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Schimmelbefall nach Wohnungskauf

23.02.2010 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Vor kurzem ersteigerte ich eine 55 qm große Dachgeschosswohnung Ich lies diese von einem Handwerksbetrieb, welcher Mitglied in der Düsseldorfer Handwerkskammer ist, renovieren. (Tapeten entfernen, mit Raufaser neu tapezieren, Raufaser streichen und Fensterrahmen streichen.) Die Wohnung stand zuvor mehr als zwei Jahre leer. Jetzt, gut 2 Monate später, ist in drei Räumen massiver Pilzschimmelbefall und im Schlafzimmer Undichtigkeiten an den Fenstern. Zum Zeitpunkt der Renovierung war keinerlei Nässe oder Undichtigkeiten zu sehen.
Der Schimmelbefall ist mit Sicherheit auf den langen Leerstand zurückzuführen. Als dann geheizt wurde, kam die Feuchtigkeit nach innen. Dies ist mir so von Fachleuten bestätigt worden.
Nun meine Frage: Hätte der Handwerker mit dem Wissen, dass die Wohnung so lange leer steht, berücksichtigen müssen, das sich durch die lange Zeit, in der nicht geheizt wurde im Mauerwerk Feuchtigkeit bildet? Hätte er mich darauf aufmerksam machen müssen und eventuell Maßnahmen, wie z.B. vorher Luftentfeuchter einsetzen, bzw. spezielle Schimmelfarbe verwenden müssen? Welche rechtlichen Ansprüche habe ich?

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Grundsätzlich war es nur die Pflicht des Handwerkers, die von Ihnen in Auftrag gegebenen Renovierungsarbeiten durchzuführen. Dieser Vertragspflicht ist der Handwerker wohl nachgekommen.

Ob ihn darüber hinaus Aufklärungs-, Prüfungs- und Beratungspflichten bezüglich des Leerstands der Wohnung und den vielleicht auftretenden Mängel treffen, muss im Einzelfall geprüft werden. Grundsätzlich bestehen diese Pflichten nur hinsichtlich des in Auftrag gegebenen Werks und damit zusammenhängender Umstände.
In Ihrem Fall könnte es sich hier auch nur um eine Nebenpflicht zum Auftrag handeln, da das Werk ordnungsgemäß erstellt werden konnte, ohne dass der mehrjährige Leerstand der Wohnung beachtet werden musste. Der Handwerker hätte Sie somit danach auf alle Umstände hinweisen müssen, die insbesondere für die Erstellung seines Werks für Sie von Bedeutung waren.
Ob hierzu auch eine Pflicht, über einen möglichen Schimmelbefall aufgrund eines langen Leerstands der Wohnung aufzuklären, gehörte, kann nur anhand des genauen Auftrags abschließend geklärt werden. Zudem müssten Sie nachweisen, dass dem Handwerker bekannt war, dass die Wohnung so lange leer stand, so dass dieser hierauf hätte reagieren können.
Auch läge es an Ihnen zu beweisen, dass der Schimmel allein auf den Leerstand zurückzuführen ist und Vorkehrungen diesbezüglich den Schaden hätten verhindern können.

Hätten Sie hier eine grundlegende Sanierung der Wohnung in Auftrag gegeben, so wären wohl weitergehende Aufklärungspflichten dem Handwerker aufzuerlegen als bei einem Auftrag zur Renovierung.

Sollten Sie dem Handwerker eine Nebenpflichtverletzung vorwerfen können, so könnten Sie nach den § 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Mängeln z.B. Nacherfüllung oder Schadensersatz verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Rückfrage vom Fragesteller 23.02.2010 | 19:09

Sehr geehrte Frau RA Götten,
sicher hatte der Auftragnehmer „nur“ den Auftrag, wie genau beschrieben, die Wohnung zu renovieren. Ich als Laie wusste nicht, was so ein langer Leerstand bewirkt, aber nach meinem Rechtsverständnis muss ich das von einem Fachmann erwarten, bevor er so viel Geld in den Sand setzt.
Dem Handwerker war belegbar bekannt, dass die Wohnung lange leer stand, was er auch selbst einräumt.
Kann er wirklich sagen, es wäre nicht sein Problem?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.02.2010 | 11:20

Sehr geehrter Fragesteller,
wenn dem Handwerker nachweislich Unterlagen vorlagen, die den Leerstand aufzeigen und er aufgrund dieser Unterlagen die Renovierung vorgenommen hat, dann sollten Sie sich von einem der von Ihnen genannten Fachmänner dokumentieren lassen, dass die Schimmelbildung aufgrund des Leerstands wahrscheinlich war und der Handwerker hier Vorkehrungen hätte treffen müssen bzw. zumindest Sie hierüber aufklären müssen. Mit diesem Schreiben sollten Sie an den Handwerker herantreten und versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Problemtisch ist hier die Beweisbarkeit, dass der Handwerker seinen Nebenpflichten nicht nachgekommen ist und hierauf der Schimmelschaden zurückzuführen ist. Im schlimmsten Fall müssten hier Gutachten erstellt werden, die sehr kostenintensiv sein können.

Da es sich hierbei wenn um eine Nebenpflichtverletzung handeln würde, muss ich meine ursprüngliche Antwort dahin korrigieren, dass dann nicht die § 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Mängeln eingreifen, sondern das allgemeine Schuldrecht gem. § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung . Aber auch hier können Sie soweit möglich Nacherfüllung und dann Schadensersatz verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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