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Schlußerklärung / Teilungserklärung


| 16.11.2005 14:33 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir haben im März diesen Jahres eine ETW gekauft, zu dessen Wohnungsnummer laut Teilungserklärung ein Kellerraum mit korrespondierender Nummer (in diesem Fall 51) gehört.

Nun verhält es sich so, daß die Voreigentümer Sorge tragen sollten, daß wir unsere Kellerräume bekommen, wie sie auch in der Schlußerklärung des Grundbuchamtes verzeichnet sind, da das zum Zeitpunkt des Kaufs so nicht der Fall war. Ein Miteigentümer (der zwei Wohneinheiten vermietet, aber selbst nicht ansässig ist) belegte damals und aktuell immer noch einen der Räume, die im Grunde uns gehören - was wiederum auf der Schlußerklärung anhand der Wohnungsnummern nachvollziehbar ist.

Das Problem ist nun aber, daß das Kellergeschoß baulich nicht der Aufteilung entspricht, die überall öffentlich ausgewiesen wird. So fehlen physisch zwei Kellerräume auf der rechten Seite, die irgendwann mal als Gemeinschaftseigentum für den Hausmeister ausgebaut und durch eine eingezogene Wand vom Rest des Kellers getrennt wurden.

Der erwähnte Eigentümer weigert sich nun, unser Eigentum zu verlassen, da ihm faktisch ein Kellerraum fehlt und er somit Boden verliert, den er 1990 käuflich (wenn auch falsch) erworben hat.

Um die Angelegenheit weiter zu komplizieren; es betrifft in Summe zwei weitere Eigentümer, von denen einer (seit 6 Jahren) im falschen Raum ist und den theoretisch tauschen könnte, das aber nicht will - und ein weiterer Eigentümer, der ebenfalls (vor 7 Jahren) einen falschen Raum gekauft hat, nicht tauschen will, weil dem ebenfalls physisch ein Raum fehlt.

Letztere Beiden sind uns im Grunde egal, weil wir nur Ansprüche an einen Eigentümer stellen möchten.

Die Fragen sind nun:

1. Haben wir das Recht, beim Mißlingen einer gütlichen Einigung eine Klage auf Räumung anzustrengen?

2. In wieweit ist die Schlußerklärung, die mit der Teilungserklärung korrespondiert, rechtsverbindlich für das bauliche "layout" des Kellers?

3. Laut Teilungserklärung und Kaufvertrag ist nicht eindeutig definiert, wieviele Kellerräume uns zustehen, lediglich auf der Schlußerklärung sind zwei Räume mit der 51 zugewiesen. Ist die Bezeichnung Keller im Singular oder Plural irgendwie verbindlich?
16.11.2005 | 15:24

Antwort

von


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63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

soweit ich Ihren Fall verstanden habe, besteht ein Widerspruch zwischen der Teilungserklärung und der aktuellen Aufteilung der Kellerräume. Aus diesem Grund ist Ihnen die Nutzung des Ihnen eigentlich zustehenden Sondereigentums (Keller) nicht möglich.

In einem solchen Fall besteht grundsätzlich ein gegen die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer gerichteter Anspruch auf Begründung von Sondereigentum.

Welche Flächen (Sondereigentum) den einzelnen Miteigentums- anteilen zuzuweisen sind, bemißt sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Interesses der Gesamtheit der Miteigentümer nach billigem Ermessen (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluß vom 31.8.2000, Aktenzeichen 2Z BR 21/00).

Im Ihrem Fall muss also im Interesse aller Wohnungseigentümer nach einer Lösung gesucht werden,damit Ihnen und den andern das Sondereigentum zugewiesen werden kann. Mit dem geltend machen dieses Anspruches wird somit der nicht zulässige Zustand beseitigt. Im Übrigen ist die Teilungserklärung verbindlich, da sie das Verhältnis einzelner Wohnungseigentümer in einem Haus untereinander regelt.

Ich rate Ihnen zur weiteren Klärung, einen Anwalt mit der Prüfung zu beauftragen, da es für eine Klärung der Rechtsalge auf den genauen Inhalt der Teilungserklärung ankommt.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

www.kanzlei-glatzel.de


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2005 | 18:27

Sehr geehrter Herr Glatzel,

Sie haben den Fall eingangs richtig interpretiert und eingeleitet.

Wie aber stelle ich meinen Anspruch auf Begründung von Sondereigentum gegen die übrigen (hier nur ein) Miteigentümer? Daher hatte ich explizit nach der Möglichkeit einer Klage nach mißlungener (noch anstehender) Einigung gefragt.

Desweiteren ist die Redewendung "Treu&Glauben" bei mir auf etwas Unverständnis gestoßen und auch das Urteil des OLG gibt keine Aufschlüsselung darüber, welche Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann. Daher ergibt sich die Frage nach der Lösungssuche, die Sie bereits angesprochen haben, wie sowas beispielhaft aussehen könnte.

Die Teilungserklärung spricht hier von Wohnungsnummer (51) und Kellerraumnummer (51) im Singular; eine Quadratmeterzahl ist nicht festgeschrieben. Die zugehörige Schlußerklärung weist aber grafisch eindeutig zwei Kellerräume mit der Nummer 51 aus. Bedeutet dies, daß ich als Käufer damit Anspruch auf beide Räume habe oder muß dies explizit irgendwo vermerkt sein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2005 | 16:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

grundsätzlich gilt,dass wenn mehrere Raumeinheiten (Keller 1 und 2) zu einem zusammengelegt werden, dann entsteht an diesen Raumeinheiten trotzdem Sondereigentum. Mit der Teilungserklärung haben Sie ein Anwartschaftsrecht auf ein Sondereigentum erworben.
In Ihrem Fall ist es deshalb zur Raumknappheit gekommen, weil die Eigentümer zwei Räume zusammengelegt und zum Gemeinschaftseigentum erklärt haben. Aus diesem Grund müsste zunächst geprüft werden, ob wirksames Gemeinschaftseigentum begründet worden ist, denn dies setzt eine wirksame Einigung und Eintragung voraus. Sollte wirksames Gemeinschaftseigentum begründet worden sein, müsste auch vor Ort geprüft werden, inwieweit die restlichen Räume zu Ihrem Gunsten neu aufgeteilt werden könnten. Da Ihnen laut Teilungserklärung ein Kellerraum Nr.51 zugewiesen worden ist, hätten Sie Anspruch auf einen Raum. Da Ihr Fall ohne Einblick in die Verträge und Eigentümerbeschlüsse nicht abschließend beurteilt werden kann, rate ich Ihnen einen Anwalt für Immobilienrecht aufzusuchen.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt



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"Sehr geehrter Herr Glatzel,
der Fachanwalt hat die Eigentumsrechte nach Einsicht der Grundbuchunterlagen zu unseren Gunsten bestätigt. Die Bringschuld liegt allerdings bei den vorigen Eigentümern, die uns per Kaufvertrag eine vollständig geräumte Wohnung nebst Kellerräumen verkauft haben.
Jedoch war Ihre erste Stellungnahme zu der Sachlage ausschlaggebend für die weitere Vorgehensweise, vielen Dank dafür. "
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Sehr geehrter Herr Glatzel,
der Fachanwalt hat die Eigentumsrechte nach Einsicht der Grundbuchunterlagen zu unseren Gunsten bestätigt. Die Bringschuld liegt allerdings bei den vorigen Eigentümern, die uns per Kaufvertrag eine vollständig geräumte Wohnung nebst Kellerräumen verkauft haben.
Jedoch war Ihre erste Stellungnahme zu der Sachlage ausschlaggebend für die weitere Vorgehensweise, vielen Dank dafür.


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