sie die Formulierung mit diesem abstimmen.

Zur Mandantsübernahme verweise ich auf unser Telefonat und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.

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