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Schneeräumpflicht - von jetzt auf gleich übertragbar?


18.12.2010 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Guten Tag,

folgende Frage zum Thema der Schneeräumpflicht.

Situation: Ein Mieter einer Eigentumswohnung in einem von mehrheitlich von Eigentümern bewohnten Mehrfamilienhaus bekommt von jetzt auf gleich vom Hausverwalter die Pflicht zur Schneeräumung verordnet. Bei dem Gespräch zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Eigentümer, wurde auch explizit nach der Schneeräumpflicht gefragt. Der Vermieter teilte daraufhin mit, das dies durch des Hauwart erledigt wird. Dieser hat jedoch mit Ablauf des Sonntags seine gesamte Hauwartätigkeit niedergelegt. Diese Entscheidung ging dem Mieter am Samstag durch ein Rundschreiben des Hausverwalters zu. Zugleich verordnete dieser die Schneeräumung und teilte den Mieter für den darauffolgenden Montag ein. An dieser Stelle sei noch erwähnt, dass es sich nicht um einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft handelt.

Vertrag: In dem Mietvertrag (Mietvertrag des Verlags für Hausbesitzer Version 07/2009) haben der Vermieter und Mieter, die darin enthaltenen Standard Hausordnung für ungültig erklärt und dafür die Kehrwochenordnung der Eigentümergemeinschaft mit aufgenommen.

In dieser Kehrwochenordnung ist lediglich die Reihenfolge der großen und Kleinen Kehrwoche geregelt. Also welche Flure und Treppen wann nass gewischt werden müssen. Diese Kerhwochenordnung ist Bestandteil der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. Auch in dieser Hausordnung ist keine Schneeräumpflicht verankert. Auch von einem Reinigen des Außenbereichs ist keine Rede.

Mietvertragklausel:
Der Mietvertrag enthält jedoch eine Klausel worauf sich auch die Frage bezieht:

Zitat:" 1. Dem Mieter ist bekannt, dass es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung handelt. Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für die Mieter verbindlich. Dies gilt auch für späterer Änderungen der Gemeinschaftsordnung und die nach dem Abschluss des Mietvertrages getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer, sofern der Vermieter dem Mieter die einschlägigen Änderungsbeschlüsse mitgeteilt hat.

2. Der jeweilige Hausverwalter der Wohnungseigentumsanlage ist neben dem Vermieter berechtigt, die zur Aufrechterhaltung der Hausordnung erforderlichen Einzelanweisungen zu erteilen."

Frage:
a) Kann der Hauvserwalter den Mieter zur Schneeräumung einteilen bzw. die Pflicht übertragen?

b) Ist die Zeitspanne (48h) angemessen?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

der Hausverwalter wird vom Vermieter eingesetzt um dessen Befugnisse gegenüber den Mietern wahrzunehmen. Daher ist er auch berechtigt, entsprechende Weisungen des Vermieters gegenüber den Mietern auszusprechen. Der Vermieter ist als Eigentümer räum- und streupflichtig, wenn die Stadt bzw. die Gemeinde diese Pflicht auf die Anlieger abgewälzt haben. Dies ist beinahe überall der Fall.

Die Verkehrssicherungspflicht und hierzu gehörend der Winterdienst kann auf den Mieter übertragen werden. Im vorliegenden Fall wurde im Mietvertrag selber nichts geregelt, da ursprünglich der Hauswart zur Schneeräumung eingesetzt wurde. Dies wurde vielmehr erst im Zuge der Abberufung des Hausverwalters mittels Rundschreiben getan.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es möglich dass Verkehrssicherungspflichten mit der Folge der Entlastung des Pflichtigen delegiert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Übernahme der Pflichten eindeutig vereinbart wird, vgl. BGH, 22.01.2008, VI ZR 126/07.

Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Es liegt keine Vereinbarung über die Übernahme der Räumpflicht vor, sondern nur ein Rundschreiben, wonach nunmehr der Winterdienst von den Mietern zu übernehmen sein. Vorangegangen war die ausdrückliche Erklärung des Vermieters, dass die Mieter keine Räumungspflichten zu übernehmen hätten.

Nach alledem spricht hier einiges dafür, dass eine Übertragung der Verkehrssicherungspflichten auf die Mieter nicht wirksam geworden ist.
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