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Schimmelbefall – Ungültiger Mietvertrag bei Kenntnis vor Einzug?


13.06.2007 11:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,


wir haben am 24. Februar mit Hilfe eines Maklers einen Mietvertrag für ein Haus geschlossen.
Am 1. Mai desselben Jahres sind wir dann eingezogen. Ein paar Monate später stellten wir fest,
dass das ganze Haus vom Schimmel befallen ist.
Folgendes konnten wir ermitteln: auch der Vormieter hatte in allen Zimmern Schimmel und hat das drei Tage vor unserem Einzug dem Makler und dem Vermieter mitgeteilt bzw. gezeigt (auch Fotos gemacht). Es wurde daraufhin nichts gemacht, die Stellen wurden nur mit Schimmelex behandelt und übermalt. Während seiner Mietzeit von 3 Jahren hat er den Schimmel nicht entdeckt, da er sich hinter Schränken befunden hat (durchfeuchtete Wände, sehr altes Haus am See).

Frage: Können wir den Mietvertrag anfechten bzw. ist dieser ungültig, auch wenn Makler und Vermieter bei Vertragsschluss (angeblich, denn auch die Vor-Vormieterin hatte Schimmel und diesen angezeigt) nichts von dem Schimmelbefall wussten?
Oder gibt es zumindest eine „Sorgfaltspflicht“ oder Ähnliches, dass bei Kenntnisnahme des Schimmels unser Einzug verhindert hätte werden müssen? (Haben hier ein Kleinkind und einen Säugling). Kann man Anzeige gegen Makler und Vermieter erstatten?

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,

mit freundlichen Grüßen,

die Ratsuchende
13.06.2007 | 11:58

Antwort

von


252 Bewertungen
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Sie haben die Möglichkeit, Ihre auf Abschluss des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung anzufechten, wenn Sie von dem Vermieter arglistig getäuscht wurden, § 123 ABs. 1 BGB. „Arglist“ liegt dann vor, wenn der Vermieter den Mangel kannte und vorsätzlich nicht darauf hingewiesen hat. Bedingter Vorsatz genügt. Ist also der Vermieter davon ausgegangen, mit der Behandlung durch Schimmelex sei das Problem behoben, kann er sich trotzdem nicht von seinem Vorsatz befreien. Denn nach Ihrer Schilderung gab es bereits häufiger Schimmelprobleme. Der Vermieter hat dann eine gehobene Untersuchungspflicht insbesondere dann, wenn er zur Beseitigung des Schimmels keine aufwändigen Maßnahmen ergriffen hat, auf deren Grundlage er von der endgültigen Beseitigung überzeugt sein kann, BGH, Urteil vom 08.05.1980, IV ZR 1/80. Wenn Sie Beweise durch Aussagen der Vormieter erhalten können, haben Sie gute Aussichten in diesem Fall.

2. Sollte die Anfechtung nicht möglich sein, kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht. Dann muss sich der Mangel derart auswirken, dass es Ihnen nach Abwägung der Interessen unzumutbar ist, die Wohnung weiterhin zu bewohnen, § 543 ABs. 1 BGB. Auch dafür sind Sie in der Beweispflicht.

3. Sie haben daneben auch die Möglichkeit, den Vermieter zur Beseitigung des Schimmels aufzufordern und nach Fristablauf die Behebung vornehmen lassen und dem Vermieter in Rechnung stellen, § 536a Abs. 2 BGB.

4. Den Maklerlohn können Sie zurückfordern, wenn der Makler ebenfalls Kenntnis von dem Schimmel hatte, und Sie darüber nicht aufgeklärt hat. Wie weit die Aufklärungspflicht geht, bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall, BGH, Urteil vom 28. 9. 2000 - III ZR 43/99. Sie müssen die Kenntnis beweisen können. Wenn Sie Beweise haben, können Sie den Maklervertrag anfechten und das Geld zurück verlangen.




Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
FAX: (089) 45 75 89 51

info@anwaeltin-heussen.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.

Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2007 | 12:40

Sehr geehrte Frau Heussen,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine kurze Nachfrage, evtl. habe ich diese Antwort nicht sicher entnehmen können.

Gilt das als Vorsatz, bzw. arglistige Täuschung von Makler und Vermieter, wenn der Schimmelbefall nicht bei Vertragsabschluss bekannt war, sondern erst kurz vor unserem Einzug. Können wir dann auch die Provision zurückverlagen bzw. den Maklervertrag anfechten, wenn diesem das nicht bei Vertragsabschluss bekannt war, sondern erst später (Beweisfotos bzw. Aussagen des Vormieters haben wir), eben kurz vor unserem Einzug!

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,

mit freundlichen Grüßen,

die Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2007 | 13:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

für die Anfechtung müsste die Arglist bei Vertragsschluss vorgelegen haben. Ist die Kenntnis erst nach VErtragsschluss nachweisbar, kommt nur die außerordentliche Kündigung oder die Mängelbeseitigung in Betracht.

Bei der außerordentlichen Kündigung müssen Sie nachweisen, dass ein Festhalten am Vertrag für Sie unzumutbar ist. Dafür können Sie ein so genanntes Privatgutachten in Auftrag geben.
Sollte die außerordentliche Kündigung einschlägig sein, erhalten Sie die Kaution zurück, sofern der Vermieter keine Ansprüche für die Aufrechnung geltend machen kann.

Gerne beraten wir Sie über die ERfolgsaussichten bzw. vertreten Sie in dieser Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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