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Schimmelbefall und Wasserschaden - was tun?

| 13.10.2013 19:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

Am 21.09.2013 bemerkte ich in meiner Küche einen Schimmelfleck, sowie leichten Wasseraustritt aus den Fußleisten des PVC Bodens und an der Wand zum Badezimmer.
Daraufhin informierte ich meine Vermieter, welche wenige Minuten später sich den Vorfall angeguckt haben und daraufhin in der darauffolgenden Woche einen Handwerker zur Ursachenfindung einbestellen wollten, da diese sich nicht erklären konnten, woher das Wasser stammt, da in der Wand zwischen Küche und Badezimmer keine Wasserrohre verlaufen.
Der Vermieter öffnete im Beisein meiner Eltern, da ich beruflich nicht vor Ort sein konnte, die Zwischenwand, welche sich aus Regips- und Styroporplatten zusammensetzt und dabei wurde erheblicher schwarzer und rötlicher Schimmelbefall in der Wand und im Boden festgestellt.
Der Boden ist aus Holzdielen (PVC-belegt) und hat sich scheinbar über einen längeren Zeitraum mit Wasser vollgesogen.
Der Vermieter sagte nun zu, dass er einen Handwerker für den Zeitraum 02.10. bzw. 03.10.13 beauftragt.
Da ich mit der Wohnsituation bereits seit längerer Zeit unzufrieden bin, habe ich fristgerecht zum 31.12.2013 die Wohnung gekündigt.
Auf eine Kündigung außerhalb der Frist wollten sich die Vermieter nicht einlassen, da diese der festen Überzeugung sind, dass der Schaden innerhalb von 10 Tagen durch einen Handwerker behoben wäre und die Wohnung generell nicht unbewohnbar wäre.
Bis zum heutigen Tage ist weder ein Handwerker noch ein Gutachter in meiner Wohnung gewesen und hat sich den Schaden angeguckt, bzw. die Ursache erforscht.
Ich habe in regelmäßigen Abständen Bilder von der Wohnsituation gemacht.
Gestern (12.10.13) wurde mir nun zugesagt, dass ein Handwerker sich ab dem 14.10.13 im Badezimmer zu schaffen machen will, da VERMUTET wird, dass der Schaden durch eine Undichtigkeit in der Dusche verursacht worden ist.

Meine Vermutung ist allerdings, dass die Eigentümer keine Wohngebäudeversicherung haben und daher auf einen Gutachter verzichten, um so größeren Reperaturen aus dem Wege zu gehen.

Meine Fragen nun:
1. Ist es sinnvoll einen Gutachter zu beauftragen, falls ja wie ist dann die Kostenübernahme geregelt?
und
2. Wie bestehen die Möglichkeiten fristlos zu kündigen bzw. die Miete zu kürzen bzw. ganz auszusetzen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Kosten des Gutachters hätte der Vermieter zu tragen, wenn er den Mangel der Wohnung durch Schimmel nicht anerkannt hat und dennoch keine Beseitigung oder Untersuchung in die Wege geleitet hat. Ist dagegen zwischen Ihnen und dem Vermieter unstreitig, dass hier ein Mietmangel aufgrund des Schimmels bzw. Wasserschadens vorliegt (und dies lese ich aus Ihrer Schilderung des Falles heraus), fehlt es an einer Erforderlichkeit der Einschaltung eines Gutachters und Sie würden wohl auf den Kosten sitzenbleiben (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29. Juli 2010 - Az. I-24 U 20/10).

Eine fristlose Kündigung ist nur bei tatsächlicher Gesundheitsgefährdung gerechtfertigt (was regelmäßig nur bei großflächigem Schimmelbefall anzunehmen ist). Liegt keine akute Gefährdung vor, muss der Mieter dem Eigentümer die Möglichkeit einräumen, den Schaden zu beseitigen, vgl. BGH, Urteil vom 18.04.2007 - Az. VIII ZR 182/06. Da Sie den Mangel nicht (mit-)verschuldet haben, können Sie aber bereits jetzt die Miete mindern. Die Höhe der Minderung bemisst sich nach der Intensität des Schimmelbefalls. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

Setzen Sie dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schimmels (10 Tagen dürften ausreichen, da dies ja nach eigener Ansicht des Vermieters ausreichend ist). Kündigen Sie zudem eine Mietminderung für den Zeitraum zwischen Anzeige des Mangels beim Vermieter bis zur Beseitigung an. Erfolgt die Beseitigung nicht fristgemäß, können Sie die Wohnung fristlos kündigen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.10.2013 | 17:21

Der Vermieter hatte bereits drei WOchen gebraucht, nach Anzeige des Schadens, um einen Handwerker zu beauftragen.
Nun war ich heute in meiner Wohnung und musste mit Entsetzen feststellen, dass ein einzelner Handwerker die Schäden in Küche und Badezimmer durch neue Wandfließen im Bad und einer neuen Regipsplatte in der Küche verdeckt hat, weil seiner Aussage nach der Vermieter ihn dafür beauftragt hat.
Jedoch ist der Holzfußboden und die angrenzende Betonwand immer noch mit Feuchtigkeit durchzogen und der Schimmel nicht entfernt.
Ich habe mich nun entschlossen, die Wohnung fristlos zu kündigen, da ich vorher dem Vermieter eindeutig klar gemacht habe, dass ich nur mit einer Beseitigung der Schäden durch eine Fachfirma einverstanden bin. Und dies ist der "Pole, der immer unsere Handwerkerarbeiten erledigt" nicht.

Frage: Habe ich Erfolgschancen auf die fristlose Kündigung?
Meineserachtens handelt es sich hier ja ugs. um Fusch am Bau.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2013 | 17:48

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die fristlose Kündigung wird regelmäßig nur anerkannt, wenn eine Fortdauer des Mietverhältnisses dem Mieter gänzlich unzumutbar ist (was Sie im Streitfalle beweisen müssten). Hierbei muss auch beachtet werden, dass das Mietverhältnis aufgrund der ordentlichen Kündigung eh in 2 1/2 Monaten enden würde. Wenn in Ihrem Fall nicht offensichtlich eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, rate ich daher sicherheitshalber vor einer fristlosen Kündigung zu dem oben genannten Vorgehen (letztmalige Fristsetzung zur vollständigen, fachgerechten Beseitigung). Sollte der Vermieter dies verweigern, bleibt immer noch die Möglichkeit der fristlosen Kündigung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 15.10.2013 | 17:21

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