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Schimmelbildung


| 13.12.2007 23:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe in vermieteten Wohnungen folgendes Problem:
Die Mieter machten mich mich Anfang November 2007 auf die Schimmelbildung in ihren Wohnungen an einer Wand an der Nordseite aufmerksam. Beide Mieter wohnen seit mehreren Jahren in diesen Wohnungen. Beim ersten Mieter sind die Flächen nicht so groß. Beim zweiten Mieter ist Wand durchgehend am Übergang zur Decke breit flächig betroffen. Der zweite Mieter behauptet, dass die Heizung nicht richtig funktioniere, die Fenster nicht fachgerecht eingebaut sind, das Dach wäre undicht, usw.
Zwei Tage danach war ein Heizungsinstallateur da und hat die Heizung (eingebaut 2001) und die Fenster (eingebaut Ende 1999) kontrolliert. Mängel waren nicht festzustellen. Dieser Heizungsinstallateur macht auch Energieberatungen und hat die beiden Mieter über Raumlüftung (3 bis 4 mal am Tag, Stoßlüftung) beraten. Dem Heizungsinstallateur ist in den Wohnungen die dicke, stickige, feuchte Luft und die erhöhte Raumtemperatur aufgefallen. Auch darüber hat er die Mieter beraten.
Zwei Wochen danach war der gleiche Heizungsinstallateur erneut da und hat sich zum zweiten Mal die Heizung und die Wohnungen angeschaut. Die Heizung funktioniert einwandfrei. In der ersten Wohnung hat sich der Mieter an den Rat gehalten und anscheinend ordnungsgemäß die Räumlichkeiten belüftet. Die Luft war trockener und die Stockflächen haben sich nicht weiter verbreitet.
In der zweiten Wohnung hatte sich nichts verbessert. Der Heizungsinstallateur hat den Mieter erneut beraten. Nun war der Mieter beleidigt. Er lüfte schon ausreichend, das Dach sei undicht. Daraufhin habe ich einen Dachdecker geholt, der sich das Dach und die Wohnungen angeschaut hat. Das Dach war im einwandfreien Zustand. Auch dem Dachdecker fiel die dicke, stickige und feuchte Luft in der zweiten Wohnung auf. Er machte den Mieter auch darauf aufmerksam und sagte, das könne nur an der Raumbelüftung liegen. Durch den mit Möbel vollgestopften Raum kann die Luft nicht zirkulieren, sagte er noch. Anscheinend ärgerten die Aussagen des Heizungsinstallateurs und des Dachdeckers den Mieter. Mir warf er vor, ich hole nur meine eigenen Leute, wobei ich mit diesen Handwerkern zuvor kaum Kontakt hatte. Ich habe dem Mieter angeboten, er könne auch Fachleute bestellen, die das Problem erkennen können, natürlich auf meine Kosten. Jetzt will der zweite Mieter zum Mietermund und evtl. auch zum Gesundheitsamt. Der Mieter sagte mir: Er zieht in ein Hotel ein und ich muss die Kosten tragen. Ich rechne mit eine Empfehlung des Mieterbundes die Miete zu kürzen. Was evtl. vom Gesundheitsamt kommt, kann ich nicht abschätzen. Letztendlich versuche die Feuchtigkeit zu beseitigen. Ich bin hilfslos, wenn der Mieter nicht mitmacht. Mir ist bekannt, dass der Mieter beim Kochen die Heizung abdreht, um Energie zu sparen. Wo jetzt der Ölpreis von einem Rekordhoch zum nächsten eilt, vermute ich, dass der Mieter aus Angst vor erhöhten Heizkosten nicht ausreichend lüftet. Bisher gab es in der Hinsicht und in diesem Ausmaß keine Probleme. Ich wäre so froh, wenn ich eine Ursache finden könnte, deren Beseitigung die Feuchtigkeit verschwinden lässt.
Meine Fragen:
1. Bei Mietkürzung: Kann ich dann im Gegenzug die gekürzte Miete mit Verzugszinsen zurückverlangen?
2. Wenn der Betrag der Mietkürzungen zwei Monatsmieten übersteigt, kann ich dann den Mietvertrag kündigen?
3. Was kommt mit Gesundheitsamt auf mich zu?
4. Gibt es hierzu passende Urteile?
5. Würden mir die Aussagen bzw. Besprechungsprotokolle des Heizungsinstallateurs und des Dachdeckers, die die Anlagen überprüft und die Wohnungen gesehen haben, vor Gericht helfen?
7. Die Feuchtigkeit schadet meinem Eigentum. Kann ich Schadenersatz verlangen, wenn das Problem auf die Mieter zurückzuführen ist?

Ich bitte um Ihren Rat.

Vielen herzlichen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche anwaltliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen.

Zudem stimme ich meinen Kollegen zu: Der Mindesteinsatz von 20 € ist für eine einfache Frage bestimmt, Sie stellen 6.

Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Im Mietrecht beschäftigt gerade das Problem der Mietminderung wegen Schimmelbildung die Deutsche Gerichtsbarkeit sehr häufig. Dieses Problemfeld ist extrem umstritten. Grundsätzlich lassen sich die Ursachen solcher Schimmelbildungen oft nur durch Sachverständigengutachten klären. Im Ergebnis ist zwischen 2 Konstellationen zu differenzieren: a) Der Schimmel ist auf Bausubstanz (defekte Fenster, undichtes Dach, mangelhafte Heizung etc.) zurückzuführen. Dann hat der Vermieter hierfür einzustehen und die Schimmelbeseitigung (und deren Ursachen) auf seine Kosten zu veranlassen. In diesem Fall ist eine Mietminderung des Mieters rechtmäßig. b) Der Schimmel hat seine Ursache im Verhalten des Mieters beispielsweise durch falsches Lüften, nicht ausreichendes Heizen und Wäschetrocknen etc. Dann hat auch der Mieter für die Beseitigung aufzukommen und ist dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. In diesem Fall ist eine Mietminderung nicht rechtmäßig und der gekürzte Mietbetrag kann als rückständige Mietzahlungen geltend gemacht und mit Verzugszinsen belegt werden.

2. Wenn die Minderungsbeträge zwei Monatsmieten übersteigen, können Sie dem Mieter gegenüber die Kündigung des Mietvertrages erklären, wenn dieser den Schimmel zu verantworten hat.

3. Da Sie davon ausgehen, dass der Schimmel nicht Ihnen sondern dem Mieter zuzurechnen ist, wird durch das Gesundheitsamt wahrscheinlich nichts auf Sie zukommen.

4. Die Fülle der Urteile zu dieser Thematik ist groß. Diese hier zu diskutieren, sprengt den Rahmen Ihres Einsatzes. Insoweit müssten Sie eine weitere anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen. Gerne können Sie sich auch an meine Kanzlei wenden.

5. In einem Gerichtsprozess könnten der Heizungsinstallateur und der Dachdecker als sachverständige Zeugen gehört werden, was Ihnen helfen würde. Jedoch begrenzt. Höchstwahrscheinlich wird das Gericht selbst einen Sachverständigen beauftragen, die Wohnungen zu begutachten.

6. Wenn das Verhalten des Mieters für die Schimmelbildung ursächlich ist, muss er Ihnen sämtliche hieraus erwachsenden Schäden ersetzen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2007 | 00:35

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Liedtke,

vielen herzlichen Dank für Ihre Ausführungen.
Ich sehe ein, dass 20 Euro zu wenig sind. Bitte um Nachsicht; ich habe mich verschätzt. Sollte es einen Weg hier geben, den Einsatz nachträglich zu erhöhen, lassen Sie mich dies bitte wissen. Ich würde Ihnen weitere 60 Euro (gesamt 80 Euro) anbieten. Im Gegensatz zu Ihren Kollegen haben Sie die Fragen trotzdem beantwortet und sehr ausführlich noch dazu.

Besten Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2007 | 13:09

Sehr geehrter Fragesteller,

diese Möglichkeit besteht tatsächlich, indem Sie mir eine "persönliche Beratungsanfrage" schicken. Ich würde Ihnen dann noch einige Urteile heraussuchen und kurz erläutern.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke.

Bewertung des Fragestellers |


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