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Schimmelbefall in Mietwohnung EG


16.12.2006 23:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

wir sind vor ca. 2 Jahren in eine Mietwohnung gezogen(70qm,590€ kalt). Im ersten Winter 2005 haben wir leichten Schimmelbefall an einer Ecke im Kinderzimmer festgestellt. Frühjahr 2006 haben wir aufgrund desen und weil sich Nachwuchs angekündigt hat dieses Zimmer renoviert (befallene Tapete abgemacht, neue Rauhfaser und neu gestrichen, Dispersionsfarbe).
Diesen Winter ist es ganz schlimm. Im Kinderzimmer sind alle Außenwände im unteren Bereich mit Schimmel besätt. Der Kinderzimmerschrank der mit einem Abstand von ca. 20 cm von den Aussenwänden entfernt ist die Rückwand komplett verschimmelt. Vorhänge die Bodenlang sind verschimmelt. Sofa das jetzt ca. 4 Wochen in dem Zimmer war ohne die Wände zu berühren(ca. 10 cm abstand) verschimmelt. Der Schimmel hat sich in kürzester Zeit auch ins Schlafzimmer gezogen, woher weiß ich nicht. 2 Schränke hinten verschimmelt und was das schlimmste an der ganzen Sache ist die Matratze vom Kinderbett (an keiner Außenwand) und die Matratzen vom Ehebett angeschimmelt. Hinter der Gästetoilette(Außenwand) Schimmel, Badezimmerschrank verschimmelt, Küchenschrank verschimmelt.
Man muß dazu sagen wir heizen hier mit einem Öl-Kachelofen(Heizöl müssen wir auf eigene Kosten besorgen sowie die Kosten für Reperaturen und Wartung der Heizung selber zahlen) die komplette Wohnung, dadurch ergeben sich auch wenn alle Türen zu den anderen Zimmern offen sind ziemliche Temperaturunterschiede. Bsp. wenn im Wohnzimmer (da und in der Küche ist der Kachelofen) 25°C in einer Höhe von ca. 1m sind, Schlafzimmer gleiche Höhe ca. 20°C und im Kinderzimmer höchstens 17°C. Zudem ergeben sich in einem Raum selber Temperaturunterschiede vom Boden bis zur Decke von ca. 5°C.
wenn wir die Wohnung 10 Minuten lüften fällt die Temperatur auf ca. 17-15°C. wenn die Heizung eine gewisse Temperatur erreicht hat schaltet sie sich aus und wir müssen sie bis zu 4 mal am Tag per Hand wieder einschalten. d.H. sind wir den ganzen Tag unterwegs oder übers Wochenende mal weg ist es meistens der Fall das wir in eine eisig kalte Wohnung zurück kehren.
Meine Frage, um wie viel dürfen wir in diesem Fall die Miete mindern? Wir haben uns schon nach einer neuen Wohnung umgesehen und könnten dort Mitte Januar einziehen. Laut Mietvertrag haben wir hier eine Kündigungsfrist von 3 Monaten? Welche Möglichkeiten gibt es schneller hier raus zu kommen ohne unseren Anspruch auf unsere Kaution zu verlieren? Die Verschimmelten Möbel haben wir März 2006 neu gekauft, gibt es da die Möglichkeit von Schadenersatz obwohl die Vermieterin im Vertag eine Klausel drinnen hat das bei Schimmelbefall oder Feutigkeitsschäden an sie keinen Schadenersatz gestellt werden kann? Vor 5 Wochen hatte die Vermieterin Probleme mit Schimmelbefall im Gewölbekeller (liegt unter unserem Schlafzimmer), kann der sich hochgezogen haben??? der komplette Keller wird nicht geheizt.
Vielen Dank. Familie T.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Eine rückwirkende Mietminderung für das Jahr 2005 ist ausgeschlossen es sei denn, Sie haben den Schimmelbefall dem Vermieter angezeigt und die Mietzahlung für die Zukunft ausdrücklich unter Vorbehalt geleistet.
Nur unter dieser Voraussetzung können Sie den zuviel bezahlten Mietzins zurückfordern.

Schimmelpilz stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt den Mieter zur Mietminderung.
Kommt es hier zu einem Rechtsstreit wird vermieterseits stets behauptet, der Mieter lüfte nicht ausreichend.
Der Vermieter haftet nicht, wenn er darlegt und beweist, dass der Mieter den Pilzbefall selbst verursacht hat.

Diese Frage lässt sich allerdings erst durch ein Sachverständigengutachten mit letzter Sicherheit klären.

In jedem Fall muss der Mieter gegenüber dem Vermieter den Schimmelbefall unverzüglich anzeigen, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, der Ursache für den Befall auf den Grund zu gehen und den Mangel auch zu beseitigen.
Erfolgt keine Reaktion auf die Mängelanzeige, kann der Mietzins herabgesetzt werden.

Die Höhe der Mietminderung hängt dabei von der beeinträchtigten Nutzung der Wohnung ab.
In Ihrem Fall sind nach Ihren Ausführungen nahezu sämtliche Räume mit Schimmelpilz befallen, so dass sich eine Minderung der Miete im oberen Bereich bewegen dürfte (zwischen 60 und 100 %).
Maßgeblich hierbei ist die von dem Schimmelbefall ausgehende Gesundheitsgefährdung.

Vor dem Hintergrund, dass die von Ihnen gemietete Wohnung stark von Schimmel befallen ist, können Sie den Mietvertrag wegen Gesundheitsgefährdung fristlos kündigen.

Der vertragliche Ausschluss der Haftung durch Schimmelbefall ist unwirksam, da Sie hierdurch unangemessen benachteiligt werden.

Wenn Sie hinsichtlich der verschimmelten Möbel den Vermieter noch in Regress nehmen wollen, sollten Sie unverzüglich einen Sachverständigen beauftragen, der die Ursache des Pilzbefalls bis Mitte Januar 2007 eruiert.
Die fristlose Kündigung des Mietvertrages sollten Sie dann folgen lassen.

Der Schimmelbefall im Keller des Vermieters könnte ein Indiz dafür sein, dass der Schimmel durch mangelhafte Bausubstanz entstanden ist.
Auch dies könnte ein Sachverständiger durch eine Begutachtung klären.

Ich empfehle Ihnen einen Kollegen vor Ort zu mandatieren, um eine effektive Wahrnehmung Ihrer Interessen zu gewährleisten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de
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