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Schlussrenovierung - aus Vermietersicht


| 11.11.2015 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Grüß Gott,

wir vermieten mehrere Wohnungen und möchten jeweils die Wohnungen in renoviertem Zustand an die neuen Mieter übergeben.

Hierzu möchten wir Regelungen in neuen Mietverträgen vereinbaren, die den Mieter verpflichten die Wohnung bei Auszug zu renovieren.

Da die Standardmietverträge des Haus- und Grundbesitzervereins bereits eine (nicht starre) Renovierungsklausel enthalten dürfen wir nicht standardmäßig eine (zusätzliche) Endrenovierungsklausel aufnehmen.

Wir überlegen nun, ob und wie eine solche zusätzliche Endrenovierung individuell vereinbart werden kann.

In den meisten Fällen ziehen Vormieter nicht erst am letzten Tag des Mietverhältnisses aus. Oft wird eine Wohnung schon 1 oder 2 Wochen vorher an uns zurückgegeben. Andersherum freuen sich neue Mieter, wenn sie nicht erst am 1. Tag des Mietverhältnisses, sondern schon 1 oder 2 Wochen vorher die neue Wohnung betreten dürfen, z.B. um schon Möbel aufzustellen oder Wände individuell zu streichen.

Die meisten Mieter denken, dass eine Wohnung bei Auszug in jedem Falle renoviert zurückgegeben werden muss. Aus dem Grund dürfte es relativ leicht gelingen mit den neuen Mietern eine Individualvereinbarung dahingehend zu treffen, dass sie schon -mietfrei- 1 oder 2 Wochen früher in die Wohnung dürfen, dafür aber im Gegenzug beim Auszug renovieren müssen.

Wir suchen nun nach einer Formulierung, wie und wann wir eine solche Individualvereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen können.

Hierzu haben wir folgenden Vorschlag, den wir bitten rechtlich zu bewerten:

Wir möchten den normalen Standard-Mietvertrag ohne Ergänzungen abschließen und lediglich mündlich die Individualvereinbarung mit den Mietern besprechen.

Bei der Wohnungsübergabe, die ja dann erst ein paar Wochen später stattfindet, möchten wir Zählerstände und Zustand der Wohnung, Mängel usw. dokumentieren und (erst) dann -handschriftlich- in das Wohnungsübergabeprotokoll hereinschreiben, dass sich die Mieter verpflichten die Wohnung bei Auszug renoviert zu übergeben. Das würden wir uns dann -mit Hinweis, dass wir das ja so abgesprochen hätten- von den Mietern unterschreiben lassen.

Bestehen gegen dieses Vorgehen rechtliche Bedenken; wenn ja welche? Ist die Vereinbarung gültig? Falls nein > was müßte geändert werden, damit sie gültig wird?

Vielen Dank

(Bitte keine Beantwortung durch RA Otto)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Individualvereinbarung über die Durchführung einer Endrenovierung nach Abschluss des Mietvertrages im Rahmen des Übergabeprotokolls wird von der Rechtsprechung des BGH als zulässig erachtet. Von daher spricht erst einmal nichts gegen das geplante Vorgehen. Wenn Sie diese Vereinbarung aber mit allen Mietern so treffen wohlen, spricht dies gegen eine Individualvereinbarung und für eine allgemeine Geschäftsbedingung. Wenn Sie sich also über die Wirksamkeit der Vereinbarung mit einem Mieter streiten sollten, der dann mit freundlicher Hilfe seiner Nachbarn auch gleich zwei oder drei weitere Übergabeprotokolle mit genau derselben Vereinbarung vorlegen kann, müssen Sie damit rechnen, dass die verwendete Klausel der Inhaltskontrolle als AGB unterzogen wird und für unwirksam erachtet wird. Sie sollten daher stets darauf achten, nicht dieselbe Formulierung zu verwenden.

Eine Individualvereinbarung liegt nach der Rechtsprechung des BGH sodann auch nur vor, wenn die vereinbarte Regelung bei Abschluss zur Disposition gestellt wurde und der Mieter sie auch hätte ablehnen können. Dem Mieter müssen außerdem die gesetzlichen Regelungen bekannt gegeben werden, wonach er eben nicht zu einer Endrenovierung verpflichtet ist. Die Beweislast dafür, dass die Regelung in dieser Form besprochen und individuell vereinbart wurde, obliegt Ihnen als Vermieter. Die schriftliche Bestätigung des Mieters dazu hilft Ihnen im Streitfall nicht (LG Freiburg WuM 2005, 650). Sie brauchen dazu also Zeugen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 11.11.2015 | 12:34


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