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Schließen sich Endrenovierungsklausel + 'anteilige Revonierungskosten' aus?


13.04.2005 21:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,

ich hatte neulich schon eine Anfrage bezüglich einer Endrenovierungsklausel, welche jedoch als "Individual-Vereinbarung" anzusehen ist. Wohl aber wurde dies nicht so "verhandelt", sondern entgegen der absprache einer "frist" von 4 jahren, nach der wir "voll" renovieren müssten bzw. anteilig, wenn wir vorher ausziehen würde, in den (von mir unterschriebenen) Vertrag genommen. zeugen wären für diese "verhandlung" vorhanden.

die klausel findet sich unter dem § "sonstige vereinbarungen" und wurde mit schreibmaschine hinzugefügt: "die räume wurden renoviert übernommen und sind so zurückzugeben".

unter dem § "Zustand der Mieträume" ist nicht eingetragen, außer dem verweis, daß dies "mit dem übernahmeprotokoll" festgelegt würde.

in selbigen protokoll ist ein punkt zu finden: "Die anteiligen Renovierungskosten werden bei Auszug verrechnet".

könnte man nun dennoch die endrenovierungsklausel im zusammenhang mit dem vom vermieter unterschriebenen übergabeprotokoll wegen uneindeutigkeit anfechten bzw. kann ich die "individual-vereinberung" als solches anfechten, da keine (bzw. eine "andere") verhandlung stattgefunden hat?

es ist kein fristenplan zu renovierung hinterlegt.

vielen dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Die Klausel unter dem Punkt "sonstige Vereinbarungen", die sie zur Vornahme einer Endrenovierung verpflichtet, ist in der Tat dann nicht als Individualvereinbarung zu sehen, wenn sie bei Vertragsschluss nicht ausgehandelt wurde. Sollten Sie Informationen darüber haben, dass der Viemieter in anderen Mietverträgen die Klausel mit demselben Inhalt verwendet, wäre dies neben dem Zeugenbeweis ein weiterer Beweis dafür, dass keine Individualvereinbarung vorliegt.

Liegt hiernach keine Individulavereinbarung vor, gilt Folgendes:

Per Fomularmietvertrag kann neben einer bestehenden (wirskamen)Fristenregelung nicht wirksam eine Endrenovierungspflicht vereinbart werden, weil der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird. Dieser Fall liegt nach Ihrer Darstellung jedoch nicht vor. Vielmehr ist aufgrund Ihrer Fragestellung zu beurteilen, ob eine formularmäßige Endrenovierungsklausel nach 4 Jahren Wohndauer auch ohne eine Fristenregelung wirksam vereinbart werden kann. Wenn die Wohnung laut dem Übergabeprotokoll, dessen Inhalt ich leider nicht kenne, in vollständig renoviertem Zustand übergeben wurde, und nach dem Mietvertrag keine Pflicht zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen besteht, aber eine Endrenovierung nach 4 Jahren durchzuführen ist, ist die unzumutbare Benachteiligung des Mieters wie im Falle der Kombination von Fristenregelung und Endrenovierung meiner Ansicht nach nicht erkennbar. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn auch nach 4 Jahren nachweislich kein konkreter Renovierungsbedarf erkennbar ist.

Eine Abgeltungsklausel für den Fall, dass das Mietverhältnis vor 4 Jahren beendet wird, ist nach der Rechtsprechnung grundsätzlich zulässig.

Eine Unklarheit zu Lasten des Vermieters vermag ich bei dieser Sachlage nicht erkennen.

Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2005 | 08:15

vielen dank für ihr urteil. jedoch ist im vertrag nun nirgends die rede von der 4-jahres frist, sondern zum einen eben die endrenovierungsklausel + die abgeltungsklausel ohne eine angabe von irgendwelchen fristen.

mir ist unklar, wann wer wie wem was zahlen sollte, wenn ich irgendwann ausziehen, da nichts im vertrag definiert wurde. angenommen, wir ziehen jetzt nach einem guten jahr wieder aus, welche kosten würde veranschlagt werden? es herrscht unklarheit.

vielen dank für eine erneute antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2005 | 22:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Wenn in der Endrenovierungsklausel nun doch keine zeitl. Bezugnahme enthalten ist, wie von mir zunächst jedoch angenommen wurde, sondern lediglich die Renovierungspflicht bei Auszug vorgeschrieben wird, dann kann eine solche Klausel formularmäßig nicht wirksam vereinbart werden. Der Grund hierfür liegt darin, dass der Zeitpunkt der letzten Renovierung unberücksichtigt bleibt (vgl. BGH WuM 1998, 593; NJW 2003, 3192). Etwas anderes kann bei einer Individualvereinbarung gelten.

Grundsätzlich können in Formularmietverträgen Abgeltungsklauseln vereinbart werden. Wenn in Ihrem Mietvertrag keine weiteren Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen vorhanden sind, ist die Abgeltungsklausel allerdings unverständlich. Auch mit der verwandten Endrenovierungsklausel ergibt sie keinen Sinn. Rechte kann Ihr Vermieter wegen der Unbestimmtheit aus der Klausel dann nicht herleiten. Dies gilt erst recht dann, wenn die Abgeltungsklausel nur in dem Wohnungsübergabeprotokoll enthalten sein sollte, weil sie dann nicht Vertragsbestandteil wurde.

Ob bei Auszug aufgrund anderer vertraglicher Bestimmungen (Beachte: auch ohne Fristenregelung werden vertraglich übernommene Schönheitsreparaturen innerhalb der üblichen Fristen geschuldet)u.a. eine Renovierung verlangt werden kann, kann nur nach Einsicht in den gesamten Mietvertragstext beurteilt werden.

Für weitere Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mir freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin
(petry-berger@t-online.de)

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