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Schimmelpilz - Nachweis der Kenntnisnahme


| 05.05.2005 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Rechtsanwälte!

Wegen eines Schimmelpilzbefalls im Schlafzimmer haben wir unseren Vermieter im April 2004 umgehend informiert. Er besprühte die Wand und entfernte Teile der Tapete. Da wir au grund des Befallmusters dringenden Verdacht auf einen Baumangel (Kältebrücken) hatten, haben wir den Vermieter im Mai 2004 informiert und die Miete nur vorbehaltlich gezahlt. Im November trat an den selben Stellen wieder Schimmel auf, der Vermieter wurde informiert und er besprühte die Tapete wieder. Wir forderten ihn zur nachhaltigen Schadensbekämpfung auf und kündigten eine Mietminderung sofern wir einen Mangel belegen können. Der Dachdecker schaute sich im Sommer 2004 das Dach an und der Fensterbauer die Fenster - beide konnten per Blickdiagnose nichts feststellen.
Im Januar dann erneuter Pilzbefall. Wir informieren ihn über Minderung der Miete und kündigten an das
Gesundheitsamt einzuschalten falls keine geeigneten Maßnahmen erfolgen. Daraufhin wurde er aktiv, eine Wandtemperaturmessung ergab den Nachweis von Kältebrücken exakt an den Schimmelstellen.
Wir sahen uns bestätigt und kürzten um 15% rückwirkend ab November 2004. Inzwischen wurde ein Baugerüst aufgestellt und das Dach saniert -- die Handwerker betätigten uns, daß die Isolation vergessen wurde.
Jetzt rief uns der Vermieter an und sagte wir würde Miete schulden. Wir könnten es ihm nicht beweisen, den Mangel angezeigt
zu haben und sind damit auch nicht zur Mietminderung berechtigt.
Wir haben dem Vermieter regelmäßig geschrieben. Leider ohne Einschreiben. Andererseits hat er stets auf unsere Briefe reagiert, sodaß wir keinen Verdacht hatten, daß er die Briefe nicht bekommt.

Unsere Frage: Müssen wir die Minderung zurückzahlen oder haben wir auch ohne Einschrieben im Klagefall Erfolgschancen. Ist die rückwirkende Minderung in diesem Fall statthaft?

Vielen Dank für Ihre Antwort
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vermieter sind verpflichtet, Wohnungsmängel unverzüglich zu beseitigen. Umgekehrt sind Mieter verpflichtet, ihre Vermieter umgehend von aufgetretenen Mängeln in Kenntnis zu setzen. Der Vermieter ist nur dann automatisch zu Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat. Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an dem Mangel (z. B. Schimmelbefall), kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist dann der Fall, wenn eine angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Schaden beseitigt wurde.

So liegt es in Ihrem Fall.

Der Mieter kann die Miete einstweilen unter Vorbehalt zahlen. Dies ist dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. In einem solchen Fall wird das Minderungsrecht nicht verwirkt - der Mieter zahlt die Miete zunächst in alter Höhe weiter und nimmt die Mietminderung später rückwirkend vor (wenn er sich über die Höhe der Mietminderung sicher ist).

Die von Ihnen erwogene Höhe der Mietminderung um 15 % halte ich für angemessen. Allerdings beachten Sie bitte, dass immer nur die Netto-Kaltmiete gemindert werden kannn.

Da Sie bereits seit Mai 2004 die Miete nur unter orbehalt gezahlt haben, können Sie nun auch rückwirkend mindern.

Ohne die vorbehaltliche Zahlung wäre dies nicht möglich.

Sie haben also richtig reagiert.

Farglich ist nun, wie Sie beweisen können, dass die Mängel dem Vermieter angezeigt wurden.
Zum Einen, spricht für eine schriftliche Anzeige, dass der Vermieter ebenfalls schriftlich darauf reagiert hat. Dies stellt einen Beweis dar.

Zum Anderen, können Sie evt. durch Zeugen beweisen, dass ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter abgesandt wurde. Auch dies reicht als Beweis zunächst aus.

Auch die Vornahme der vorbehaltlichen Zahlung, welche sich ohne Weiters nachweisen lassen wird, spricht für eine entsprechende Mängelanzeige.

Ich denke daher, Ihre Chancen, die Mietminderungsvoraussetzungen zu beweisen, sthene sehr gur.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.05.2005 | 17:39

Der Vermieter hat zwar reagiert, er rief uns an und kam vorbei und wischte den Schimmel weg und sprayte, aber eine schriftliche Antwort haben wir nie erhalten. Er hat uns noch nicht einmal über den Beginn der Baumaßnahmen informiert.

Ist ohne Schriftliches vom Vermieter unsere Position schlechter?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2005 | 18:22

Die Beweislage ist dadurch sicher nicht besser. Ich denke jedoch Sie können den Beweis hier auch durch Zeugenaussage antreten.

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