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Schimmelbefall


20.04.2006 14:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wollten jetzt zum 1. Mai in einen neue Mietwohnung einziehen, haben aber bei erneuter Besichtigung der jetzt leer stehenden Wohnung mit Übergabeprotokoll festgestellt,
dass in mindestens zwei Zimmern an den Außenmauern bis 40 cm hoch und zwei Meter lang Schimmelpilzbefall vorhanden ist.
Dies konnten wir nur feststellen, da wir die Tapete auf Verdacht abgerissen haben.
Desweiteren hat sich der Schimmel durch die Versiegelung im Bad und in der Dusche gefressen, was die Dusche undicht macht.
Sämtliche Fensterdichtungen der Holzfenster waren auch befallen.

Welche Rechte habe ich nun als Mieter?
Insbesondere die Frage interessiert mich: kann ich vor Einzug noch kündigen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung und unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:

Sie befinden sich in einem recht problematischen Stadium:

Prinzipiell können Sie über § 536 Abs. 1 BGB die Miete bei einem Mangel der Mietsache, wie ihn der Schimmelpilzbefall darstellt, mindern:

§ 536 Abs. 1 BGB
"Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Auch Schadensersatzansprüche über § 536a BGB denkbar:

"(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist."

Allerdings könnte dem § 536b BGB entgegenstehen:

"Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält."

Es ist wichtig zu wissen, ob Ihnen der Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages über den Schimmelbefall unterrichtet hat oder Ihnen dieser zu diesem Zeitpunkt evident auffalen musste.

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, bei der Sie auf das Schriftformerfordernis achten müßten, könnten Sie tätigen, wenn der Schimmelbefall gesundheitsgefährdend ist:

§ 569 Abs. 1 BGB
"Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen."

In Ihrem Fall könnte man auch an eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung oder an einen Rücktritt wegen Störung der Geschäftsgrundlage zu denken:

§ 313 BGB
"(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung."

Ob derartige Möglichkeiten für Sie in Betracht kommen, müßte näher geprüft werden. Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick über Ihr Problem gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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