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Schimmelbefall in Eigentums-Wohnung


| 01.01.2007 12:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,

wir haben im Jahre 2005 eine Wohnung gekauft, die vom damaligen Verkäufer vor Übergabe renoviert wurde. Dabei wurden im Innenraum die Außenwände isoliert. Im Winter 2005 tauchte in einer Ecke eines Zimmers ein leichter Schimmelbefall (2,5cmx2,5cm) auf. Wir konnten uns dies nicht erklären und haben den ehemaligen Eigentümer um Erklärung gebeten. Dieser wieß auf seine im Kaufvertrag geregelten Gewährleistungsausschuss hin und erläuterte, dass alle Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Wir liesen uns damit abspeisen, es könnte am unzureichenden Lüften liegen. Den Schimmel haben wir dann entfernt. Über den Sommer 2006 konnte in den Ecken kein Schimmelbefall beobachtet werden. Ende 2006 / Anfang 2007 (Winter) konnte erneut in der gleichen Ecke Schimmelbefall festgestellt werden. Wir kontrollierten daraufhin alle weiteren Ecken (nur die Außenwände) und konnte dabei feststellen, dass dort ebenfalls leichter Schimmelbefall und Feuchtigkeit anzutreffen war. Daher vermuten wir, dass die Renovierungsarbeiten im Jahre 2005 nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden (gerade in den Ecken der Außenwände wurde eventuell unzureichend isoliert). Die Außenfasade ist augenscheinlich in Orndung. Bei Nachbarn besteht das Problem nicht, allerdings sind dort die Außenwände nicht isoliert.

Frage: Wie sollen/müssen wir uns jetzt verhalten? Dokumentiert wurde es bereits Winter 2005/2006 (Befall tritt immer nur im Winter auf). Ist in einem solchen Fall der Malerbetrieb für die Reperatur verantwortlich zu machen? Wie müßte dann ein Schreiben an das Unternehmen aussehen.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
MfG
S. Sp.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Liegt die Ursache der Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der mangelhaften Isolation der Außenwände, was im Bestreitensfalle nur aufgrund eines Sachverständigengutachtens geklärt werden kann, wird der ehemalige Eigentümer der Wohnung den Malerbetrieb in Anspruch nehmen können, wenn nicht die Einrede der Verjährung greift. Gegenüber dem Malerbetrieb stehen Ihnen vertragliche Ansprüche nur nach einer entsprechenden Abtretung des ehemaligen Eigentümers zu.

Bei fehlender Abtretungserklärung werden Sie sich an den ehemaligen Eigentümer wenden und diesen schriftlich unter Fristsetzung auffordern müssen, die Feuchtigkeit sowie die Schimmelbildung und deren Ursache fachgerecht zu beseitigen. Der in dem Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Mängel gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel. War der Verkäufer aufklärungspflichtig, wird er sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen können. Weiterhin kann Ihnen keine grob fahrlässige Unkenntnis, die nach § 414 BGB zu einem Haftungsausschluss führen würde, vorgeworfen werden.

Verweigert der Verkäufer die Mängelbeseitigung oder tritt die Feuchtigkeit nach einem Beseitigungsbemühen des Verkäufers erneut auf, wobei diesem zwei Nacherfüllungsversuche zustehen, werden Sie bei unwirksamen Gewährleistungsausschluss Ihre kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte nach §§ 437, 440, 441 BGB, also Kaufpreisminderung und Schadensersatz, geltend machen können.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 01.01.2007 | 17:11

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre Stellungnahme. Die Abtretung des Verkäufers habe ich bereits erhalten. Was bedeutet "Einrede der Verjährung" in diesem Fall? Und wie kann ich ein Gutachten erstellen bzw. wie komme ich an einen Sachverständigen - Versicherung - Rechtschutz? Ich bedanke mich vielmals für Ihre schnelle und kompetente Unterstützung.

MfG
S.Sp.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2007 | 01:11

Sehr geehrter Fragesteller,

die Gewährleistungsansprüche nach §§ 633, 634 BGB gegenüber dem Malerbetrieb werden zwei Jahre nach der Abnahme des „Werkes“ verjähren (§ 634 a Nr. 1 BGB). Erfolgte die Abnahme der Leistungen Anfang Januar 2005, droht nunmehr die Verjährung. Beruft sich der Malerbetrieb auf den Eintritt der Verjährung, hat dies zur Folge, dass die Ansprüche diesem gegenüber aufgrund des dauerhaften Leistungsverweigerungsrechts nicht mehr geltend gemacht werden können. - Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt allerdings die dreijährige Verjährungsfrist.

Falls Sie im Hinblick auf die Auseinandersetzungen mit dem Malerbetrieb bzw. dem Verkäufer beabsichtigen, nunmehr eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, wird diese weder die Kosten einer außergerichtlichen Vertretung noch die Kosten eines späteren Rechtsstreits inklusive evtl. Sachverständigenkosten übernehmen, da es sich um ein vorvertragliches Schadenereignis handeln wird. Sie werden mit den Sachverständigenkosten daher zunächst selbst in Vorlage treten müssen. Da ein Sachverständigengutachten meist erhebliche Kosten verursacht, sollte der Malerbetrieb zunächst unter Darlegung des Sachverhalts und Setzung einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Bestreitet dieser hiernach für die Mängel verantwortlich zu sein, könnte ein Sachverständiger mit der Feststellung der Schadenursache beauftragt werden. Geht das Gutachten zu Ihren Gunsten aus, werden die Kosten im Wege des Schadensersatzes zurückverlangt werden können. Aufgrund der Schadensminderungspflicht wird ein kostenträchtiges Sachverständigengutachten nur dann erstattungsfähig sein, wenn ein Sachschaden von mindestens ca. EUR 700,- entstanden ist.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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