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Schlüsselübergabe nach 6. Rate? Neubauvorhaben mit Bauträger

13.01.2013 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Fragen zusammengefasst:
- Können wir nach Endabnahme und Zahlung der 6. Rate den Schlüssel verlangen?
- Können wir nach Endübergabe die letzte Rate auf 3,5% kürzen (5% einbehalten) und das Überschreiben des Hauses verlangen, oder ist es besser die letzte Rate komplett nicht zu bezahlen (bei vorhandenen Mängeln), bis alle Mängel behoben sind?
- Sollte die Endabnahme erfolgt sein, wir nach Zahlung der 6. Rate keinen Schlüssel und Zutritt bekommen, können wir weitere Ansprüche anmelden? Ggf. Hotelkosten, Einlagerung des Hausstandes da Wohnung gekündigt usw.? Ab dem Zeitpunkt der Endabnahme? (Wenn es keinen Grund gibt nicht einzuziehen, da „im" Haus nur „Kleinigkeiten" nachgebessert werden müssen)
zusätzlich zu vereinbarter Vertragsstrafe? (Passus aus dem Vertrag siehe unten)
- Ist die 7. Rate wirklich erst nach Beseitigung aller wesentlichen Mängel aus dem Protokoll fällig? Oder bereits vorher?
Beschreibung des Sachverhaltes:
Wir stehen kurz vor der Endabnahme einer DDH, welche von einem Bauträger erworben wurde. Können wir nach erfolgter Endabnahme, und nach erfolgter Zahlung der 6.Rate, den Schlüssel und den Zugang zum Haus verlangen, oder gar durchsetzen? Aus meiner Sicht erfolgt die Zug um Zug Abwicklung dahingehend, dass erst die Pflichten und Rechte aus der 6. Rate resultierend ausgeführt werden, wir also die 6. Rate begleichen und dafür den Schlüssel/Zutritt bekommen. Dann kann man zur 7. Rate übergehen. Können wir nach erfolgter Endabnahme und Zahlung den Schlüssel verlangen? Um dann zur 7. Rate über zugehen, diese überweisen, worauf dann der Grundbucheintrag erfolgt. (Zug um Zug) In der Vorabnahme wurden einige kleinere Mängel innerhalb des Hauses und eine mangelhafte Klinkerwand welche nachgebessert oder ausgetauscht werden muss festgestellt, was jetzt jedoch nicht dazu führt, dass das Haus nicht bewohnbar ist. Der Bauträger äußerte sich jetzt dahingehend, dass wir die Schlüssel erst erhalten, wenn die 6 und 7 Rate beglichen ist, was meiner Ansicht nach, gegen den geschlossenen Vertrag verstößt. Die Klinkerwand kann nicht bis zur Endabnahme, in einen mangelfreien Zustand versetzt werden, da sich der Subunternehmer des Bauträgers bis jetzt noch nicht mal zu weiteren Maßnahmen geäußert hat und die Endabnahme in wenigen Tagen ist. Wir können also absehen, dass die Wand bis zur Endabnahme nicht in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt wird, welche Möglichkeiten haben wir nach der Endabnahme? Der Bauträger teilte uns mit, dass der Mangel in der Endabnahme ins Protokoll übernommen wird und dieser dann in der nächsten Zeit behoben wird. Vor Zahlung der 7. Rate bekommen wir jedoch den Schlüssel nicht. In der Rechnung ist folgender Passus aufgeführt: „die 6. Und 7. Kaufpreisrate ist erst bei förmlicher Übergabe des Hauses fällig", ist damit die Eintragung ins Grundbuch oder die Besitzübergabe gemeint? Der Hinweis befindet sich nur auf der Rechnung, nicht im Vertrag. Nach Zahlung der 6.Rate, erfolgt der nächste Schritt, Schlüsselübergabe? Danach die Zahlung der 7.Rate, muss diese in vollem Umfang an den Bauträger bezahlt werden, beim Vorliegen des Mangels der Klinkerwand, oder können wir die letzte Rate um den im Vertrag aufgeführten Fertigstellungssicherheitseinbehalt von 5% kürzen und anstatt von 8,5% nur 3,5% überweisen und dann nach Fertigstellung der Giebelwand die restlichen 5% zahlen? Dem Einzug würde nichts im Wege stehen, bis auf die letzte Rate (laut Bauträger), was uns dann jedoch jegliches Druckmittel nimmt, das gekaufte Objekt im beschriebenen Zustand zu übernehmen. Zumal auch in der Rechnung steht „7. Rate – nach vollständiger Fertigstellung (einschl. Beseitigung der im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen Mängel)", da gehe ich davon aus, dass ich im Haus wohnen kann, während der Bauträger die Klinkerwand in Ordnung bringt. Der Bauträger kommunizierte uns gegenüber, dass er die letzte Rate für die Schlüsselübergabe benötigt, was aus meiner Sicht nicht in Ordnung ist, zumal es im Vertrag ganz anders dargestellt ist. Wir haben auch eine Einladung zur Vor-/Endabnahme bekommen, dort ist folgendes aufgeführt:
„…Die Übernahme des Hauses an Sie findet nach Abnahme statt, sobald der vollständige Kaufpreis sowie die Sonderwünsche bezahlt und unserem Konto gutgeschrieben sind. Die Rechnungen senden wir Ihnen separat. Die beachten Sie die Laufzeit Ihrer Überweisungen. Bei Übergabe überreichen wir Ihnen die Hausschlüssel. Mit dem Tage der Übergabe (Schlüsselübergabe) gehen Besitz und Nutzen auf Sie über…"
Meiner Meinung nach verstößt, dieses Vorgehen gegen den Vertrag, da dort klar geregelt ist, dass bereits nach Zahlung der 6. Rate, es zu einer Besitzübergabe (Konkret Schlüssel & Zugang zum Haus) kommt, und nicht erst nach der 7. Zumal wir kein Problem hätten, die 7. Rate zu begleichen, wir können nichts dafür, dass die Wand nicht fertig ist, das liegt im Verantwortungsbereich des Bauträgers. (Nebenbei haben wir die Endabnahme um mehrere Wochen verschoben, um eine fachgerechte und saubere Ausführung der Arbeiten zu gewährleisten). Die Bezugsfertigkeit wurde uns bis zum 31.12.12 zugesichert, wir haben dem Bauträger 3 Wochen Aufschub gewährt, jedoch wird bis zur Endabnahme die Klinkerwand nicht Mängelfrei übergeben werden.


Auszug aus dem Vertrag, falls nötig für die Beantwortung:

§ ..Bauausführung…
Der Verkäufer stellt die Bezugsfertigkeit (Bautenstand) bis x sicher. Wird der Termin für die Bezugsfertigkeit überschritten, so hat der Verkäufer an den Käufer eine Verspätungsentschädigung von x € monatlich mit tagesgenauer Verrechnung, beginnend am x und endend mit Bezugsfertigkeit, zu zahlen; weitergehende Ansprüche des Käufers wegen der verspäteten Herstellung werden ausgeschlossen.

§..Kaufpreis..
…Im einzelnen wird er Kaufpreis entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (maBV) in bis zu sieben Raten wie folgt fällig gestellt:
1. Rate (25%) nach Beginn der Erdarbeiten
.....
6. Rate (8,4%) nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübernahme
7. Rate (8,5%) nach vollständiger Fertigstellung (einschließlich Beseitigung der im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen Mängel)
Die siebte Rate beinhaltet grundsätzlich mit 5% der Vertragssumme den Fertigstellungssicherheitseinbehalt, um den die erste Rate von 30% auf 25% der Vertragssumme gekürzt wurden ist und dessen Fälligkeit nach rechtzeitiger Fertigstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel gegeben ist. Ist eine solche Fertigstellung nicht erfolgt, bestimmt sich die Fälligkeit des 5%igen Restbetrages aus der siebten Rate nach den gesetzlichen Bestimmungen.


Auszug aus dem Vertrag, falls wichtig für die Beantwortung

§..Übernahme, Abnahme
1) Die Übergabe des Vertragsobjektes erfolgt grundsätzlich nach vollständiger Fertigstellung und mängelfreier Abnahme. Der Verkäufer kann dem Käufer das Vertragsobjekt auch vor vollständiger Fertigstellung nach erfolgter Abnahme und Zahlung der bis dahin fälligen Kaufpreisraten übergeben. In diesem Fall ist die letzte Kaufpreisrate in Höhe von 8,5% auf einem von dem amtierenden Notar anzulegenden Notaranderkonto zu hinterlegen. Der Notar wird von dem Vertragsschließenden angewiesen, den hinterlegten Betrag an den Verkäufer auszuzahlen, sobald ihm die Vertragsschließenden schriftlich bestätigt haben, dass die vollständige Fertigstellung erfolgt ist. Die etwaigen Hinterlegungszinsen stehen dem Käufer zu. Die Kosten der Hinterlegung trägt der Verkäufer.
2) der Verkäufer wird dem Käufer das Vertragsobjekt mängelfrei übergeben. Deshalb vereinbart der Verkäufer mit dem Käufer einen Besichtigungstermin, der etwa zwei Wochen vor Bezugsfertigstellung liegen soll. In dem Besichtigungstermin werden Mängel und ausstehende Leistungen in einer Niederschrift aufgelistet. Der Verkäufer wird die aufgelisteten Arbeiten bis zu dem Abnahmetermin, der in dem Besichtigungstermin zu vereinbaren und dem Verkäufer schriftlich zu bestätigen ist, auszuführen. Ergibt es sich, dass die aufgelisteten Arbeiten bis zum dem vereinbarten Abnahmetermin nicht fertig gestellt sind oder werden in dem Abnahmetermin sonstige nicht fertig gestellte Arbeiten oder Mängel festgestellt, so gilt der vereinbarte Abnahmetermin als zweiter Besichtigungstermin. Im übrigen gelten die Bestimmungen über den ersten Besichtigungstermin entsprechend.
Werden bei Abnahme Mängel / Restarbeiten festgestellt, so findet die Übernahme nicht statt. Vielmehr ist eine Niederschrift über die Abnahme anzufertigen, die von den Vertragsschließenden zu unterzeichnen ist. Der Verkäufer ist verpflichtet, Mängel oder ausstehende Leistungen, die in dem Abnahmeprotokoll unstreitig festgestellt worden sind, in angemessener Frist, möglichst innerhalb einer Frist von 6 Wochen, beseitigen oder ausführen lassen, nicht jedoch vor dem Bezugsfertigkeitstermin aus § 3 Abs 7. Eine erneute förmliche Abnahme findet nach Erledigung nicht statt; der Käufer wird dem Verkäufer die Fertigstellung schriftlich bestätigen und damit die mängelfreie Abnahme bescheinigen. Gegen Aushändigung der Bestätigung wird dem Käufer das Vertragsobjekt nach Zahlung des restlichen Kaufpreises übergeben.
Es bleibt dem Käufer vorbehalten, sachverständige Dritte bei der Abnahme auf seine Kosten hinzuzuziehen.
3) mit dem Tage der Übernahme gehen Besitz und Nutzung, die Lasten und Abgaben sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung…….
Auszug Vertrag Ende

Auszug aus der Rechnung:
Wir berechnen Ihnen laut Kaufvertrag:
6. Rate – Nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübernahme
7. Rate – Nach vollständiger Fertigstellung (einschl. Beseitigung der im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen Mängel)
Achtung: die 6. Und 7. Kaufpreisrate ist erst bei förmlicher Übergabe des Hauses fällig. Auf den Inhalt des Vertrages verweisen wir.
Für das vorstehend aufgeführte Objekt wird nachfolgender Bautenstand für die 6. und 7. Rate, der durch persönliche Besichtigung festgestellt wurde, bestätigt….

13.01.2013 | 17:59

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,


- Sie können nach Zahlung der 6. Rate den Schlüssel verlangen, da eine Zug-um-Zug Vereinbarung (Zahlung gegen Besitzübergabe) vereinbart worden ist; für den Besitz ist der Schlüssel erforderlich.


- Sie sollten ein Protokoll "unter Vorbehalt" fertigen. Erst wenn alle dort aufgeführen (oder auch weitere, aber auch tatsächlich vorhandene) Mängel beseitigt sind, ist nach dem Vertrag die Vergütung fällig. Bis zur vollständigen Mängelbeseitigung sollten Sie also nicht nur diese Rate kürzen, sondern gar nicht zahlen.


- Sollten Sie nach Zahlung der 6. Rate keinen Schlüssel und Zutritt bekommen, können und sollten Sie weitere Ansprüche anmelden, wie die von Ihnen aufgeführten Hotelkosten, Einlagerung des Hausstandes, etc. - daneben bleibt die Vertragsstrafe bestehen.

Da aber eine Schadensminderungspflicht besteht, rate ich dringend dazu, spätestens dann sofort einen Rechtsanwalt zu beauftragen.


- Die 7. Rate ist erst nach Beseitigung ALLER Mängel aus dem Protokoll fällig, da der Vertrag hier nicht zwsichen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterscheidet. Diese Ungenauigkeit wird zulasten des Bauträgers gehen.




Offensichtlich gibt es jetzt schon erhebliche Probleme mit dem Vertragspartner, wie Ihrer Sachverhaltsdarstellung zu entnehmen ist.

Da diese Probleme auch im Bereich der Gewährleistung erfahrungsgemäß nach Ihrem Einzug weitergehen werden, rate ich aber schon jetzt dazu, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der alle Unterlagen schon jetzt prüfen und auch ggfs. entsprechende Schritte einleiten kann.

Allein die auszugsweise Darstellung aus dem Vertrag bringt einen Unsicherheitsfaktor, da ggfs. an anderen Stelle, im LV oder auch Detailzeichnungen ganz andere Vertragsgegenstände rechtlich vereinbart sein können, als Sie vielleicht derzeit vermuten.

Dieses kann nur in Rahmen einer Individualberatung außerhalb dieser ERSTberatung erfolgen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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